孙理

摘要：在商品房预售制度下，商业银行会要求房地产开发企业为商品房购买客户申请的按揭贷款提供阶段性连带责任保证。文章将从“阶段性担保”入手，分析其中存在的风险，进而使用内部控制来规范“阶段性担保”管理，从而改善担保业务流程，降低担保业务风险。

关键词：阶段性担保;内部控制;房地产开发企业;应对措施

一、房地产开发企业“阶段性担保”的由来

现金流对资金密集型的房地产开发企业来说特别重要，尤其在近几年房地产调控政策的压力下，房地产行业资金面渐趋紧张，逐渐把工作重点放在如何加快销售回款上。在现行的商品房预售制度下，房地产开发企业通常在取得商品房预售许可证后会按照商业银行政策和房地产行业的经营惯例，由房地产开发企业为购房客户向银行申请的商品房按揭贷款提供阶段性连带责任保证。“阶段性担保”的担保期限从保证合同生效之日起，至商品房购买房客户取得所购商品房的《不动产产权证书》（既“小产证”）及抵押登记手续办妥后并将《不动产登记证明》（既“房屋他项权证”）交付银行执管之日止。

二、“阶段性担保”对房地产开发企业的主要风险

“阶段性担保”制度的创立，解决了银行在购房客户未取得不动产登记证之前，虽无法办理以银行为抵押权人的抵押权证，但可在办理预购商品房抵押权预告登记时通过要求房地产开发企业提供阶段性担保来应对风险敞口期的问题，加快了房屋买卖的进程。但对于房地产开发企业来说从办理不动产所有权初始登记（即“大产证”），再由购房客户向商品房所在地不动产登记中心提交相关资料申请办理“小产证”、换取“房屋他项权证”。这个时间往往会由于各方面的原因比正常预期时间拖延，甚至有些项目在交房后数年仍未能办理“小产证”。鉴于预购商品房是期房，虽然已经办理了预购商品房抵押权预告登记，但考虑到该期房是否能够如期竣工，银行是否能够顺利取得正常的担保物权，以及在商品房竣工之前购房客户是否按合同约定正常履行还款义务等情况都是存在未知的变数。房地产开发企业为尽早回收资金减轻压力则又必须遵循银行提供的合同文本中关于“阶段性担保”的格式条款。在房价持续上涨的前提下，上述情况发生的概率极小，但近年来国家坚持房子是用来住的、不是用来炒的，近期房价上涨预期并不明确，若再结合当前经济状况，购房客户的供款能力下降、购房客户“弃房断供”的可能性在增加。因此，房地产开发企业所提供的“阶段性担保”将导致自身承担保证责任的法律风险大幅增加，甚至还不可控。

三、内部控制规范在“阶段性担保”业务的主要作用

公司主要業务之一为商品房开发业务，对持有的三个住宅地块分五期进行开发，在每一期的商品房预售阶段都会遇到大量的“阶段性担保”业务，所以该业务始终是公司管理的重点。按照国家财政部等五部委对国有大中型企业需要建立企业内部控制规范体系的要求，公司根据《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制配套指引》，重新对“阶段性担保”业务的流程进行了详细分析，并对各环节的风险关键控制点进行了识别和梳理。发现“阶段性担保”业务活动存在的主要风险，首先是对“阶段性担保”申请人的资信状况未进行调查，审批不严或越权审批，可能导致企业担保决策失误或遭受欺诈。其次是对“阶段性担保”业务在审计报告表外信息披露中未进行或有事项信息披露，可能存在掩盖经营风险并误导对审计报告中会计信息有需求的投资者、债权人等各类使用人。再次是对被担保人（购房客户）出现拖延办理“小产证”或换取房屋他项权证、“弃房断供”等状况监控不力，应对措施不当，导致企业承担法律责任。

根据风险分析结果，公司重新调整并颁布了《阶段性担保管理制度》，绘制业务控制流程图、编制风险控制矩阵。制度不仅对“阶段性担保”业务流程的各个环节进行了详细的区分，还对各环节关键控制点落实应对控制措施，同时针对“阶段性担保”以审批环节为起始与一般担保业务以受理申请环节为起始的不同，在流程上的顺序做出了调整。

（一）审批环节关键控制点及应对措施。公司应当建立担保授权和审批制度，重点关注及应对措施：在此环节“阶段性担保”业务与其他担保业务的不同之处在于其有三特定一不特定的特点。（1）特定的项目：担保项目是经上海市房管部门批准取得预售许可证的，该项目还需符合国家法律法规和公司担保制度。（2）特定的合作银行：能够给予按揭贷款额度的商业银行的具体名单。（3）特定的最高担保限额：按项目可售建筑面积和销售均价估算项目销售金额，再根据上海市首套房首付比例政策（35%）估算全部购房客户均需进行按揭贷款的最高担保限额。（4）不特定的对象：预售商品房购买客户为符合上海市限购政策的不特定对象。根据已经制定的担保授权和审批制度，“阶段性担保”业务的审批属于重大担保业务，应当形成议案报经公司股东会批准。因公司为国有控股，需同时对“阶段性担保”这一重大事项，进行“三重一大”事项的领导班子成员集体审议。

（二）受理申请环节的关键控制点及应对措施。公司应当对担保申请人（购房客户）是否符合合同主体资格等进行查询，重点关注及应对措施：经过购房客户授权后在上海市房管系统中前置查询购房客户的购房资质。在预售商品房购买客户和公司签订《商品房预售合同》并在合同条款中约定付款方式为按揭贷款后，可视同为该购买客户向公司提出了“阶段性担保”申请，公司已受理其担保申请。

（三）调查和评估环节的关键控制点及应对措施。公司应当对担保申请人（购房客户）进行资信调查和风险评估，重点关注及应对措施：由购房客户提供中国人民银行征信系统出具的信用报告来调查购房客户以往信用记录，并藉此作为评估购买客户是否存在按揭贷款的资质信誉状况，是否可以给予提供“阶段性担保”的主要依据。

（四）签订担保合同环节的关键控制点及应对措施。公司应当根据审核批准的“阶段性担保”业务订立担保合同，重点关注及应对措施：审核每份担保合同的对应银行是否属于经审批通过的特定的合作银行，加强对有关身份证明、印章、担保合同的管理。

（五）日常监控环节的关键控制点及应对措施。公司应该加强对担保业务的会计系统控制，重点关注及应对措施：建立“阶段性担保”业务的台账，用于记录被担保方名称、担保金额、担保生效日期、担保解除日期、按揭贷款银行名称等。对担保事项进行有效的跟踪监督，在购买客户的按揭贷款资金划入房地产开发企业指定商品房收入监管账户之日起，登记对该购房客户的担保生效日期。要求合作的按揭贷款商业银行定期通过上海市房产信息系统查询购房客户的“小产证”和房屋他项权证办理情况反馈给公司，用以登记“阶段性担保”的担保责任解除日期。若从银行反馈信息中发现被担保人（购房客户）已出现拖延办理“小产证”或换取房屋他项权证的情况，造成公司无法解除“阶段性担保”责任，则需对购房客户进行催办，直至购房客户完成办理“小产证”换取房屋他项权证为止。

（六）担保信息披露环节的关键控制点及应对措施。公司应当在审计报告表外信息披露中进行或有事项信息披露，重点关注及应对措施：因考虑到购房客户的隐私，可以在审计报告或有事项段落披露以下内容：截止本年末，本公司为商品房购买客户向银行提供按揭贷款提供担保的余额为多少金额，担保类型为阶段性连带责任保证。商品房购买者是否发生违约，本公司认为与该等担保相关的风险是否属于较小。

（七）代为清偿和权利追环节关键控制点及应对措施。公司对被担保人（购房客户）未按合同条款进行还本付息义务的，公司应该按照担保合同履行义务，同时主张对被担保人的追索权。重点关注及应对措施：对购房客户出现“弃房断供”等情况，银行以购房客户和公司为被告提起诉讼，通常会追究公司的连带责任。待法院判决后，银行会优先执行公司的资金，而把断供的商品房留给公司，导致公司成为代偿人，公司若不履行代为清偿义务，则将会影响公司形象和声誉。公司承担代为清偿义务后要立即向被担保人追索赔偿权利，以最大限度的保护自己利益。

参考文献：

[1]企业内部控制基本规范，2008.

[2]企业内部控制配套指引，2010.

[3]胡八一.企业内控体系建设实务[M].人民邮电出版社，2014.