何松

【摘要】铁路工程建设是国家重要基础设施建设项目，也是一项巨型工程，具有建设运营成本高而财务周期长的特点，对社会经济发展有着重大影响。本文分析探讨了铁路土地综合开发研究和商业创新思考，充分意识到土地综合开发必要性，建议采取科学策略，有计划、有步骤地推进土地开发工作。

【关键词】铁路土地;综合开发;必要性;商业创新;策略

近年来，对于如何提高铁路经营效益，通过转换经营方式、创新经营机制等方式進行了积极探索。新形势下铁路土地开发也要创新思考，充分发挥资源优势，全方位搞好经营开发工作，提高铁路自身发展水平、增强社会发展保障能力。

1、铁路土地综合开发必要性分析

1.1促进增值收益，补充建设资金

铁路工程项目建设过程中，项目整体投资主要分布在线路和车站建设方面，而铁路方则掌握车站的运营。当前我国经济体制转型下，铁路投资模式也在变化，其建设资金来源不再具有单一性，即完全由政府出资，而是依靠市场融资实现。因此对铁路土地进行合理的综合开发，使其能够增值收益，可以补充铁路建设资金、弥补运营亏损，利于铁路建设的持续发展。

1.2完善货场功能，推动物流发展

铁路货运改革背景下，提高了对铁路货场的要求，由过去整体货运功能向现代物流转型升级。当前新建、改扩建的铁路物流基地，具有更加完善的功能，成为功能丰富的区域交通枢纽和区域商贸服务中心。综合开发铁路土地，利于物流业的发展，从而将其建设成为具有现代化特征的铁路物流基地，对于地区物流业发展有着积极意义[1]。

1.3完善配套建设，促进城市发展

铁路建设中，其选线需要考虑地质条件、工程技术难度和投资规模等因素，地方规划未覆盖区域往往成为选线热点。同时各站点的建设，吸引大量人流、物流和资金流，该区域就业机会增加，周边区域在此推动下也可加快实现功能转型。因此在铁路建设中，要与城市规划联系起来，综合开发其周边土地，在规范城市建设、完成一体化配套设施方面发挥重要作用。

2、铁路土地综合开发存在问题

首先，铁路土地开发存在点多、线长和面广的特点，各地区之间地域性强，经济发展水平也参差不齐，城市开发重点存在多变特性，进而影响到土地开发形式。其次，具有良好开发价值的铁路土地，主要集中分布在大中城市、城市群，这些全地区经济规模大、人口多，相互之间有较大的交通运输空间。而小城市和小城镇虽然铁路土地开发空间有限，但也有其优势，在各种站点建设中，要综合考虑其特点来选择开发方式。

3、铁路土地综合开发研究和商业创新思考

3.1铁路站场用地综合开发主要模式分析

（1）核心枢纽站点开发模式。在此模式下，就是要充分发挥核心枢纽站点的作用，它是城市对外展现风貌的门户，同时在城市建设中也是重要的核心节点，因此具有强大的集聚效应，可以发挥更大作用推动城市建设发展。在此开展综合开发，集约利用高价值土地，带动城市建设发展，促进周边土地升值，可以在完善其服务功能的同时获得商业开发收益。

（2）一般客运站点。一般客运站点规模小，可以开发周边用地，开行城市列车线路，将公交运营与轨道交通补充串联。一般其开发措施是在候车厅两侧、出站厅等区域设置商业店面，为候车旅客提供服务，以快餐店和便利店等为主。

（3）货运场站开发模式。在不断推行的铁路货运改革过程中，货运场站的开发成为其中的重要内容，也就是通过货场的物流化建设使场站升级成为物流基地。促进铁路货运服务质量的进一步提升，在增加货运量的同时还可拓宽铁路物流业务范围。同时货运站场的土地利用率提高，充分发挥区域经济价值。此外，利于合理优化物流资源的配置，密切联系城市交通和物流，物流企业在此模式下也可丰富其运输模式。根据货场的实际情况，充分构造公、铁、水、空等多式联运模式，促进现代交通一体化设计和融合发展。

3.2铁路站场周边用地综合开发模式分析

（1）核心辐射开发模式。关于站点圈层开发的相关研究中，指出与铁路站场枢纽关联最强的区域就是以铁路车站为核心的800m范围内，且该区域具有较大开发价值，可以利用其集聚效应带动城市建设发展。获得该区域土地开发权可以在站点枢纽核心作用下，使其作为功能辐射平台，促进区域经济发展。

（2）联合发展开发模式。这种开发模式下，是拓展第一圈层使其深入到第二圈层，区域建设发展会受到多项资源要素和车站建设的影响，包括企业园区、商贸物流区和旅游景区等。该模式开发下，要认识到相关要素会产生的影响，以及其作用的辐射，综合开发项目纽带作用下联系起铁路站点和资源要素，能够实现合作共赢。开发区域内具有多样资源要素，可以实行多样化的物业开发。突破了传统开发中围绕站点开发的模式，而是根据市场需求，共同开发铁路站点与资源要素，使两者之间协同发展。比如商业园区内，可以依据需要开发配套商务信息，开发当地乡土资源，营造农业观光园区等。

（3）异地开发模式。一些铁路站点远离城市建成区，或者所处区域开发受限等，其站场周边用地开发难度大。在路地协调方式下，综合选地范围可以进一步扩大，在合理范围内合理选择开发地块，以其收益来弥补铁路建设运营方面运营成本和资金缺口。

3.3创新思考

铁路是我国大陆上覆盖最广泛的路网，其物流量和客流量巨大，产生的价值除了运输费用之外，还有物流角度，产品停留形成的加工产业园、有价资产在铁路上成为抵押物，进一步形成铁路金融。以及客流角度，会带动着餐饮、娱乐和广告产业发展。铁路土地综合开发可以与运输产生有机反应，建立起铁路商业生态体系，在此系统下铁路资产更具竞争力。这一模式类似于百度、腾讯等互联网商业模式，其搜索、油箱服务是免费的，但可以向增值服务需求客户、第三方收费获得收益。铁路资产在商业生态体系提升下创造更丰富的收益，补贴铁路运输费用，然后直接反映到价格上，吸引更多乘客和货物，进一步拉动资产效益提升。以低廉运价提升客流和物流，提升土地开发效益，再反哺到运输主业，这种良性机制下商业生态体系更加牢固，也会更具竞争力。

结语：

铁路土地综合开发利用对于我国还是比较新的课题，虽然城市轨道交通建设取得一定成效，但还处于探索阶段，真正落实铁路土地综合开发的项目仍然比较少，还需进一步摒弃各自为政的思维模式，能够创新思考，在多方协作下实现互利共赢，优化铁路土地开发。

参考文献：

[1]杨琳琳.铁路土地综合开发研究和商业创新思考[J].住宅与房地产，2017，（12）：59-59.

[2]杨卫红，邓立红，彭建华， 等.铁路土地综合开发研究和商业创新思考[J].工程建设与设计，2016，（1）：19-20.