文| 何 洋

在住房分配制度逐渐呈现出货币化发展趋势的当下，银行的个人住房贷款业务快速增长。在商业银行所有资产当中，个人住房贷款属于较为优质的资产类型，其所占据的比重也相对较高。然而由于受到房地产行业的影响，或是由于自身的内控制度存在一定问题，部分商业银行存在个人住房贷款质量不高的情况。基于此，商业银行要对个人住房贷款业务所带来的风险予以高度重视，并采取有效的措施对风险的发生进行有效的预防与控制。

个人住房贷款的特点分析

（1）贷款金额高。与其他个人贷款业务相比，个人住房贷款涉及的金额较高，且还款期限长达10年至30年之久。（2）贷款目标明确、资金用途单一。主要的贷款人为具有稳定收入、有按时偿还贷能力的人群，且贷款资金属于购房专用资金，不可用于其他途径。（3）偿还方式特殊。借款人需每月按时偿还借贷资金的本金与利息。（4）可用财务抵押。贷款申请时可用房产进行抵押，如无偿还能力时，银行可收回房产以降低自身损失。

银行个人住房贷款业务中的风险分析

虚假按揭带来的风险

部分开发商为了从银行处获得高额的信贷资金，假借购房的名义向银行申请贷款，但却未将资金用于真实的房产购买，只是为了收回部分项目建设资金，或刻意营造出房地产市场蓬勃发展的假象。其主要是利用亲友或公司职工的名义进行个人住房贷款的申请，看似为正常贷款，银行难以辩别，此种风险较为隐蔽。假按揭行为的存在会影响银行的个人住房贷款业务，进而导致银行风险问题的发生。虚假按揭行为的特点如下：（1）在一般性经营资质且未从银行获得项目开发贷款的中小型房产开发企业中虚假按揭行为的发生率较高。（2）开发商是借款人的债权人，且将房产作为资产进行债务偿还，并由开发商代为向银行偿还个人住房借贷资金及利息。（3）以真实的房产以及购房人进行真实的抵押贷款交易，但实际上是开发商与个人事先商定好的虚假交易方式，目的是从银行获取贷款资金供开发商使用。

借款人自身的风险

在个人住房贷款中，购房者也是贷款风险引发的主要因素，其所产生的风险主要有以下两种：（1）借款人还款能力带来的风险。个人住房贷款大多是长期借贷资金，虽然在借款时借款人备还款能力，然而由于受到多方因素的影响，在较长的还款期限内借款人的还款能力会发生变化，由于工作变动、身体状况等原因而导致无法及时归还贷款，这会为银行带来业务风险。因此，借款人收入是否稳定是导致银行风险的主要因素。（2）借款人还款意愿的风险。由于借款人采用了欺诈手段进行银行贷款的骗取，银行对借款人的信用状况以及经济情况未能有效核实而导致的风险。同时，部分借款人由于自身缺乏信用，或者存在故意或非故意延迟还款等行为，致使银行未能按时进行贷款的回收，也会导致风险出现。主观层面的违约并不是因为借款人不具备偿还能力，通常在房价下跌速度较快，其房产出售价格低于购买成本时，借款人会为了降低自身的损失而出现此种理性违约行为。

银行内部的风险

1.操作风险。银行个人住房贷款业务所涉及的服务对象数量多、来源广，其本身对银行的监管体系就是巨大的考验。面对绩效考核，银行过分注重贷款业务的数量和金额，而放宽贷款要求，将贷前的审查形式化。为了提升业务处理进度，缺失必要的贷款手续，忽视业务流程的严谨性。具体存在以下几点问题：信贷工作人员任务繁重，能够投入到贷后管理的时间和精力有限；平时的业务培训主要注重贷款营销能力，而对于风险信号的识别和发现方面有所欠缺，使得信贷工作人员的专业水平参差不齐，受能力所限；由于每发放一笔贷款都要做很多的准备工作，非常不容易，所以即使发现了可能的风险隐患，也会先考虑好的方面，导致了工作人员发现风险的意愿不强。

2.员工道德风险。贷款办理人可能因为自身或某些利益因素的驱使，知道借款人所提交的文件不真实，仍为其办理贷款。更有甚者，里外串通，编造虚假文件，欺骗银行资金。无论是以上哪种行为，都会给银行带来严重的风险。

银行个人住房贷款业务风险的有效防范策略

对假按揭行为进行严格控制

（1）详细调查借款人信用及道德品质状况。如果借款人自身存在多资违约行为或道德品质不佳，其可能存在假按揭购房的想法，因此即便其具有一定的还款能力，银行也难以保障可及时收回贷款，因此，银行应对其信用情况进行详细调查，以此降低银行的贷款风险。（2）严格筛查房产商及其项目的风险。房产开发商自身的项目建设资金不足或运营资金缺乏是导致假按揭行为出现的主要原因。因此，银行在个人住房贷款业务开展时，除了要对房地产企业的财务状况进行调查以外，还要对开发商的资质等级以及开发经验进行审查，了解开发企业的股东情况以及企业治理状况，对其经营管理能力进行详细评估，并对企业领导的道德水平以及信用状况进行分析。此外，还要全面分析项目贷款情况，进而对住房的合理贷款规模进行初步判断。深入房产项目现场进行实地考查，对贷款总额进行判定，以免出现房产多次抵押等多种骗贷行为的出现。（3）建立健全银行内控管理机制。由于部分银行对款贷业务指标较为注重，部分工作人员在对借款人进行审核评估时并不严格，因此，银行要着重加强此方面的管理，确保严格进行借款人情况的审查，并收集与综合考量多方意见及资料，以便于合理进行合同条款的调整，进而实现风险的细化与分散。

建立与完善个人信用制度

个人信用制度，是个人采取信用方式获取支付能力时进行的一种消费、投资和经营的制度，是利用个人信用来达到提前消费、投资和经营的目的。在发达国家，己经建立起了较为完备的个人信用制度，包括收入、纳税、信用状况等，当借款人向银行贷款时，就能够利用已知的信息来评定这个借款人的信用状况，从而决定能否贷款给他。（1）建立个人信用档案。要建立起包含个人身份、固定收入来源、银行账户、其他资产等个人信息的个人信用档案，同时以税收、财政、审计等部门为主导，对使用信用卡、个人支票的用户进行信用评价，并建立起多层级的个人信用调查和评级机制，以评价借款人的还款能力和信用度，为建立个人信用信息共享平台提供有力支持。银行在分析借款人的信用状况后，可以根据不同的信用水平，制定不同层级的贷款条件。（2）营造良好的个人信用制度法律环境。①健全个人住房贷款相关法律体系。目前，个人住房贷款相关的律法的统一性不高且缺乏严密性，这会导至住房贷款问题的发生。因此，相关部门应对住房抵押贷款相关律法进行制定与完善，进而确保银行可合法进行抵押房产的处置，并在法律约束下及时回收借贷资金。同时还应明确房产开发商以及个人应享有的权利及义务，通过法律对房产开发企业及个人的行为进行制约，对其所应承担的还款职责进行详细明确，进而使银行、房产开发企业以及个人之间可建立和谐、融洽的合作关系。此外，要建立抵押物产权审查登记制度，避免出现无抵押或重复抵押等不合法贷款行为的出现。②建立个人贷款失信惩罚机制。正是由于惩罚机制的不足以对借款人的失信行为进行约束，借款人失信行为屡禁不绝。因此，相关部门除了要制定保护个人信用系统运行的法律以外，还要制定个人贷款失信惩罚机制，以使之在失信后要付出高额的成本，进而对失信借款人进行相关的教育与惩戒，以减少个人住房贷款失信行为的出现，进而降低银行的贷款风险。对于信用恶劣的借款人，银行可以根据情况的不同来规定相应的执行办法，包括在银行系统里无法再获得借贷、开立信用卡等在内的任何信用支持，不得在任何金融机构从事有关信用活动等。对情节严重的更要运用法律渠道进行解决，来保障银行资金的安全，为完善个人信用制度营造良好的外部环境。

加强银行内控管理，建立科学的风险防范机制

1.严格进行贷前审查。贷前审查有利于防范个人住房贷款风险问题的出现，因此，银行应强化贷前审查工作的开展。除了要对借款人的借贷资金的用途进行审查以外，还要了解借款人的真实财务状况，对其工作情况以及收入能力进行调查。既要对其所从事行业的发展状况、未来发来空间进行分析，还要了解其盈利状况，并对借款人的职业及收入的稳定性进行判断，以免借款人为了获取高额贷款而虚报收入。应严格进行借款人收入证明材料的真实性进行审核，进而准确判断借款人的贷款偿还能力，以保障银行可按时收回借贷资金。

2.加强贷时审查以减少信用风险。通过严格把关个人住房贷款的审批流程，并对借款人提供内容的真实、完整、准确和合法性加以审核。强化对借款人的信用情况、贷款合规性的检查，加大对贷款抵押物价值的评定和管控。银行要做到贷前审查、贷时审批相分离的原则，明确不同部门的职责和岗位分工。落实双人见客和面签制度，在办理个人住房贷款时，贷款审查员和信贷经理应当做到共同面见借款人和其配偶，对借款人的实际情况进行现场核对，杜绝让房产商或律师事务所代办各种手续。

强化贷后管理以降低偿还风险

贷后管理重点是对已经借出的款项进行贷后监督。（1）跟踪个人住房贷款并进行台账登记。在贷款开始发放至贷款结清的这一期间内，贷后监管人员需要对每一笔个人住房贷款进行跟踪检查并登记台账。一旦发现借款人出现多期违约，应该特别注意违约原因，并加强对违约贷款的监控力度，制定出初步的解决方案。（2）提高逾期催收管理力度。主要包括：到期前短信提示，逾期后短信催收；客服中心电话催收；经营行属地电话催收和上门催收。在当前基本催收策略的基础上，要对不良贷款进行司法清收，其目的主要包括：强化贷前道德风险预防、督促客户按时足额还款、强化逾期贷款催收、推动不良贷款核销处置。

结语

随着国内房地产市场的不断扩大，银行个人住房贷款业务也会有更大的发展，但个人住房贷款业务的风险是客观存在的，并且随着经济社会的不断进步而不断变化着。商业银行在应对巨大机遇的同时也要做好随时面对危机的准备，要在重视个人住房贷款风险的前提下，做好防范工作，把可能出现的损失尽量掌握在可控的范围以内，以促使其向更好的方向发展。