黄雪艳

[摘 要]在我国建筑市场中，土地一级开发是十分关键的一部分。通常，土地一级开发涵盖的内容较多，包括拆迁以及基础设施建设等不同费用种类。因此，在对土地一级开发成本进行核算的过程中，需要依照不同费用种类，对所发生的费用进行归集分配。但是，由于受到诸多因素的干扰，致使成本核算中还存在了诸多问题。基于此，文章即对土地一级开发成本核算中存在的常见问题进行了分析。

[关键词]土地一级开发;成本核算;问题

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.35.149

针对土地一级开发而言，由于其本身就是一项综合性非常强的项目，囊括的范围十分广泛，所以在对不同费用进行核算期间，涉及的内容也非常多。因此，现阶段在土地一级开发成本核算中，存在的问题也比较多，对土地一级开发管控产生了很大影响。因而，为了可以从根源降低问题出现的概率，应该综合实际问题，合理制定处理方案，以便可以从整体的角度上推动我国土地一级开发工程的发展进程。

1 土地一级开发所涉及的成本内容分析

土地一级开发是指政府或者授权委托的企业等，对某一区域的国有土地以及乡村集体土地，依照建设需求，合理地进行征地、拆迁等补偿，并结合实际的发展现状，科学的对相应市政配套设施进行建设，保证该区域范围内的土地可以达到可出让条件，并在土地周边的市政配套设施结束以后，对“熟地”进行有偿出让的工程过程[1]。

针对土地一级开发所涵盖的内容分析，主要的成本内容具体体现在上述的七个方面。其中，以征地拆迁费用作为案例，对其进行成本费用分析，具体包括两个部分，具体为征地补偿费以及拆迁补偿费[2]。

2 土地一級开发成本核算中存在的常见问题分析

2.1 土地一级开发成本归集对象的确定缺乏明确性

通常，在对成本归集对象进行确定时，对象不明确问题时有发生，致使部分费用的支出不能够在会计科目中体现出来，影响了后续成本核算工作的合理开展。通常情况下，由于土地一级开发的时间相对较长，土地面积十分广泛。所以，如果成本分析对象存在较强的不清晰性，那么就一定会导致项目在开发阶段存在诸多不确定因素，最终使得费用支出大大增加，加大了核算成本的难度性，也影响了成本核算效率的提升[3]。

2.2 土地一级开发成本核算的方法应用缺乏合理性

现阶段，在具体的土地一级开发成本核算工作开展过程中，经常会存在开发项目简单与复杂混淆在一起的情况。对于一些项目来说，虽然其项目本身较为简单，但是却采用了较为复杂的成本核算手段，致使成本核算工作的开展存在较大的难度性，影响了核算效率的提高。而对于开发地块较大，并且土地范围广的基础设施建设项目，其却经常会采用简单的方法进行成本核算，诸如单位面积分配法，最终加大了成本核算的难度，不利于成本核算精准性的提高[4]。

2.3 前期费用、征地拆迁费用等核算缺乏全面性

在实际的土地一级开发成本核算工作阶段，还经常会出现前期费用、征地拆迁费用等核算不科学的情况，严重影响了成本核算水平的提高。针对前期费用，其在核算过程中，存在着较强的全面性。在项目建设的前期，部分开发企业不能够对项目前期费用进行统计，无法精准地掌握项目实施的方案编制费用，从而导致成本核算工作的开展受到了很大阻碍。并且，还有部分企业在发展期间，不能对工程进行实地测绘和勘察，无法精准的对其费用进行核算，致使前期费用成本经常存在漏算的现象。另外，针对公共区域市政基础设施建设，在成本核算期间，也存在着很多的不合理之处。再比如，对市政公共区域基础设施建设费用进行统计的过程中，应用的方法很简单，只是借鉴以往类似项目申报预算，不能主动地开展调研工作[5]。

3 土地一级开发成本核算中常见问题的优化策略分析

3.1 对土地一级开发成本核算对象进行明确

在土地一级开发成本核算工作开展阶段，为了能够从整体的角度上规避核算问题，全面提升成本核算的效率，应该依照实际情况，不断地对成本核算对象进行细化。在成本核算阶段，成本管理部门应该起到决定性作用。而针对财务管理部门来说，其需要积极与其进行配合。通常情况下，如果想要让成本核算对象可以得到进一步的明确，应该本着成本归集以及成本控制的原则，不断地对核算对象进行细化。在成本核算阶段，由于不确定因素相对较多，费用支出在融入到会计投入以后，其会导致一部分的对象信息出现损坏，进而导致成本核算期间不能够再次将信息提取出来重新使用。所以，为了能够更好的规避这类问题，针对一些开发周期较短并且较为简单的项目，可以将整宗地块作为成本核算对象。而针对一些普通的工程项目，可以将土地权属等当作核算对象，提升成本核算的精准性。

3.2 不断增强土地一级开发成本核算的方法合理性

通常情况下，针对开发企业来说，其一般都是接受政府委托来开展开发工作的，属于代建项目。所以，在实际的发展过程中，针对开发企业来说，其可以依照土地一级开发成本构建，建立完善的成本核算机制，对成本明细核算进行合理设置，具体的内容可以为成本发生正确分析以及成本计算方法等。同时，在核算期间，可以依照项目的实际情况，设置二级、三级明细核算，层层地进行核算，从而让成本核算可以得到进一步细化。此外，应该实现动态化成本管理，切实的对成本控制力度进行强化。由于在成本核算中，经常会存在一些不可预见的费用，例如，可能的工程事故、在经营中出现的意外情况、利率标准的变化、税率的变化等，故此，为了规避风险，需要科学把控。

3.3 合理进行前期费用、征地拆迁费用等核算

面对土地一级开发前期费用、征地拆迁费用等核算缺乏全面性的问题，在具体的处理阶段，应该结合实际现状，对核算体系进行健全，保证成本核算可以更加合理且科学。

第一，不断对前期费用核算的全面性进行加强。在实际的成本核算阶段，需要加大对立项以及可行性报告的重视，开发企业在对报告进行制定的过程中，可以通过优化立项报告等手段，有效的对前期费用核算出现错误的概率进行降低。同时，开发企业也可以综合实际现状，积极的构建专门机构，科学的对各项咨询调研活动进行开展，以确保可以为成本核算工作的开展奠定基础。

第二，不断提升公共区域市政基础设施建设费用核算水平。在成本核算期间，除了要将区域内市政管线等费用融入到成本核算体系中，还应该将一些小型费用纳入其中，以便成本核算工作可以凸显全面性。

第三，保证征地拆迁费用成本核算的科学性。在进行成本核算工作阶段，应该聘请专业的人员开展工作。并且，针对成本核算机构，应该主动对核算观念进行革新，加大对房屋拆迁评估费等的关注，并将其各类规范融合到成本核算中，以便保障核算的精准性以及合理性。

4 结论

综合而言，针对土地一级开发成本核算来说，因为涉及的层面多，所以影响因素也比较多，对土地一级开发成本管理造成了非常大的影响。为了可以从根源遏止住问题，应该综合实际现状，科学的对成本核算方法进行利用，合理的对前期费用、征地拆迁费用等进行核算。

参考文献：

[1]刘勇.土地一级开发成本核算问题的探讨[J].住宅与房地产，2019（4）：20-21.

[2]刘晋.土地一级开发成本核算中存在的常见问题解析[J].中国国际财经（中英文），2017（13）：282-283.

[3]伍嘉.土地一级开发成本核算问题的分析与探讨[J].中国市场，2017（2）：133，145.

[4]徐灿.土地一级开发成本核算问题[J].管理观察，2018（9）：123-124，127.

[5]周新宁.土地一级开发成本核算中存在的问题探析[J].中外企业家，2019（19）：235-236.