孙阿敏

摘 要 房地产行业作为国民经济支柱性产业，对民生经济和国家税收都有重大影响。目前，房地产行业竞争日趋激烈，各大房企为增强竞争力而苦练“内功”，企业财务内部控制作为公司治理的重要一环备受重视。笔者认为多数企业搭建的财务内控制度存在不足且实施效果也不太好，故本文从房企财务内控中存在的普遍问题展开研究，并提出相关建议，以期为企业完善财务内控体系提供思考方向。

关键词 房地产企业 内部控制 财务

一、引言

房地产业是国民经济的支柱产业，与民生经济息息相关，有关房地产未来走势的讨论也一直是热点话题。自2018年以来，房企面对的外部环境日益复杂：国内经济下行压力增加、“房住不炒”和“租购并举”基调下的楼市强调控、地产融资环境严峻等。以万科为代表的房企纷纷开启“过冬”模式，发展战略从规模、利润导向逐渐向现金流导向过渡。但同时，地产行业内部竞争愈发激烈，2018年新增千亿房企数量13家，三大龙头房企规模超7000亿元，行业集中度明显提升。在这样的竞争格局下，对于资金密集型的房地产企业，粗放式的管理模式已经无法支撑其走得更远;精细化的内部运营管控成为提升企业竞争力的必由之路，而财务内部控制作为贯穿地产企业建设销售全周期的重要机制，对企业的竞争和存续具有重要意义。目前，多数企业已投入人力物力搭建财务内控体系，但实施效果却不太令人满意，故本文针对当前房企财务内控存在的普遍问题及应对措施进行研究，以探讨完善房企财务内部管控的有效途径。

二、房地产企业财务内部控制的重要性

房地产业作为典型的资金密集型行业，具有开发周期长、前期投入大、资金周转率低、跨区域经营普遍等特点。完善的财务内部控制会为企业的健康運营和未来竞争打下坚实的基础。

（一）增强财务风险抵抗能力

房地产企业面临传统融资端收紧、资金回笼慢、偿债压力增加的现金流压力，优化资金配置、合理控制资金支付节奏成了企业“活下去”的基本功。完善的财务内部控制系统能够对企业资金的收支节奏进行有效监督控制，通过运营分析控制帮助企业合理规划资金的使用情况，提升企业的资金使用效率，强化企业面对财务风险的抵抗能力。

（二）维持企业财务安全

房地产企业跨区域经营使得集团与项目公司之间存在较大的信息不对称，由此引发的道德风险和逆向选择成了房企重点防治的问题。财务内控制度以现代电子技术为依托，通过标准化的业务操作指引，将企业的业务活动客观地呈现在屏幕端;极大地降低了公司所有者与经营者之间的信息不对称程度，能够有效避免员工非法转移、侵吞企业财产的情况发生，保障企业运营的财务安全。

（三）确保财务信息真实可靠

财务报表是企业经营状况和盈利能力的直观反映，为企业管理层的经营管理和战略制定提供决策依据。有效的财务内部控制要求财务数据真实合规地将业务活动转换成财务记录，并通过不相容职务分离控制、授权审批控制等方式，帮助企业有效规避财务活动中的舞弊造假和违法违规行为。

（四）提升企业运营效率

企业的投资扩张以及建造销售活动时刻都需要资金的注入，严格的财务内控机制能够通过预算控制和款项支付的授权审批等方式，实现对成本费用支出的干预，最大化减少无效支出;同时对财务内控过程中发现的问题及时作出调整，也有利于优化企业的资源配置效率。

三、房地产企业财务内部控制存在的问题

随着房地产企业竞争日趋激烈，规模快速扩张的需求促使许多房企选择集团化跨区域经营，以寻求更大的商机。与此同时，集团内部如何管控成了企业经营需要解决的核心问题。财务内部管控作为贯穿企业经营活动的重要机制，是内部控制体系搭建的首要内容，但是财务内控机制的实施效果却不太令人满意，主要存在以下几点问题：

（一）房地产财务内部控制制度存在不足

内部控制制度是保障企业持续运转和财务安全的重要治理安排，有效的内部控制体系有利于房地产企业在项目测算、投资实践和工程建设等过程中降低代理风险，维护企业利益。中国房地产的财务内部控制体系搭建起步较晚，现有房企所搭建的财务内控制度大多具有一定的借鉴性和盲目性，没能结合行业发展周期和企业发展阶段进行科学定制，在实际实施时也存在很多误区和盲点。典型的问题一是财务内部控制的权责划分不明晰，导致账、钱、物分离管理的原则在一定程度上没有得到实施，资金和账目的混合管理为财务违规提供了实施渠道。财务内部控制中应该明确构建一个投资决策部门，明确该部门的职能责任、负责人以及具体成员;然后需要负责人依照财务内部控制机制，构建一个切实可行的计划，针对这个计划不同环节，安排不同的负责人，同时明确其职权。二是缺乏合理完善的定期核查制度和绩效考核制度，财务工作涉及大量的凭证处理和数据核对，并且在部门交接的过程中存在一定程度的信息不确定性。在此基础上，定期核查成为提升信息有效性的必要方式;通过对过往信息的重新审视，财务管理者能够有效地识别历史信息与当前状况的差距，对信息处理过程中的不足和缺陷进行记录和反馈，及时地为管理决策提供科学依据。三是管理者对内部控制的重视程度不足，部分房地产企业的内部控制部门存在治理缺位的问题。虽然房地产企业建立了较为完善的内部控制部门，但内部控制的流程可能被领导权威或业绩需求所打乱，内部控制较差，导致投资过程中过度承担风险的问题。

（二）房地产财务内部控制的环境存在缺陷

有效的内部控制实施离不开合理的人员安排和必要的专业技能。由于房地产行业的价值创造流程涉及投资、成本、建筑建设和营销等多个流程，内部控制部门工作人员需要对房地产行业的价值链进行充分的认知，以有效地区分“应急举措”和“违规操纵”。但在现实中，部分房地产企业对内部控制的重视程度不足，财务内控部门的人员配置存在较大的限制，且在部分细分领域的专业认知存在较大的局限。在此环境下，内部控制部门无法有效地识别部分违规操作的依据，信息不对称中的道德风险问题不能得到有效的解决，在部分的项目流程中可能存在风险过度的问题。此外，房地产企业缺乏完善的投资决策机制，主要体现在房地产企业在投资某一项目之前，并没有完善的风险防范机制，也没有事先进行调查;若是盲目投资，很容易出现与预期不符等情况的发生，并在一定程度上为企业的发展带来了风险。

（三）预算管理的科学性和合理性存在优化的空间

在严格调控和发展转型的宏观环境下，房地产公司的投资、融资和运营管理决策面临更加严重的外部不确定性。如何有效地对财务预算进行合理的计划和安排，成为房地产公司内部控制所关心的重要问题。然而，部分房地产公司对财务预算管理的重视程度不足，各部门高管在预算编制中参与不足，导致预算计划制定和调整的工作主要由财务部门承担。值得指出的是，财务部门的工作属性决定了其在预算编制的过程中主要依靠历史数据和过往经验，在相对稳定的外部环境下，该设置存在一定的合理性，能够为公司决策提供有价值的信息。但在外部环境迅速改变的宏观背景下，历史数据基础上的预算编制可能存在较大的预测误差，财务预算在制定过程中与外界环境所反映的未来趋势存在较大差异。此外，预算管理中部分财务指标的合理性和前瞻性值得商榷，静态的指标在反映新趋势时存在较大的局限性。如何针对房地产管理的实际情况，设计合理有效的评估体系，成为房地产公司预算管理优化所需要解决的重要问题。

（四）内部控制的信息化水平不足以支撑管理决策要求

在大数据人工智能高速发展的现实背景下，动态变化的投资环境对房地产公司的投资决策提出了挑战。与此同时，及时有效的财务信息成为科学决策的关键依据。但部分房地产公司的记账方式仍相对落后，采用传统的人工记账、算账和报账方式。限于财务部门的人财物力，部分重要信息无法迅速传递到管理者手中，基于滯后信息的管理决策自然也会落后于市场的变化。信息化水平的缺失也限制了内部控制部门的风险识别能力，主要依靠手工操作的财务信息系统无法有效地将企业的风险问题相连接。而现实中财务风险的发生呈现网络状的发展及扩散模式，具体表现为个别部门的违规操作可能会引致其他部门的风险超载，导致项目风险的迅速扩散和快速发展，给公司带来大额损失。

四、完善房地产企业内部控制的相关建议

在对房地产企业内部控制的问题和不足进行系统性总结之后，本文基于财务管理理论的重要观点，在问题导向的视角下，提出以下的内部控制完善建议，为房地产企业的内部控制优化提供可行方案：

（一）建立有效的财务监督制度和定期核查制度

房地产企业的财务管理应与动态变化的外部环境充分结合，针对投资、融资和运营管理中的新状况和新趋势，对历史数据基础上的财务估算进行调整。而这离不开对财务定期核查制度和财务监督制度的优化和完善。

（二）完善房地产企业的内部控制环境

企业的内部控制环境，是基于财务管理下加强房地产企业内部控制的有效举措。在这个过程中，企业的管理者需要提升自身的内控意识，并完善以往内部控制的环境以及不足之处，以此来保证所制定的内部控制可以符合房地产企业的发展情况，并真正将内部控制建设当作一项长远的事情来完成。从企业设立初期，完善组织架构，理顺各种规章制度;从员工入职开始，保证员工的应有素质，树立正确的房地产经营理念，充分调动员工的积极性，建立有效的奖惩制度，激发员工潜能，企业形成一个有效的内部控制氛围。

（三）加快财务信息系统建设

为充分发挥计算机技术给财务内部控制工作带来的便利性，企业应建立专门的财务信息管理系统;利用财务信息处理平台，保证所收集数据的完善性和正确性。此外，财务信息管理系统能实现对企业资金的有效管理。通过财务信息系统，相关人员可随时查看企业财会信息及工作进度，并对具体工作进行全方位监管。依靠财务信息系统，统计整合企业财务情况和经营情况，以便公司管理人员据此作出正确的决策。

（四）全面预算管理

制定科学合理的房地产全面预算管理制度，需要在现有预算管理的基础上结合企业运营实际，对各项成本费用的编制单位和编制项目进行精细化。预算的编制除了以年为单位进行外，还要充分考虑实际情况，以季度为单位进行滚动预算编制。预算考核要落实到部门，责任到人，在严格执行预算的同时，兼顾支出的弹性，不宜单使用预算偏差率作为指标。良好的预算管理机制和执行情况，会对企业进一步降费提效有很大帮助。

五、结语

面对复杂的市场环境带来的机遇与挑战，本文提出了房地产企业财务内部控制的重要性，探讨了房地产企业内部控制出现的问题。房地产企业在大数据人工智能高速发展的现实背景下，应该不断地适应变化并不断创新，加快财务信息系统建设。房地产企业的内部控制环境和预算管理，为企业实现价值最大化作出了贡献，提高企业核心竞争力和活力。

（作者单位为天津融町房地产开发有限公司）

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