吴东波 胡 菁

浙江京衡律师事务所，浙江 杭州 310007

2015年5月5日，最高人民法院颁布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号，本文中简称为“《若干规定》”)，是继《民事诉讼法》、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》后，对案外人的执行救济提供了更为有力的法律支持。

其中，第27-29条涉及不动产买受人物权期待权的相关规定，是在2008年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条①的基础上，对物权期待权排除强制执行的进一步制度化。然而，《若干规定》在司法实践过程中，其条文的适用仍存在不同的解释，有待我们进一步探究。本文旨在对《若干问题》第27-29条适用中的几个突出问题进行阐释和分析。

一、物权期待权排除执行的条件

根据《若干规定》第28条规定，金钱债权执行中，不动产买受人之物权期待权排除执行应当同时具备以下4个条件：

(一)买受人应当在人民法院查封以前，签订有效的、书面的案涉不动产买卖合同

根据该项规定，买受人与被执行人签订买卖的时间应当在法院查封不动产之前，且该买卖合同应当以书面形式作出。未签订书面合同的，或在法院查封以后才签订书面合同的，相应买受人无权依据本条规定主张其对不动产的权利。

(二)买受人应当在人民法院查封以前，合法占有不动产

在司法实践中，所谓“合法占有”，是指对不动产进行实际使用的行为，包括居住，出租或其他通过使用该不动产而获益的行为。……