董仲英

摘要：随着当前网络司法拍卖的发展，越来越多的房地产开发企业为了获取更多的土地储备，将目光投入了网络司法拍卖，通过参与法院拍卖股权的方式获取新项目。网络司法拍卖存在公开透明、效率高、无地域限制等优点，但在探求新的拿地模式时，也要关注其中的法律风险。因此，本文在简要介绍网络司法拍卖股权的基础上，重点分析了房地产开发企业通过参与网络司法拍卖股权获取新项目的法律风险，并提出了相应的对策建议。

关键词：网络司法拍卖;法律风险;对策建议

1  背景概述

随着当前“房住不炒”政策的出台，各城市纷纷采取“分类调控、因城施策”。限房价、限地价、竞自持、竞配建，土地出让条件严苛，房地产开发企业拿地愈发困难。传统招拍挂制度于房地产开发企业而言，存在竞争激烈、评价标准过于单一、评价过程和标准模糊等缺点;城市更新于房地产开发企业而言，存在项目立项困难、开发周期长等缺点;相比招拍挂和城市更新，收并购模式比较简单，开发也比较快，是房企快速进入新城市、快速扩充资产的好渠道。

网络司法拍卖股权因存在突破地域限制，享受着足不出户，动动鼠标就可以充分的了解拍品的信息和价格并参与竞拍，使得参拍人数没有限制，大大增加了参拍机率等优点，此模式受到越来越多的房地产开发企业的青睐。通过公拍网公开信息显示，截至当前，全国网络司法拍卖股权案件已达356件。

2  网络司法拍卖股权概述

网络司法拍卖股权是指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置被执行人股权的行为。2网络司法拍卖股权不仅提高了司法拍卖的效率和成交率，由于其公开透明化不但使民事执行成本有所降低，还能够营造一个公平、公正、公开的良好竞拍环境。

网络司法拍卖制度设计的初衷，一方面是为了减少拍卖环节的司法腐败;另一方面是尽快实现申请人的债权利益;再者是为了减轻被执行人的债务负担，因此，在网络司法拍卖众多主体中，竞买人相对处于比较弱势的地位。人民法院快速、充分实现申请人合法权益固然重要，然而网络司法拍卖中竞买人的权利保护也不容忽视。因此，在网络司法拍卖中，一方面，要在制度层面保护竞买人的利益;另一方面，通过参与网络司法拍卖股权获取新项目的各房地产开发企业也要识别、评估其中的法律风险。

3  房地产开发企业通过参与网络司法拍卖股权获取新项目之法律风险分析

3.1  目标公司股权存在瑕疵的法律风险

房地产开发企业通过参与网络司法拍卖股权获取新项目，从法律关系上来讲，目标公司股权为买受双方直接交易对象。如果目标公司股权被质押、查封冻结的，则会造成股权收购交易的实质性障碍。目标公司股权除了质押、查封的常见限制外，可能存在一些特殊限制，如有些地方对于产业类项目，尤其是有利税收承诺的项目，在土地出让合同等相关文件中，可能会明确不得进行股权转让，如果该合同在当地政府部门备案过，交易股权存在无法过户登记的风险。此时，若无法取得有关部门的股权转让批准，通过法院拍卖股权获取新项目的房地产开发企业就会承担巨大的财务与时间成本。

3.2  目标公司财务及负债情况不真实之法律风险

一般而言，目标公司股权被法院强制执行，其日常开发经营早已停滞。目标公司是否存在其他重大负债（如民间借贷）以及对外担保、违约、侵权等或有负债尚不明确，且从法院拍卖公告中无法核实。

3.3  股权价值不真实的法律风险

通常在强制执行阶段，法院对于有限公司的股权会依据法律规定先通知其他内部股东，询问其是否行使同等条件下优先购买权，如果没有内部股东愿意受让，则会启动强制执行拍卖程序。对拟拍卖的股权，法院会委托具有相应资质的评估机构进行评估，但是由于评估的基础资料是被执行人及目标公司主动提交的会计报表等财务资料，所以实践中会存在目标股权价值不实的法律风险。另外，不同行业，不同商业模式的公司，股权价值的评估方法也是大相径庭的，如果评估机构仅有一种财务评估方法，得到的结论也会存在不客观情况。

3.4  股东权利不能得到保障的法律风险

通过法院强制执行有限公司的股权，竞买人获得的并非仅仅是股权项下的财产权益，而是股权项下的一揽子权益，除了分红权、转让权等自益权之外，还包括知情权、表决权、选择管理者等共益性权益。竞买者在法院的强制执行下完成对外登记的变更，但是其获取股权后，其享有的股东权利如何行使及如何保障是不可忽视的问题。

3.5  项目开发的法律风险

若目标公司名下待开发项目涉及拆迁，那么开发商通过法拍方式获取目標公司股权的风险被放大。由于前期具体拆迁资料信息可能无法获取，导致后期拆迁投入资金、拆迁难度、出地时间等都处于不确定状态。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。3超过出让合同约定的动工开发日期，很可能触发土地闲置条款，承担违约责任。同时，目标公司股权过户涉及土地增值税，特别是在获取目标公司100%股权的情况下，可能会视为土地使用权转让涉及补缴土地增值税。

3.6  有限公司股权难变现的法律风险

基于有限公司封闭性的特点，自然会伴随着股权变现较为困难的问题。对于法院强制执行的有限公司股权，该法律风险就会放大。

因为强制执行阶段，内部股东明确不行使优先购买权的行为，会释放出竞买后想要处置变现更加困难的信号，因此通常这类竞买者是债权人委托的股权代持方居多。当然有一些竞买者也会因为目标股权的价值被低估而愿意参与竞买。但无论哪种情况，股权变现的法律风险都会存在。

3.7  法院责任模糊不清的风险

法院作为网络司法拍卖的主持者，有义务通过司法拍卖平台向公众发布拍卖公告，公布标的物的权属、瑕疵等详细信息。但在目前的司法实践中，法院公布的标的物信息偏向基本状况，若竞拍人完全信赖于拍卖公告中的信息参拍，从而导致竞拍人悔拍的事件，往往一时很难处理。法院工作人员因自己原因未履行告知义务或未完全履行监督义务等情形导致网络司法拍卖被撤销或损害其他利害关系人合法权益的，法院应当承担何种责任，当事人应如何进行救济，目前没有相应的规定。再者，在竞拍人获取相应股权后，一些法院仅是协助竞拍人办理过户手续，但对于一些需实务交付的标的物并未当场实际交付，若竞拍人因其他因素无法实际占有该标的物，法院应该承担何种责任，当事人又该如何主张权利，亦无相应的规定。

4  房地产开发企业通过参与网络司法拍卖股权获取新项目的对策建议

4.1  竞买前，对目标公司尽职调查

对于法院强制执行有限公司股权，与一般的股权收购在尽职调查阶段其实是相通的。作为有意向参与竞买股权的潜在竞买者切记不能因为法院已经做了初步的调查，目标股权没有其他质押、抵押或出资不实的情况，就放弃尽职调查。

相反，应该从“目标公司实地走访调查，与创始人、其他内部股东及经营管理层积极沟通，委托律师调取公司内档资料等”几个方面着手，尽量在竞买前获得目标公司及目标股权更全面的信息。

4.2  竞买中，多维度评估目标公司股权

对于目标公司股权的价值问题，需要多维度去评估。比如：要确认目标股权对应的注册资本是否全额缴足，不仅对外登记的公司章程中要确认，对内股东之间也需要没有争议，最好能够让执行法院要求公司出具一份执行股权对应的注册资本已全部实缴的确认函;另外，要区分不同商业模式的企业股权价值评估方式，不能过分依赖法院委托的财务评估机构，在尽可能全方位获取目标公司资料之后，尽量自行委托专业财务机构以多种方式去评估会更科学，更全面。如实业公司可以使用净资产评估法，比如投资公司就要重视过往投资回报率及回款时间等情况。

4.3  竞买后，积极行使股东权利

在确定竞买目标公司股权并最终竞买成功后，若获取了目标公司百分之百股权或达到控股的股权，则需及时做好控制权移交安排计划，包括不限于印章证照的接收与更换方面，确定专人对接目标公司印章、证照管理人，为防范或有风险，及时对目标公司相关印章登报作废，并按流程制作新的各类印章;为实现对目标公司财务资料及财务经营情况的全面掌握，及时做好财务资料接收，通知目标公司财务负责人梳理包括但不限于财务报告、会计账簿、会计凭证、银行票据、税务资料、其他会计资料、审计检查资料、评估资料、验资资料等，拟订好移交清单，根据掌握的财务信息及资料，做好财务审计工作，税务核查工作等。

若仅获取了目标公司部分股权，作为目标公司股东应当积极维护与老股东及公司经营管理层的关系，及时推動召开股东会，修改公司章程，将其所享有的权利与应履行的义务约定在公司章程中。按时参加目标公司股东会、董事会会议，行使股东权利，履行股东职责。只有积极行使股东权利，了解企业经营情况，才能对自身股权作出正确的判断。

参考文献：

[1]张璐：《网络司法拍卖法律问题研究》，《法制博览》2018年9月（下）

[2]陈磊：《网络司法拍卖中竞买人权利保护研究》，西华大学2020年硕士学位论文

[3]刘益荣：《如何全面推进网络司法拍卖》，《法律实施》2016年第3期

[4]舒珏惠：《网络司法拍卖中存在的问题及化解对策研究》，湖南师范大学2019年硕士学位论文