郭茹雪 吴常伟 左 群

三峡大学，湖北 宜昌 443000

一、我国商品房预售制度基本情况

商品房预售是指房地产开发商将尚未建成的房屋预先出售给购房者，由购房者提前支付定金或房款，并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的行为。商品房预售制度源于香港的“卖楼花”。1954年，香港立信置业公司以“分层售卖、分期付款”的方式出售尚未完全建成的楼房，买楼的人通常只要支付楼价的一小部分即可拥有住房的产权。由于房屋出售时被“拆零砸碎”、分期分批地预售给购房人，故称作“楼花”。

我国商品房预售制度的正式确立是在1994年7月，《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布，开启了我国商品房预售的新篇章。为规范我国商品房预售行为，我国先后出台了《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等规定。一方面，预售制度降低了开发商的融资难度；另一方面，预售房的价格明显低于现房，吸引了更多原来买不起房的消费者，因此商品房预售制度的优势不断显现。然而，我国商品房预售制度在蓬勃发展的同时，也出现了一些问题。

二、我国商品房预售制度存在的法律问题

(一)商品房预售合同中存在不合理的格式条款。目前我国房地产开发公司使用的预售合同多是其提前拟定好的格式合同，由于预售合同的专业性较强，预购方常处于弱势地位，从事经济活动的开发商会在最大限度地增进自身利益的同时，做出不利于预购方的行为，导致不公平现象时常出现。……