陈 畅 陈 文

贵州恒易律师事务所，贵州 贵阳 550081

近年来，我国房地产行业发展迅猛，但随着房地产行业政策的调整、房地产市场逐渐饱和以及房地产行业的竞争加剧等，司法实践中房地产企业破产呈上升趋势。房地产企业不同于一般类型企业，其涉及利益主体纷繁复杂，涉众面广，一旦企业进入破产程序，如何平衡各类债权人的利益，尤其是购房者的权益保证问题，已经成为办理房地产企业破产案件的重点及难点。本文将从购房者的分类、购房者权益保护的法律规范及司法现状以及如何完善购房类债权人权益保护等方面来分析破产程序中购房者权益的保障，以期对司法实践有所裨益。

一、购房者债权人的权利分类

(一)支付了全部购房款的购房人

1.在房地产企业进入破产程序前，购房人与房开企业已经签订房屋买卖合同并支付了全部的购房款，依据《关于审理企业破产案件若干问题的规定》(以下简称：《破产案件规定》)第七十一条第一款第5项及《企业破产法》第三十八条等规定，已支付全部购房款的购房者对其所购房屋享有取回权。

(二)支付了大部分购房款的购房人

与上述情况相反，若房屋未建成未交付，且购房者并未支付全部购房款，但已支付大部分购房款。此时购房者与房开企业均为完全履行房屋买卖合同，且并未办理产权登记，购房者不享有房屋的所有权，也不享有取回权。此时破产管理人依据《企业破产法》第十八条的规定可以选择继续履行合同或选择解除合同。若管理人决定继续履行合同，那购房者依据房屋买卖合同对破产企业所享有的债权依据《企业破产法》第四十二条的规定，作为共益债务清偿。但若管理人决定解除房屋买卖合同，购房者依据房屋买卖合同对破产企业所享有的债权将可能作为普通债权清偿。

(三)支付了小部分购房款的购房人

除了以上已支付了全部购房款或大部分购房款的购房者，实践中，还存在许多仅支付了小部分购房款的购房债权人。该类购房债权人所支付的购房款并未超过50%，其权益并无明确的法律规定予以保障或明确，此时管理人可以选择继续履行该，类房屋买卖合同，或者选择解除合同。若管理人选择继续履行合同，购房者仍需按合同约定支付剩余房款，若破产企业能通过破产重整继续建设房产项目，那购房者最终可能取得所购房屋的产权。若破产企业不能完成在建工程的后期建设，则债务人对购房者产生的债务为共益债务，以破产财产随时清偿。但若管理人选择解除房屋买卖合同，则购房人因解除合同所享有的债权将作为普通债权申报，这也是司法实践中的惯常做法。

二、有关购房者债权人权益保护的法律规范及司法实践现状

目前，我国涉及到有关购房者债权人权益保护的法律规范主要包括《合同法》《物权法》《企业破产法》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称：《批复》)、《关于审理企业破产案件若干问题的规定》及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称：《执行异议的规定》)等。本文所讨论关于房开企业破产程序中购房者债权人权益保护的法律规定都分散于不同规范性文件中，这些文件的性质与法律位阶不同，所规定内容存在冲突，尚未形成统一适用的规范体系[1]。

例如，依据《合同法》第286条的规定，建设工程承包人的工程债权具有法律明文规定的优先权，但《批复》中第二条又规定了建设工程承包人的优先权顺位在交付了全部或大部分购房款购房人之后，单从法律效力上看，后者作为司法解释，其法律效力应低于前者。另一方面，《批复》中对于已交付大部分购房款作为享有优先权依据，却未对该“大部分购房款”作明确解释。

又如，购房人所享有的权利产生于房屋买卖合同，其性质本质上属于债权范围，在破产程序中赋予购房者权利优先性，与其他债权人相比，与债权平等性原则相违。严格来说，购房类债权人的债权优先性是缺乏明确的法律依据的，以少数司法解释条款来规定该优先性权利，在与现存的法律制度冲突的同时，也会影响其他法律主体的权利。

由于对购房者债权的保护无直接的法律规定，更多出于对社会问题而非法律规范的考虑，司法实践中一般比照相关的法律规范进行类推适用。济南“烂尾楼彩石山庄事件”的处置，开创了购房者债权人优先权保护的司法先河，为处理同类型房开企业破产债权关系提供了重要参考启示。2014年7月，最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示问题答复，认可购房人优先受偿权，并肯定了房屋已建成情形下购房人的房屋交付请求权和房屋未建成时购房人的购房款返还请求权。最高法的这一答复为全国处理烂尾楼债权关系提供了参考，具有重要意义[1]。

三、房地产企业破产时购房者债权人权益保护的完善建议

(一)完善购房者债权人取回权认定标准

《企业破产法》中规定只有享有所有权的权利人可以主张取回权，但依据《破产案件规定》第七十一条第一款第5项、第6项及第七十二条的规定，未办理产权过户登记但已经向买方交付的财产，或虽未办理过户登记也未交付，但买方已完全支付对价的财产，不属于破产财产，财产权利人有权取回。虽然《企业破产法》的颁布时间晚于《破产案件规定》，但《企业破产法》实施后《破产案件规定》并未被明文废止，即《破产案件规定》仍可适用，因此，购房类债权人在满足《破产案件规定》第七十一条第一款第5项、第6项的规定时，应当被赋予取回权。对此，笔者有如下几点建议：

1.明确已交付未过户的房屋购房人享有取回权

从《破产案件规定》立法本意上看，《破产案件规定》之所以规定在破产程序中已交付未过户的房屋不属于破产财产，正是考虑到在实践中，许多购房者在支付全部购房款或已经实际占有使用房屋，但因房开企业欠缴税款、市政建设费用或者恶意拖延导致产权登记拖延长期无法办理的情况。此时若以产权登记为认定房屋产权归属的唯一标准，将购房人所购房屋划入破产财产，对已经完全履行购房合同义务的购房者来说是极为不公平的，且不利于社会稳定及市场交易安全的保障。综上，笔者认为，为更好的保护在购房交易中处于弱势的购房者的利益，可在《企业破产法》或相关司法解释中明确已交付给购房人的房屋，因房开企业的原因未办理或未及时办理产权登记，则该房屋不属于破产财产，购房人可依据取回权制度要求房开企业办理产权登记。

2.明确已支付全款的购房人享有取回权及认定标准

依据《破产案件规定》第七十一条第一款第5项的规定，虽未转移占有，但买受人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。据此，购房人所购房屋虽未办理产权登记，但若购房人已经就所购房屋支付全款，则应认定该房屋不属于破产财产，购房人可依据取回权制度要求房开企业办理产权登记。但在司法实践中，以上述规定作为保障已完全履行合同义务的购房人利益的依据时，应当对交易真伪的认定标准作出明确规定，以防止在房地产企业破产时购房人与企业恶意串通，损害其他债权人的利益。例如，在判断购房人是否享有取回权时，应当明确付款事实需发生在破产申请前，以及主张付款事实的凭证的具体标准等。

在所购房屋已经建成且具备交付条件的情况下，能否行使取回权直接影响购房者在房地产企业破产时能否获得房屋所有权，虽然《破产案件规定》中对此已有相关规定，但作为购房债权人维护自身权益的重要途径，取回权的适用标准应当在《企业破产法》或相关司法解释中加以明确，这将更有助于购房者维权，也能统一司法实践中的审判标准，有利于破产案件的推动。

(二)明确购房者债权优先性的认定标准

在房地产企业破产时，若无法通过重整继续建设，则购房者的权利将转化为债权请求权。此时购房者债权是否享有优先性将直接影响其最终的权益保障。目前，关于保障购房者债权优先性的相关规定散见于不同的法律规定中，呈现为分散冲突，难以很好的保护购房者的权益。有法可依是保障司法程序依法推进的重要保障，对购房者债权优先受偿权的保护，应在《企业破产法》中或出具相关司法解释对购房者债权优先受偿的标准作出明确规定。笔者认为，对于购房人债权优先性的认定可分以下几种情况讨论：

1.购房人已支付全部购房款

实践中，房地产企业常因资金不足、项目开发中断导致破产。若是房地产企业在破产程序中无法通过重整将烂尾项目重建，那已支付全部购房款的购房人则因客观原因无法行使取回权，此时购房人的物权请求权转化为购房款返回请求权。由于该类购房人的债权本身就是由具有优先性的物权请求权转化而来，若是将该类债权与其它普通债权一并而论，对该类购房人有失公平。且依据《批复》第二条之规定，已支付全部购房款的购房人的债权优先于建筑工程的承包人的工程债权及担保债权。因此，笔者认为，该类购房人的债权优先于普通债权甚至工程债权及担保债权等优先债权受偿并无不当。

2.购房人已支付大部分购房款

针对已支付大部分购房款的购房人，该类购房人虽然不符合行使取回权的条件，但《批复》第二条规定，支付大部分购房款的购房人的债权依然优先于建筑工程的承包人的工程债权及担保债权。由于《批复》第二条中并未对“大部分购房款”的具体比例作出明确规定，而司法实践中常以《执行异议的规定》中第二十九条第三款中超过50%作为参考依据，该做法看似合理，但仅以交付金额的多少作为判断依据，甚至交付金额相差不大的情况下，对其他购房人尤其是已交付购房款接近50%的购房人，显然是不够公平的。

因此，笔者认为，在依据上述规定认定该类购房人的债权优先性的同时，可对其他条件加以明确或限制，以此弥补因判断条件单一而导致的公平性问题。对其他条件的明确或限制可以从以下几个方面考虑：

(1)在《房屋买卖合同》中注明支付50%的购房款将可能享有的优先权，由购房者自主选择，自担风险。

(2)明确购房者必须是自然人，且是出于生存居住需要购买房屋，若所购房屋为商业性用房，则购房人的债权不享有优先性。

(3)购房人与房地产企业所签订的买卖合同真实有效，且已在破产案件受理前实际支付购房款，并持有合理的支付凭证。

在考虑购房者债权受偿顺序时，应当充分考虑现有法律规范及购房消费者所牵涉的社会稳定问题，将其作为一项专门的法律制度纳入法律规范体系中。虽然司法实践中常以《批复》类推适用，作为认定购房者债权优先性的法律依据，但《批复》的施行早于《企业破产法》，且《批复》属于民事一般法的范畴，而《企业破产法》属于民事特别法的范畴，通过《企业破产法》来规定购房者债权优先性会使法律体系更完整、实体内容更详细[2]。

在《企业破产法》中增加对购房者债权优先性的规定，要注意到与已颁布的法律法规保持统一性及法律衔接的问题。例如，针对《批复》中对优先性已有的原则性规定，《企业破产法》可在其基础上对房开企业破产时购房者的权利作细化规定，尤其是要明确购房人享有优先受偿权的适用条件，包括所购房屋性质、所付购房款的比例、有无违约的情况等。其次，由于赋予购房者优先受偿权可能导致违背物权优先于债权的一般性原则及债权平等原则，要解决这些问题，都需要相应的法律制度配套实施，以保证司法实践与法律理论保持统一。在考虑这些配套制度时，可以从社会政策的角度，以特别法的形式合理突破一般原则，将购房者的优先受偿权转化为法定优先权。

(三)完善企业破产时管理人合同解除权的规定

依据《企业破产法》第十八条的规定，当房开企业破产时，管理人对于双方皆未履行完毕的房屋买卖合同享有法定解除权。由于该解除权适用范围较广，更是直接影响购房债权人的根本权益，笔者认为，为保护购房者的合法权益，应当对管理人行使解除权的条件加以限制。例如，虽然购房者未支付全部购房款，也未实际占有使用房屋，但在企业破产前已经办理了预告登记的，由于预告登记已具备公示效力，具备对抗第三人的效力，且使得购房者对所购房屋享有期待利益，这一类购房者不应与其它未办理预告登记的购房者混为一谈，其所享有的期待利益不应当因为管理人选择解除合同而消灭，此时应当对管理人的解除权作出限制[3]。

四、结论

房地产企业破产案件频发，其中涉及的购房人权益问题一直是司法实践的难点，也是社会关注的热点。目前，我国未就房地产企业破产案件中购房者债权人权益保护问题形成完整、统一的法律规范体系。立案层面的缺失，导致司法审判工作难以统一，难以合理保障购房者的合法权益。本文在认可购房者债权优先性的意义的基础上，通过分析破产案件中各类购房人的权利差别、法律规范及司法工作现状，立法层面对如何保障购房人的权益提出建议。因购房者权益的复杂多样性，不同情形下的购房人具有不同的权利清偿顺位，但随着学界的理论研究与司法实践的不断深入，对购房人权益保障一定能取得更多进展。