吴淑娅

摘 要 在众多项目开发中，房地产项目需要的投资数额比较大，从项目的开始直至结束，都需要资金在其中运转，因此，合理管控资金链是当前房地产健康发展的根本。近年来，我国不断出台针对房地产的调控政策，这就使得传统的房地产资金链管理方式已经不符合当前房产企业的发展，因此探究符合当前房地产企业资金管理链的方式是必然趋势。本文通过概述当前房地产企业资金链，针对房地产企业资金链管理提供参考策略。

关键词 房地产企业 资金链 管理方法

一、前言

就房地产的性质而言，其属于资金密集型产业，管理资金链的好坏程度直接决定房地产企业的发展趋势。本文对当前我国房地产企业资金链管理方法进行探究，主要有完善房地产资本市场、进一步扩宽融资渠道、扩宽房地产资金回流渠道，进而缩短资金回收期、运用科学合理的方式进行资金链管理，形成系统性管理，提升房地产企业资金周转率，降低资金负债率，运用品牌效应加强对房地产企业金融发展趋势的预测等。

二、房地产企业资金链概述

所谓资金链，从整体上来讲，其中包括融资、业务等方面的资金内容，同时也是保证整个房地产企业顺利运行的基本链条。房地产企业的资金链中涵盖房地产项目自开发至结束全过程的资金流动。房地产行业在运行过程中需要大量资金的支持，如果没有资金，就无法保证房地产企业项目的正常运行。一般来说，房地产企业本身的资金无法满足项目对资金方面的需求，因此企业要想生存发展，最重要的途径就是外部融资。当前，我国资金链主要分为三个部分：其一，资金来源主要包括银行机构、金融机构、房地产投资者以及房产合伙基金;其二，资金使用主要包括土地使用、房产开发、建筑以及房产运营;其三，资金回流主要包括重要客户以及消费者方面。

三、解决当前形势下房地产企业资金链管理问题的对策

（一）完善房地产资本市场，进一步扩宽融资渠道

从根本上来说，只有确保金融市场发展稳定，才能促使房地产企业在资本市场中获得更多的房地产项目开发资金。虽然我国当前资本市场发展有了很大的进步，但从整体上来看，还需要进一步加大房地产资本市场的改革力度，提升房地产企业在资本市场中的竞争实力，同时，对金融市场的监督管理工作也要加强重视，以此来维护当前金融市场的发展秩序，为房地产企业在资本市场发展中构建良好的发展环境，创新符合当前市场发展的金融产品，进而提高投资资本市场发展热度。就融资渠道少这一问题而言，其对房地产行业的健康发展有着很大的制约性，因此扩宽融资渠道是促进房地产企业健康发展的必经之路。在当前新形势下，房地产企业可以通过与经营商进行合作融资，两者共同参与到房地产项目开发中，一方面，有效降低开发商在房地产项目投资中的风险，确保现金流稳定进行，另一方面，品牌效应能够切实促进商业性房产的销售，具有经营方面的优势，进而可实现房地产企业的协调发展。

（二）扩宽房地产回流渠道，进而缩短资金回收期

房地产资金回流主要有两种方式，一种是销售资金回流，另一种是租赁资金回流。当前我国房地产采取的回流方式主要是销售资金回流，这种方式对房地产企业的资金链造成了一定的发展压力。房地产在销售过程中，因销售的原因对资金回流的速度或进程造成影响，导致房地产企业没有资金去开发新项目，基于此，必须重视加快房地产企业的销售资金回流。

笔者对扩宽房地产资金回流渠道提出几点建议：其一，进一步完善典当市场，以此来有效提升房地产企业在市场发展中的销售速度，进而缩短资金回收时间;其二，加大对政府采购市场的完善力度，利用政府采购市场方式来满足购买房地产能力低而且有买房需求的消费者;其三，向个人或者相关投资机构出售商业抵押贷款支持券，以此来提升相关贷款机构的借贷能力，积极关注有关信托投资融资方面的渠道，以此为基础丰富房地产企业在金融市场中的投资品种，还可以关注非银行类型的金融融资渠道，以此来扩大房地产企业在资本市场中的资金来源，有效保障房地产企业的项目资金充足和稳定。[1]

（三）运用科学合理的方式进行资金链管理，形成系统性管理

一般来说，完整的资金链主要由三个部分构成，资金筹集、资金使用以及资金回流，要想对资金链条进行科学管理，就需要对以上三部分进行全方面、全过程的动态管理，逐渐形成系统性的管理方式。其一，要想切实扩宽房地产企业投资资金的融资渠道，就应该权衡各种资金来源的成本以及其中存在的风险，探索符合房地产企业发展的海外基金、典当短期等融资渠道和方式，同时还要采取有效措施控制因融资产生的财务风险;其二，在资金使用过程中，还要加强对其预算方面的管理，这主要在于房地产经营具有阶段性特征，在引入资金时应该把握融资实际，对房地产项目进行整体性的分析和测算，为资金管理提供可靠、真实的信息，建立房地产项目融资风险预警机制，有效避免资金链危机事件，同时做好项目成本控制工作，运用资源整合的方式减少对企业中闲置资金的占用，有效降低整个房地产企业的成本投资水平;其三，做好房地产企业的资金回流部分工作，在当前楼市政策背景下，企业应该结合自身实际，做好房产销售策划以及房产营销方面的工作，通过市场调查，分析当前市场上的客户群实际情况，从而针对性扩展市场，以此来进一步加快资金回流速度。

（四）提升房地產企业资金周转率，降低资金负债率

就房地产企业的特征而言，其具有投资大、开发时间长等特征，但从资金方面来讲，房地产企业本身拥有的可支配资金有限，而房地产项目的开发需要大量投资资金，基于此，要想切实保证企业投资项目的顺利进行，需要企业通过举债外借方式进行资金周转，否则就会因此造成资金链断裂，对企业的发展造成不利影响。要想切实保证企业具有合理的资产负债率，房地产企业应该结合自身实际加强对应收付账务的管理，及时将企业应收的资金收回，减轻企业未来在资金运转中的支付压力，进一步加快企业资金流的流动，提升对有效资金的使用效率，提升企业的销售水平，丰富销售经验，减少企业存货量，提升企业中流动资金的比例，加强对资金的管理工作。另外，还要将企业各个项目中的现金溢余以及企业工作业务方面的考核等相结合，建立奖惩机制，以此来提升企业员工在未来工作中的积极性。[2]

（五）运用品牌效应，加强对房地产企业金融发展趋势的预测

由于当前我国针对房地产企业出台了一系列收紧政策，这在一定程度上加速了房地产企业“入冬季”的到来。另外，房地产企业自身开发能力不足也是房地产企业出现资金困难的重要原因之一，而房产降价也无法吸引消费者买房的原因就在于房地产企业的建设项目没有竣工，从而导致消费者对房地产企业的开发能力表示怀疑。优秀的品牌可以帮助房地产企业在发展过程中最大限度避免政策带来的不利影响，因此，要想切实提升房地产企业在市场发展中的开发实力和能力，可通过树立品牌形象，促进企业健康、顺利发展，同时还能切实达到房地产项目的预期销售水平。要想切实保证房地产企业资金链处于稳定状态，就应该保证金融市场的稳定。就当前房地产企业发展实际情况而言，其对金融政策方面的关注度还有待进一步提升，但总的来说，由于房地产企业在金融市场中获取的信息有限，其对金融市场的发展趋势把握不准确，因此提出应对资金链危机的针对性方案存在一定的难度。[3]

四、结语

资金链作为房地产企业发展中的关键，企业中各项经营活动都离不开资金的支持。本文通过分析几个方面的房地产企业资金链管理方法，希望能够以此为房地产企业的资金链管理提供帮助。

（作者单位为天津天房天陆置业有限公司）

参考文献

[1] 张洪卫.新形势下房地产企业财务管理存在的问题与对策[J].财会学习，2018（18）：89-90.

[2] 崔存金.当前形势下房地产企业强化资金管理的思路[J].会计师，2017（07）：31-32.

[3] 徐政伟.当前形势下房地产企业强化资金管理的对策[J].知识经济，2017（11）：123-124.