【摘要】近年来，我国社会经济实现快速发展，人们对住房需求也不断增加，为我国商业银行的个人住房贷款业务提供了更好的发展机会，随着商业银行改革进程不断加快，我国各大银行之间的竞争愈来愈激烈，而其个人住房贷款业务的开展更加提高了银行间的競争力。然而在业务实际开展中，个人住房贷款业务存在较大的违约风险，这会对银行造成一定的损失。目前，我国的房地产市场总体形势不容乐观，对于大多数的二线、三线城市来说会存在很大的库存压力，并且结构性调整仍在进行，难以应对市场变化的企业将会在激烈的竞争中被淘汰。本文以兴业银行股份有限公司哈尔滨支行（以下简称“兴业银行哈尔滨支行”）个人住房贷款业务为例，找准本行业务主要存在的问题，并且结合所学理论知识，对实际情况提出一些建议和弥补措施，使兴业银行哈尔滨支行个人住房贷款业务健康并充满活力。

【关键词】个人住房贷款  操作风险  信用风险

一、引言

（一）本研究的目的与意义

（1）本研究的目的。从我国中央经济会议将房地产去库存纳入具有结构性的五大改革任务之一，各地的政府以及相关的部委都是十分积极的采取一些措施推动去库存行动的开展。目前，经济发展水平不断提高，一些发达城市的地价和房价也是不停地增长，使大多数的居民都无法购买。如今，存在的住房贷款政策被场外配资所代替，打乱了房地产金融的平衡，有时还会出现“零首付”的情况，加大了出现风险的概率。随着个人住房贷款业务的高速发展，实体经济停滞缓慢发展、经济结构转型调整期，金融市场的风险性在这些情况的影响下，慢慢的表现出来。因此，个人住房贷款的违约风险成为了金融行业风险中最需要关注的，从而造成了风险控制压力不断加大。十九大报告明确的表明住房是供人民住的，不能出现炒房子的情况，积极建立相关的制度、增加更多的渠道来保障人民的权益、租购并举的住房制度，从根本上解决人们的住房问题。这样的政策预示房价将下跌，也会使一部分人只租房不买房，未来银行个人住房贷款的压力应会逐渐减缓。在这样的背景下，现阶段主要问题仍是避免或是尽量降低个人住房贷款的风险，同样是相关房地产行业管理者与大多数银行最需要关注的问题。选题研究的主要内容就是去了解并发现兴业银行哈尔滨支行个人住房贷款的现状以及存在的一些问题，并参考国内外的研究理论，制定出有效的风险防范与解决问题的策略。

（2）本研究的意义。本文研究的意义是由于个人住房贷款的兴起，对从前的不良贷款情况有了一定的改善和调节，使整个贷款行业向更加积极的方向迈进。本为重点研究的对象是兴业银行哈尔滨支行。重点剖析其个人住房贷款业务。首先介绍了兴业银行哈尔滨支行的成立及贷款业务的发展现状。并从现状中总结出其不足之处以及需要提升的地方。本文通过文献、归纳、定性等多种研究分析的方法进行课题论证。通过阅读大量中外期刊文献，了解个人住房贷款的历史及现状，从中总结规律，然后对比本文研究的主要对象及其经营情况，找出其不足之处并剖析其原因，一一对比给出发展建议。为兴业银行哈尔滨分行的进步提供助力。

（二）国外研究文献综述

国外个人住房贷款的历史要早于国内，因此发现的问题以及提出的策略要优先与国内，体系相对更成熟。本文根据国外一些文献重点研究方向概括如下：

（1）美国个人住房贷款发展历程与现状。美国是个人贷款业务起步比较早的国家，MacDonald，Daniel（2019）在文中讲述1915年美国出现了信用卡，成为个人消费信贷的标志。美国个人住房贷款发展了近一个世纪，已经拥有了一个较为完备的体系，个人住房贷款约占银行贷款总额的25%左右，成为了银行业务发展的一个重大项目。首先美国拥有发达的发地产金融一级市场。一级市场实现了贷款多样化，方式方法不断创新，可以制定不同的贷款产品匹配人们的需求。其次美国建立了完善的房地产金融二级市场，可以在此区域进行交易，来减轻其他机构的负担，减轻贷款机构资金负担，加速资金流转。

（2）英国个人住房贷款发展历程与现状。Rodriguez-Planas，Nuria（2018）在文中讲述英国住房在发展初期产生的贷款皆有政府担保，因此贷款业务发展繁荣，个人收入用于支持还款部分免税。 据世界银行统计：目前英国个人居住的房屋中公占房比例达27%，自住房比列为68%，英国住房金融占信贷总量的45%。从此可以得出，英国住房是由政府强力支持，目前英国住房有专业的金融机构，同样减轻民众住房负担。

二、兴业银行哈尔滨支行个人住房贷款业务存在问题

（一）贷款人的不可预测性较强

贷款业务是兴业银行哈尔滨支行的一个重要分支，其中随着近些年来房地产市场火热，个人住房贷款显得尤其重要，占总贷款业务的比例很大，因此如何挑选合适的贷款人也是本行存在的一个重要问题。在许多失败的案例中，总结出了以下经验：贷款人的身体状况，家庭状况，工作情况以及银行现有存款都会影响贷款人的信用状况。对其进行细致的分类调查后发现，兴业银行哈尔滨支行主要贷款年龄段在26到60岁之间，其中50到60岁这个年龄段违约率较高，26到40岁违约率较低，50到60岁主要原因为身体状况不佳，无法保证继续还款，银行对此类事件没有完善的解决办法。另外，工作稳定的贷款人违约率较低。比如公务员的违约率要小于自由职业人。原因为公务员事业稳定外调的几率较低并且有事业单位为其作保障而自由职业贷款人可能随意变更居住地以及工作。此外，银行存款多每月工资高的借款人违约率低。通过这些归纳总结，银行可以筛选掉符合违约率大特点的借款人，并且可以根据具体情况，做出违约情况的比率，选择优质的借款人，在此方面降低银行贷款风险。

（二）银行没有及时更新管理理念

近年来，国内经济迅速发展，银行业务量陡然增多，大部分员工工作量超出承受范围，使他们没有精力对实际业务进行细致的分析。比如现今银行都存在的拉贷款存款等问题。如果员工无法完成业绩银行会给出严厉的惩罚制度，导致了许多员工为了完成业绩指标不按实际流程，这样过程中无法避免出现许多差错，比如没有仔细调查贷款人的背景，或是许多贷款是亲属或者中间商已经负责人代签，一旦贷款人不及时支付贷款，最终的结果就是造成合同完全无效，由银行承担全部损失。并且银行只顾实际业务数量忽略了对员工职业道德的培养，也没有明确的严格的对此类问题的惩罚文件，缺少员工职业道德培训的计划以及时间。同时没有一套完整的奖惩制度，导致了许多员工不需要承担后果与责任，使员工更加胆大，故意为银行造成损失。另外，没有经过系统培训，员工也可能无法辨认许多骗局，银行也可能会调入房地产商以及中介的陷阱之中。这也就成为了兴业银行哈尔滨分行第三个个人贷款风险的主要原因。

三、改善兴业银行哈尔滨支行个人住房贷款业务对策

（一）深入调查客户背景

为将银行承担的坏贷风险降到最低，兴业银行哈尔滨支行采取了这样的办法。将信誉良好的，还贷能力较强的客户作为优选，剔除一些信用评级较低的客户。于是开展实地考察，建立起比较全面的客户信息库。最好是能够一对一进行服务，可以深入的了解贷款人的资金走向，还款依托对象，收入水平，社会人情状况，抵押物的表现价值，是否真正的用在购买住房，是否用作他用，评估并分析出是否具有回资能力，并进一步验证购房交易的存在性。着重选拔客户为高薪对象，比如企业高层管理人员，或者那些具有职业保障的人员，必须国企员工，还有一些自身拥有高端技术的人，他们具有较强的还款能力。

（二）增强员工防范风险意识

针对提高员工的道德水平以及防范意识我认为在银行内部有以下三种办法：第一，一定要定期给员工进行培训，并且明确员工没有完成必要的工作所要承担的责任，可以提高员工的道德水平。第二，要定期分享给员工一些最新骗贷的手段，提高员工的防范意识，以此来提高员工的工作水平。第三，要给员工适当的工作，避免员工过度疲劳，在贷款业务中造成不必要的失誤，由银行来买单。在银行外部可以进行大众监督，客户为员工打分等制度，及时纠正员工所犯下的错误。

四、结论

近年来，随着社会不断进步发展，住房的需求量增大，个人住房贷款业务逐渐兴起，为哈尔滨支行的盈利做出了最大贡献，但是贷款的交易量增加，在此过程中出现了许多的问题，十九大报告已经表明，我国的房子要满足人们的需求，不要用通过倒房卖房来赚取钱财，我们必须建立一个规范的行为，用更多的方法来为人们的需求提供帮助，同样提倡租房，并且我国已经在部分地区有租房试点，但是效果并不明显，房价并没有大幅度改变，因此对这里无法细致的研究。但是本文通过了解兴业银行哈尔滨支行的案例，发现了一些问题所在，并提出了意见和建议，希望对此银行的贷款业务发展有一些帮助。

参考文献：

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作者简介：李婉宁（1996-），女，上海大学，金融专业硕士研究生，证券投资。