韩晋

中新苏州工业园区开发集团股份有限公司是国内领先的园区开发运营商，主要从事土地一级开发、房地产开发与经营（长租公寓、工业厂房、商业租赁）、绿色公用和多元化服务等业务。作为中新两国政府间最大合作项目之一的载体和苏州工业园区的开发主体，中新集团以“筑中国梦想、建新型园区”为己任，确立了以园区开发运营为主体板块，以载体配套和绿色公用为两翼支撑板块，通过板块联动、资源集聚，实现高水平产城融合的“一体两翼”协同发展格局，不断输出苏州工业园区的成功经验。

苏州工业园区是中新合作的标志性项目，也是我国借鉴发达国家城市管理理念和运作经验较为成功的项目之一。从最初的概念规划开始，苏州工业园区就以高起点高定位进行规划设计，目标不仅是建立国内领先的工业园区，更是建立包括工业、居住、商业等各项城市功能相对完整的苏州东部新城区。苏州工业园区充分借鉴新加坡城市规划的理念和经验，形成着眼于50年发展的整体概念规划，编制了超过300项专业规划，目标是把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。现已规划建设了中新生态科技城、信息产业园、国际科技园、生命科学园、国家级软件园、中小企业园等园中园项目。

近年来，苏州工业园区开发建设一直保持着持续快速健康的发展态势，累计实现进出口总额超1万亿美元，完成全社会固定资产投资近9000亿元，实际利用外资312.7亿美元。2018年，苏州工业园区实现地区生产总值2570亿元，比上年增长7.1%;公共财政预算收入350亿元，增长0.1%;城镇居民人均可支配收入超7.1万元，增长7.8%;实际利用外资9.81亿美元，完成进出口总额1035.7亿美元。苏州工业园区2018年在全国经开区综合考评中位居第1，在全国百强产业园区排名第3，在全国高新区排名第6。

依靠独特品牌政策优势  形成良好协同互补效应

中新集团拥有中新合作的独特品牌优势和政策优势，是我国对外开放的重要窗口，开创了中外经济技术互利合作的新形式。在25年来的园区开发建设中，公司充分利用中新两国的合作优势，借鉴新加坡园区的开发经验，学习新加坡先进的规划和招商理念，打造了以城市规划、产业招商为先导，土地开发、园区配套类房地产开发、绿色公用等多项业务并举的园区开发运营业务模式，在全国同行业中率先制定了园区开发运营发展纲要和規划、建设、投资服务三大标准体系。

伴随着苏州工业园区的巨大成功，公司综合开发运营的理念也得到了实践的检验，证明了自身开发模式的先进性，同时，公司在宿迁市、南通市、滁州市、常熟市海虞镇、张家港市凤凰镇、嘉兴市嘉善县等地实施的园区开发运营建设项目，亦较为成功地复制并延展、深化了苏州工业园区的开发经验，并取得了较好的社会经济效益。此外，在实现公司商业利益的同时，公司亦始终站在整个行业的社会责任高度，在城镇化、产业培育、环境、人居及社会发展等多方面促进了区域经济的整体协调可持续发展。在中新合作双方的共同努力下，公司对园区的开发取得了举世瞩目的成就。

中新集团各核心业务间具有明显的协同和互补效应，既能提供稳定的长期现金流和利润，又降低了土地一级开发与房地产开发的风险集中度。在土地一级开发方面，公司作为苏州工业园区的开发主体，高标准完成了中新合作区的规划设计工作，并在基础设施建设和招商引资等作出重大贡献，继而以强大而专业的园区开发运营能力，在中新合作区内开发建设的高科技园中园项目——中新生态科技城，全面提升园区的科技创新水平，努力打造节能减排、绿色环保的资源节约型、环境友好型生态示范区。该项目经过多年建设，已经进入全面运营阶段。同时，随着多个外地项目的逐步深入推进，公司将进一步拓展土地一级开发业务，实施“走出去”发展战略，实现“以园区开发运营为目标，以土地开发为龙头，带动绿色公用、多元化服务共同发展”的经营目标。

中新集团开发及运营了一大批优质房产项目，取得了较好的经济和社会效益。公司以工业房产的开发运营作为招商引资的辅助手段，充分发挥招商、规划建设等部门强有力的业务优势，进行标准厂房开发、定制厂房开发并提供厂房项目管理服务等。

近年来，公司不断收缩住宅房地产开发与经营业务，目前已处置完毕住宅及销售型商业项目资产，未来将主要从事长租公寓、工业厂房、商业租赁等国家政策鼓励的不动产相关业务。其中，在长租公寓方面，公司目前拥有5个长租公寓项目，其中青年公舍、汀兰家园一期合计可租赁面积约28万平方米，已经运营长租业务超过15年，整体出租率超过95%;在工业厂房方面，公司目前拥有93万平米的工业地产，是园区内较大的工业厂房开发运营商;在商业租赁方面，公司目前拥有40万平方米的商业地产。

在绿色公用方面，中新公用从事公用事业（包括水务、燃气、热电、环境技术和能源服务等）及其输配管网等公用事业基础设施的投资、建设、运营和管理，形成了较为完整的全产业链公用事业配套服务。绿色公用业务是公司优质持久利润来源，为园区发展提供良好的基础设施条件，也为园区企业和居民用户提供良好的生产、生活环境。在多元化服务方面，主要包括招商代理、工程代理、物业管理及酒店管理等业务。公司充分发挥中新合作的优势，积极拓展全球招商网络，特别是注重发挥新加坡分部的地域优势和人员优势，以一流的亲商意识和优质的客户服务，开拓了众多项目。

秉承先进开发经营理念  发挥强大资源整合能力

中新集团借鉴新加坡城市规划“需求未到，基础设施先行”的做法，按照“先规划后建设，先地下后地上”的开发建设原则，将对区域城市的规划设计作为公司经营的重点。秉承规划先行的开发理念，公司坚持科学的整体规划设计及其实施过程中的严格执行，以规划引导建设、以设计指导开发。公司的管理团队具有多年园区开发经营经验和较高的专业水准，丰富的项目决策、定位、开发、推广和管理经验，为下一步走出去战略、进一步做大做强提供了有力保障。此外，公司始终突出招商工作的重要地位，发挥中新合作优势，通过公司拥有的全球各地广阔的招商资源和国际化的优秀招商团队，倡导“择商选资”理念，构建招商网络，创新招商方式，将新兴产业、服务外包产业和金融产业为重点的三产服务业作为招商重点，瞄准世界500强企业，统筹兼顾先进制造业与现代服务业发展。

中新集团充分发挥强大的资源整合能力，为园区开发运营提供综合资源整合型服务，即前期提供科学、前瞻性的规划与设计，伴随土地一级开发提供全球网络的招商服务，同时公司还具备开发工业厂房、研发楼等载体和商业房地产的能力，及提供基础设施建设、配套设施、绿色公用事业服务的水平，从而形成一个完整的园区开发运营的“服务菜单”。

公司在全国同行业内率先制定了园区运营建设纲要和规划、建设、投资服务三大标准体系，使得公司在规划、建设、招商等方面的理念、经验得以标准化、系统化，公司在园区运营建设领域的领先地位得以巩固。公司的综合开发模式在获得应有商业利益的同时，为城市带来了巨大的社会效益，对城市空间布局合理、环境和谐、生态宜居、土地资源合理利用、各类产业合理良性发展、人才聚集、GDP、税收、就业的增加等提供了坚实的基础，而这一切又保障和促进了公司业绩的增长，形成了双方互利和良性互动的效应。公司的核心竞争力在于园区运营的集聚能力，包括规划集聚、土地集聚、房地产集聚、绿色公用集聚、产业集聚，围绕“园区开发运营”，形成了完整的全产业链经营，提升区域开发价值，是具备招商引资能力的系统集成服务商。

中新集团将以此次发行上市为契机，积极实施“走出去”战略，在巩固现有的土地一级开发、房地产开发与经营和绿色公用等核心业务基础上，推动规划设计、基础设施建设、配套设施、市政公用、招商引资、软件升级等多元化业务的整合。公司将秉承“规划引领、产业先行、产城融合、以人为本”的开发理念，不断拓展园区开发运营项目，将园区的开发运营模式复制到其他区域，并适度探索“一带一路”，进一步强化纵深发展，并最终推广到各个区域，致力于成为“中国园区开发运营领军企业”。