邢相江

【摘要】近几年来城市的快速发展，特别是大中型城市的区域扩大造成了人与人之间的交通不便，从而使人们的交际圈减少。因此以前的大型商业中心、商业步行街、集购物、餐饮、娱乐等于一体的独立大型商圈的商业地产模式已经不适合大中型城市的发展模式，新型的小型住宅式商业模式，写字楼式的商业地产更适合大中型城市商业地产的发展。

【关键词】商业地产  写字楼  商务商圈 小区商圈

我国的商业地产首先是经济发达的大型城市开始发展起来的，初期是依托经济和商贸的发展，随着城市化进程的加快，城市规模扩大、人口增加，人们对百货超市、餐饮休闲、娱乐消费等的需求越来越强烈，商业地产由一线城市逐步向二线城市扩散，重心下移。近 20 年，商业地产发展很快，势头迅猛，取得了巨大成就，几乎一个好的商业地产往往就是一个城市的中心。但是最近几年很多大中型城市的商业地产的发展碰到瓶颈，其中的原因虽然是近几年受国内经济增长放缓、电商和互联网发展的影响成分较大。但是很少有人考虑城市规模的扩大，人民上班距离的增加，996制的工作时间，交通的拥堵是否对以前的商业圈中心化产生很大的影响。从而可以考虑一种新的商业地产发展的模式。

一、大中型城市的商业地产的困境和出路

（一）商业地产高负债率，融资困难的前提下简小商圈更合适

最近几年在国家降房地產行业的杠杆的大环境下，商业地产行业的面临的资金压力越来越大，房地产企业更应该注意现金流的管理。“说到房地产的融资，很多业内人士可能都有类似感受，近两年的融资渠道管控总体趋严了，从各个来源获得资金的挑战性和难度加大。”日前，在由华夏时报主办的稳·变·进 2019年华夏房地产投融资高峰论坛上，建银国际董事总经理曾粤晖做出了以上判断。

商业地产高负债率，融资困难，由于商业地产建设周期较长，一般的银行贷款无法为其提供稳健的资金链。并且当下我国商业地产的发展也受到了国家政府的调控，大中型城市的地皮价格比较高，对于商业地产的以前的大型的商业圈大型的购物中心的建造成本越来越高，并且只租不售也加剧的商业地产公司的资金周转。

鉴于以上对商业地产的资金要求管理，地皮价格的提高太多，以前的大型的商业中心，商业综合体像万达集团的第四代商业综合体的中央文化区：以一条商业步行街为灵魂，串联起万达广场、汉秀剧场、电影城、写字楼群等其他各类物业的大型地产可能对大中型的城市的商业地产发展跟资金的回笼非常不利。反而小型的住宅小区式的商业模式，写字楼式的商业模式更适合大中型城市商业地产企业的发展规划与现金流等问题。

（二）电商对实体店影响从而影响商业地产

最近几年电商发展迅速对传统的商业模式带来很多冲击，当互联网全面深入我们的生活，广大消费者的商业行为逐渐脱离店铺和实体，不仅改变了商业格局，商业地产也面临挑战。近年来大幅调整商业业态的购物中心绝不在少数。

电商对大型商场的冲击力度加大但是人们还是对实体店有需求的，例如体验式消费模式。与人们生活密切相关的社区商业尤其具有开发潜力。社区商业地产可以灵活的组建服务类型的商铺如医疗、保健、娱乐、餐饮、宾馆等商业，是网店无法取代的服务产品。社区商业模式跟适合大中型城市的人们生活节奏， 社区商业模式相比大型的购物中心的电商对其的冲击力度可能会小。因此电商对实体店的冲击力度也影响了一个城市的商业地产的发展趋势。

二、大中型城市小型的商务与住宅商圈产生的原因

（一）大中型城市大型购物商圈困境

商圈是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。

我国经济发达的大中城市以修建大型综合购物中心、步行街、商业街、休闲娱乐中心等商业地产形式为主，经济欠发展的小城市以小型购物中心、商铺等形式存在。大中型城市的大型商圈可以辐射周边10公里的消费半径，但现在的大都市的生活节奏快，时间紧迫，交通拥堵，停车困难网络购物的方便等原因使到大型购物商场的时间减少。并且很多的时候下班后邀约朋友同事一起逛街购物，会产生很多的不便，这个过程也会减少对购物的过程的时间，对商业地产也会产生很大的影响。

由于商业综合体店铺或柜面租金高，经营过程亏损严重，最后选择铺面关门，对大型商城的招商引产生很大的影响。另一方面，随着电商业务的蓬勃发展，人们的消费习惯也随之改变，线上交易不断增加，商家对实体店的需求越来越少，给实体店的经营带来巨大的冲击，众多零售商将电子商务平台作为主要的销售渠道。大中型城市的在发展过程中面临越来越多的困境与困难。

（二）大中型城市休闲娱乐场所的困境

随着我国的国民经济的迅速发展，休闲娱乐餐饮行业也得到迅速澎湃的发展，在繁荣城市经济以及丰富人们的生活活动起到的重要的作用。特别是在我国的大中型城市休闲餐饮娱乐行业发展中出现了，小吃一条街，休闲娱乐集中区，特大型的娱乐场所。为中国的社会就业提供了很多的机会，也为人们之间的沟通交流，感情的增进，生活的休闲娱乐提供了场所。

餐饮休闲娱乐场所需要人员密集的地方。因为具有很多的休闲娱乐商务性所以大型的餐饮娱乐场所的消费人群都是亲朋好友，商务交流之间的人群。在休闲的时候找三五知己，亲朋好友一起逛逛街，品尝一下美食，看看电影，一起唱唱歌，喝喝酒。

餐饮休闲娱乐场所需要的客流量，需要的不是人流量。但是中国的大中型城市的人们之间的上班的节奏快，同事朋友住的太远，下班回家的距离太长，亲朋好友之间相聚的次数减少。中国最近几年也加大的对酒驾的处罚力度，在交通拥堵的大中型城市亲朋好友之间的相聚休闲娱乐增进了很多不便。

结合中国的大中型城市的交通的拥堵，人们居住之间的距离，造成了大中心型城市的大型的休闲娱乐场所的客流量的减少，再加上小吃一条街，休闲娱乐集中区，特大型的娱乐场所的所处的地理位置租金的昂贵程度，对大中型城市的休闲娱乐场所的发展造成了很大的困境跟障碍。

三、大中型城市发展商务与住居商圈的展望

城市越大，加上现在网络技术的发达使得人与人之间的现实中沟通的机会越来越少。高节奏的城市生活压力就会使人们的交际圈的减少。交通的拥堵与目前很多企业的996制的上班制使人们的休闲娱乐购物消费等正常的生活放松的时间减少，从而让人们之间的消费半径减少。以前的大型的商业地产的商业模式可能因为人们的交际圈的减少，消费半径的减少，从而让大中型城市的商业地产陷入的困境。非常不利于以前的大型的商业地产的发展与投资。

鉴于大中型城市具有较强购买力的消费人群正常的生活圈局限于平时上班的区域跟下班的居住区域。所以在一个大中型城市的商务居住商业圈发展的趋势具有很大的优势。

电商的冲击的同时也带动了商务地产小型商圈与居住商圈的商业地产發展。人们现在很多时候借助于电商跟外卖的便利，对具体的餐饮实体店跟购物实体店以及超市百货、服装等实体店的地方的大小，地理位置的好坏重视不是很大。只需要在产品的质量上，购物的便捷程度，送货时间的快慢等因素更加关注。

因此大中型城市的商务类型的商业地产跟住居商圈型的商业地产。受人们的交际圈的减少，交通的拥堵造成的消费生活半径的减少，以后的发展趋势可能比以前的一个城市大型的商圈化的商业地产模式会更有优势跟潜力。

四、大中型城市写字楼式的商业模式发展展望

合富研究院《2018报告》显示：写字楼大市向好，公寓跌幅收窄，商铺成交趋稳，写字楼供求量均为历年之最，成交面积同比上升64%，突破百万大关，业态成交占比亦上升至超过4成;公寓在330新政影响下，供求双双同比下降;成交量首度低于100万㎡，为近5年低位，但降幅已相对偏缓;商铺供应量急降4成，为近年谷点。

大中型城市为了减少工业化企业对环境的污染与破坏。大中型城市的发展必然是减少污染型工业化企业的数量，随着金融业，贸易业的发展规模扩大，国家对个人创业者的鼓励，营业执照的办理简单化。所以大中型城市人们对高档的写字楼的需求也是越来越多。

写字楼商圈即商务配套商圈通过商务之间的人与人之间的交流，就会形成一个集餐饮业，购物，健身活动，酒店等比较小型的商业圈。极其方便人们之间的活动。为商业地产提供了新了的发展机会。写字楼商业地产对招商销售比较灵活，可以出租招商还可以出售，满足了资金的回笼的多样性。并且也可以实行联合办公的招商模式，给需要共享办公的客户提供括前台、会议室、茶水吧和休闲区等公共资源，还可以提供增值服务体系，为顾客提供办公空间、会议室、线上平台资源、优惠福利、社会活动。

五、结语

随着人们的生活水平日益提高，消费水平也再不断的提高，对商业地产的需求也是越多越大。从而加大了我国的商业地产的快速发展和进步。全国的城市出现了兴建城市商业综合体的浪潮，其中经济发达的大中城市以修建大型综合购物中心、步行街、商业街、休闲娱乐中心等商业地产形式为主。但是最近几年国家对房地产行业的控制加剧，房地产行业出现融资难，负债率高等特点。以及电商的快速发展，大中型城市的人们的生活节奏快以及交通拥堵等诸多原因造成了人们之间交际圈的减少跟休闲娱乐次数的减少。以前的城市商业综合体的商业模式已经不是很适合大中型城市的商业地产发展，小型的商务圈以及居民区的小型商业圈的模式可能更适合。现在是创业时代，商务金融时代大中型城市对写字楼的商业地产的需求也是巨大的。

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