樊 宁

新疆师范大学，新疆 乌鲁木齐 830054

一、公有住房(以下简称公房)的定义及主要特征

公房是指政府及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。在房屋未出售前，住房的产权归国有。按照管理权属的不同，分为单位自管公房与直管公房。公房的主要特征表现为：(1)主体的特定性。公有住房出租房为政府机关或者其授权的主体，承租人具备一定职务级别条件享受福利。(2)住房合同的确定性。公房租赁合同具有行政管理合同的属性，使用政府规章等规范性文件对租金、租赁期限、双方权利义务、违约责任等内容进行规定。(3)期限上的无期性。原则上，公房的租赁期限一般为房屋的使用寿命，无固定的期限限制。

二、公房承租权的法律性质

公有住房是政府提供给人民群众正常工作生活的基本条件。公房承租权作为一种民事权利，法律属性是当事人是否能够独立行使公房承租权的理论基础，学界代表的主流学说有：居住权说、债权说、自物权说、用益物权说。

(一)居住权说。大陆法系国家支持此学说。居住权，指对他人的住房及其附着物所享有的占有、使用、收益的权利。德国、瑞士、意大利、法国、日本等民法典是明确认可居住权的。我国公房使用权与其法律特征相似。但尚未在物权法中作为用益物权中居住权加以规定。

(二)债权说。认为国家作为公房所有权人，将房屋出租给职工使用，收取租金，形成一种租赁关系，从这个意义上讲公房承租权基于公房租赁产生，具有债权性质。……