滕占全

摘要：社会经济的发展促进城镇化进程的不断加快，我国在城市化建设中大力发展建筑业，房地产行业在此基础上得到迅猛的发展，并且不断成为我国国民经济发展中的支柱产业。但是房地产项目的运营效果直接影响到整个企业的生存发展，这就要求房地产企业在项目开发之前就做好策划工作，有效预测和把控项目风险，保证项目投资建设的基本效益。本篇文章在此基础上，主要对房地产项目开发前期策划的相关内容进行研究与分析。

关键词：房地产项目;开发;前期策划;企业效益;消费需求;政策

随着我国国民经济发展水平的不断提高，房地产行业的发展开始不断的成为新的经济增长点，房地产项目的开发建设对于生产建设水平、社会生活以及总的经济发展进程等方面均会产生重要影响。在工程项目实施之前，可以提出较为抽象性的建筑意图，总体把控复杂而全面的项目内容，在对房地产项目开发前期进行项目策划，就是在一系列的流程活动中完成既定的目标，实现这些目标，就需要保证前期策划的科学性与合理性，使每个流程的活动方法和活动内容具备完成空间。房地产项目开发前期的策划工作是属于辅助性的策划活动，综合性强，但是仍旧需要进行市场调研，完成对项目的经济论证。关于房地产项目开发前期策划的内容及建议等均需要综合实际情况展开全面化的研究与探讨[1]。

一、房地产项目开发前期策划内容及必要性分析

房地产项目开发前期的策划工作中，需要对项目的开发定位以及市场调研预测部分进行策划[2]。房地产项目开发前提是获取土地，对土地的使用方向进行确立，完成基本定位，是房地产项目开发前期策划的第一步。策划的重点就是选取合适的开发时机，这些均属于前期策划的重点内容，定位土地性质、开发时机和项目价值，对于保证产品的市场竞争地位具有重要作用。房地产项目开发前期策划工作中，还要加强市场调研和预测分析，只有市场环境得到认可，才能够达成经济目标，策划人员深入分析市场动向，对于项目風险预测具有重要作用。

科学的项目策划可以在保证利润的基础上防止失误，房地产行业的竞争激烈，要获得利润，就要保证前期决策符合利益目标[3]。房地产项目开发前期坚持科学决策，可以保证项目的顺利实施，且由于房地产项目开发前期策划需要多个部门合作，综合营销、技术、设计、工程、物业和财务等多部门信息，形成专业、多向性的部门合作，保证房地产项目的合理策划、科学决策以及正确的产品定位，使房地产项目的实施符合市场运行发展的基本需求。

二、房地产项目开发前期策划的基本流程和要点部分

（一）目标人群及市场定位

房地产项目开发前期的策划工作需要对区域环境以及宏观的经济环境进行分析，通过市场调研搜集和分析处理经济信息、技术信息、材料信息以及劳动力价值信息等，根据当地的行业政策和银行利率等情况，实施项目定位。在不同的地区市场政策、经济政策和地方政策各不同，区域环境不同，项目的投入分析也不同，这些调研信息都会给产品设计带来一定的影响[4]。房地产项目开发前期策划的过程中对项目所在地的经济发展水平情况、房地产市场情况以及当地人们的消费水平情况进行预测，了解消费者基本需求，再在此基础上实施房地产项目的定位，使项目竞争形势趋于良好。

（一）住房环境和物业条件

开发商在对房地产项目实施开发之前，要对取得的土地情况进行分析，结合周边环境对房地产项目实施总体上的规划和设计，房地产项目开发前期的策划工作就是从住房环境和物业管理等角度，不断进行策划优化。在房地产项目开发前期的策划工作中，对于小区主干道路上的交通状况进行分析，在建筑设计中要注意考虑业主的出行方便，巧妙避开交通拥堵路段。物业管理水平也直接影响到业主的居住体验和项目开发效益。在房地产项目开发前期策划中，策划人员要综合楼盘的功能特点，将物业因素也考虑进去，形成对物业管理的一个总的规划，促使房地产项目开发前期策划工作更加具有现实意义。

（二）相关法规和政策把握

房地产项目开发前期策划是一项较为系统性的工作，是对房地产项目的基础情况进行分析，然后在此基础上对房地产项目的未来建设、销售和管理等进行一个长期的规划，使其朝着项目预期方向发展。由于房地产项目的开发周期长、资金投入大，并且在项目实施的过程中存在较多的不确定因素，尤其是容易受到政策和经济等方面的因素影响，行业发展的风险大[5]。因而在实施房地产项目开发前期策划的过程中，相关人员要对住房制度进行重点把握，住房制度处于不断的改革中，对于其中一些新增的政策法规、建筑施工要求、物业管理税收办法、管理开发制度、拆迁安置规定、设计规划标准以及土地应用文件内容等均要充分把握，对这些政策性内容认真贯彻，可以有效保证房地产项目开发前期策划的合理性与合法性。

三、结语：

我国房地产行业的发展对于经济增长具有重要的作用，且房地产行业的发展也带动了其他行业的发展，包括带动了钢铁制造业、建筑行业和策划行业的发展，全面有效的提高了我国的综合实力。房地产项目开发前期需要做好策划工作，房地产项目开发前期策划质量越高、策划内容越完善，则能够更加有效的为房地产开发、建设奠定坚实基础，使得房地产行业的凝聚力和竞争力提高。随着国家相关政策的不断调整，房地产市场竞争愈加激烈，房地产的利润空间大大降低，这就要求房地产项目开发前期策划内容不断更新，策划的流程和方式也需要进一步的优化和完善，提高房地产项目策划的有效性。同时在房地产项目开发前期策划中，仍旧要考虑到项目开发和建设过程中的风险因素，做好风险防范，使房地产项目策划更加具有预见性。

参考文献：

[1]邵庆，陆伟.房地产前期策划与规划设计的有机契合分析[J].住宅与房地产，2018（06）：9.

[2]陆伟，邵庆.房地产开发项目前期定位策划及成本控制研究[J].居舍，2017（21）：9.

[3]郭晓羽.简要分析房地产开发工作前期策划和整体性规划设计的有机融合[J].城市建设理论研究（电子版），2017（11）：294.

[4]杨瑛.论房地产开发前期策划定位的作用——以中星美华村项目为例[J].住宅科技，2016，36（06）：14-19.

[5]袁亚楠.房地产开发项目前期策划相关问题的探讨[J].科技创新与应用，2012（24）：246.