赵有旺

【摘要】 近些年来，各个城市为了不断增强自身影响力，常常都会选择在城市核心商业圈的打造方面下功夫，试图通过各種形态的商业地产来达到吸引更多投资的效果。但是在商业地产的经营管理中，普遍存在着一些问题，从而很大程度制约了商业地产应有作用的发挥。文章正是基于此，试图就此展开研究探讨，并提出相应的应对策略，以供参考。

【关键词】城市;商业地产;经营管理

商业地产其实是商业和地产这两个概念组合而成的新概念，其中商业主要是指有组织的为顾客提供他们所需要的各种服务或商品的行为，而地产主要是指在一定的土地所有制关系下从事的土地开发和地上物建设行为[1]。如果从功能、用途和经营模式上而言，商业地产通常指的是以提供各种商业、贸易、酒店、餐饮、健身、娱乐、休闲为目的而从事商业综合体或房地产商业业态的投资开发建设行为。商业地产的规模和投资比例一定程度上代表着一个城市的繁荣程度和经济发展水平，是一个城市实现经济繁荣的核心产业和主要驱动力。

1、商业地产经营管理存在的问题

1.1规划设计不匹配市场定位

商业地产既涉及到商业经营，又涉及到地产开发，所以需要经过系统科学的规划设计，才能够与市场定位相匹配。然而现实是大多数商业地产企业在对商业地产项目进行规划设计的时候，并没有站在未来的经营管理角度来开展充分深入的市场调查，仅仅着眼于商业地产的开发和建设上，片面追求建设成本最低、使用面积最大、好租、好卖，意图借此实现自身利益的最大化，然而这却给后期的经营管理带来的诸多问题。具体表现在市场定位不够科学合理，脱离了当地市场情况，管理成本高，出租率却低，而且在目前的经营管理状态下，税率也没有相应的优惠，从而加剧了问题的存在。

1.2开发建设脱节于经营管理

受土地所有制性质的影响，国外商业地产的经营管理模式更多是只租不售型，更加关注长期持有所带来的经济效益。而国内商业地产受经营思路、资金以及利润的综合影响，往往在开发建设节奏上讲究“短、平、快”，不关注后期的经营管理、只关注开发、建设和出售，希望循环周期越短越好，对“开发、出售、再开发”过度追求，意图通过资金流转的加快来实现更多利润的赚取，从而使得开发建设脱节于经营管理。高精尖产业的成长期往往比较长，从而使得资金回笼比较慢，如果是打造特色园区往往也需要较长的周期，而且想要形成自身特点往往比较困难。

2、商业地产经营管理存在问题的应对策略

2.1做好商业地产市场定位工作

首先，应将前期市场定位工作做好。商业地产由于和市场需求有着密切的联系，所以对于商业地产的规划设计而言，关键在于市场定位，因为同性质的商业地产项目对于一个城市而言无疑是一种企业资源和社会资源的极大浪费。唯有科学地位，加强管理才能够使商业地产项目在激烈的市场竞争中赢得生存的空间以及寻求进一步的发展。为了实现市场定位的精确性，一方面要结合商业地产项目的具体情况，一方面要适应市场需求，走适合自己的路线。特别是对商业集中地区，必须将市场细分到极致，避免与其他商业地产项目发生冲突，做“专”、做“精”，切记盲目比“全”、比“大”，要形成自己的亮点和特色来成功吸引消费者，进而才能够实现利润的成功获取[2]。其次，对商业网点的规划和布局要加强管理。要通过对商业网点规划布局的充分论证，从而实现商业网点规划的可操作性和科学性的提高。具体而言，要注意结合城市规划，结合城市整体发展、环境保护、交通系统，通过配合相关产业，发挥资源的合理、有效配置，以便借此获得政府在相关政策方面的支持力度。而规划和调控还需要考虑到市场资源配置在基础调控方面的作用，杜绝盲目开发、重复建设以及无序竞争，在尊重市场规律的前提下进行规划，充分进行空间开发。最后，在遵循商业规则的前提下，结合城市经济发展水平和城市居民消费水平来选择相应的商业业态[3]，同时政府部门也应持续加大政策扶持力度，在具体执行层面，采取更加高效的政策落地方式来切实推动高精尖产业的落地及发展，如此才有利于解决脱离了当地市场情况，出租率较低的问题，同时也有利于区域经济社会效益的形成。

2.2探索商业地产新的经营模式

针对开发建设脱节于经营管理问题，建议商业地产企业应积极探索新的经营管理模式。目前许多有着强大实力的商业地产企业往往是选择与知名品牌商业巨头进行合作，通过建立战略联盟来形成强强联合之势。如此双方都能够借助对方的专业力量和行业优势进行市场规模扩张。主要有三种合作模式，一是购买关系，主要指的是知名品牌商业巨头提前向商业地产企业下订单，以实现商铺的“量身定制”购买;二是租赁关系，主要指的是知名品牌商业巨头以相对低廉和固定的租金向商业地产企业提前预定商铺物业的租赁，从而确保了商业租赁的稳定性;三是合作关系，商业地产企业以免费的名义吸引知名品牌商业巨头入驻，以发挥“领头羊”效应，从而吸引更多商家前来入驻，但是商业地产企业需要从知名品牌商业巨头今后的销售营利中分享一定的利润。这种新的经营管理模式对于商业地产企业而言，由于对于市场环境的变化有着更强的适应能力，所以拥有多方面的优点。通过与知名品牌商业巨头的合作，让其提前参与到商业地产项目的规划设计和建设开发过程中来，有利于弥补商业地产企业在人才、经验、资金等方面存在的不足，而且能够实现对市场环境的更加精准的分析，从而使资源效用实现最大化。对于高精尖产业而言，由于提前介入了进来，其实就是相当于变相实现了成长期的缩短，有利于资金的尽快回笼。而且由于提前做好了规划设计，所以对于特色园区的打造也将不会像过去一样需要较长的周期，同时更容易形成自身的特点，使特色园区真正拥有自己的特色和亮点，具备更强的市场竞争力。

结语：

总而言之，在全球经济一体化的形势背景下，对于商业地产企业而言，这既是机遇，同时也是挑战，如何在抓住机遇的同时成功应对挑战，最为关键的就是要在经营管理方面下功夫。希望本文的研究成果能够给予其他商业地产企业一定参考借鉴，帮助他们成功赢得更加广阔的发展空间，在竞争激烈的市场中成功站稳脚跟。

参考文献：

[1]张国明.商业地产的开发、经营和管理[J].黑龙江科学，2017，8（07）：44-45.

[2]崔泽南.商业地产项目经营管理中的风险管控[J].商场现代化，2015（22）：134-135.

[3]曲松.商业地产开发、招商及经营管理存在问题和对策[J].住宅与房地产，2016（33）：12-14.