高俐

摘 要：现阶段不动产登记引入公证实质审查具有一定的意义，它不仅是不动产制度的核心内容，还能有效地提升登记的质量，促使不动产登记更具公信力。可是，在实施过程中，公证实质审查也遇到了不少的挑战，还无法真正与现实的不动产登记制度进行完美的衔接。为此，本文对不动产登记引入公证实质审查进行了研究，简要分析了我国不动产登记的现状，分析了不动产登记对公证实质审查的潜在需求，从而探讨公证实质审查的可行性，进而研究在不动产登记过程中如何运用公证实质审查来降低登记的风险，使得不动产登记更加的合理和规范，以有效地发挥出不动产登记的社会公证职能。

关键词：不动产登记;公证实质审查;引入;分析

一、前言

随着社会的发展和进步，不动产登记工作显得越发重要。人们开始通过不动产登记来保护自己的合法财产权，使其不动产物权得以保障。这对稳定市场经济、维护公民合法权益都具有重要的意义，所以落实好不动产登记事务关系到社会的和谐和安定。当前我国不动产登记的公证审查标准主要有两种，一种是形式审查而另一种是实质审查，这两种不动产登记审查都具有各自的优缺点，形式审查具有效率高的特点，但是很容易增加登记的错误概率;而实质审查具有非常高的准确性但实施起来较为困难，对审查人员以及审查资源的要求都很高。可是，在快速发展的社会经济时代里，实质审查引入不动产登记已成必然，对保护当事人合法权益，提高登记的公信力都起到至关重要的作用[1]。鉴于此，本文对不动产登记引入公证实质审查的可行性进行相关的研究具有一定现实的意义，旨在通过相关的分析和研究来促进公证实质审查的应用，使其在不动产登记事项中发挥其公证的效用，以预防好各种与物权有关系的社会纠纷。

二、我国不动产登记的发展以及引入实质审查的可行性

1.简要分析不动产登记的发展史

在我国社会发展历程中，不动产登记制度的形成和发展也经历了久远的历史。从明朝时期开始，就有与不动产有关的制度，如税收鱼鳞册，而到了民国时期，有关政府也开始效仿西方国家的不动产登记制度，建立了与之相关的土地登记制度等，促进我国不动产登记的发展。随着社会时代的发展，我国政府在不断地探索中逐渐完善了不动产登记制度，并制定和实施了相关的不动产登记条例及细则，促使我国不动产登记制度进入了一个全新的发展阶段。但是，在实施不动产登记制度时，也遇到了不少的问题和阻碍，极大地影响到了不动产登记的效用。比如说，目前登记制度的有关机构存在不统一的现象，登记程序较为复杂和麻烦。与此同时，在公证审查过程中，大部分机构都采用了形式审查的公证方式，只是对当事人提供的申请资料进行完备性、关联性以及合法性进行形式上的审查，不利于登记机构真实了解不动产物权的实际情况，并且很容易增加审查的错误概率[2]。此外，近年来社会的发展导致不动产登记件数呈逐年上涨的趋势，加大了不动产登记工作的难度，如何有效地开展登记审查是当前我们需要重点思考的问题。

2.当前不动产登记引入实质审查的可行性

在实际工作当中，不动产登记使用形式审查的公证方式可以提高登记公证的效率，大大减少了审查人员的工作负担，一定程度上促进了不动产登记工作的发展。但是，随着社会经济的迅猛发展，以及社會矛盾的日益加剧，形式公证审查逐渐暴露其弊端，不利于防止社会上的欺诈现象。因此，人们开始注意和重视实质审查在不动产登记工作中的应用。一方面，应用实质审查可以对当事人提交的资料进行权利、变更、转让及消灭等全方面的审查，同时还可以检验出其提交材料的真实性和合法性，而不仅仅局限于形式上的真实性审查;另一方面，有关登记机构可以利用实质审查模式对不动产物权的实际情况加以审查，有利于充分了解不动产的实地状况，以增加登记的准确性。可见，实质审查弥补了形式工作审查的缺点，具有一定的工作可行性和实效性，但实质审查的应用也同样存在一些问题。比如说，在实施过程中，实质审查对审查人员的职业能力要求非常高，不仅要求审查人员具有很高的知识业务水平，还需要懂得相关的国家法律及政策，才能对不动产权利进行有效地审查[3]。然而，很多审查人员的职业素养还不强，无法达到实质审查所要求的水平。与此同时，逐年上升的不动产登记件数也加重了审查人员工作的难度。所以，当前不动产登记引入实质审查具有一定的作用和价值，同时也面临许多审查上的难题，相关部门登记机构仍然需要外部其它机构的帮助，才能有效地实行实质审查。

三、如何发挥公证实质审查可行性的有关分析

虽然不动产登记引入公证实质审查具有一定的难度，但是社会时代发展需要我们重视实质审查的运用，它还是具有很强工作可行性，对提升公证审查的可信度、防止社会的欺诈现象具有重要的作用，这是形式公证审查无法做到的。所以，笔者认为我们可以变动实质审查的有关流程并下放相关的审查权限，使得实质审查工作得以优化，也是可以提升不动产登记的效率和质量。下面笔者主要从以下角度分析：

1.不动产物权变动审查交由公证机构负责，以减少登记机构的工作量

由于近些年来不动产登记件数的剧烈上升，使得有关登记部门审查人员长期处在高强度以及高负荷的工作状态，无法对登记材料进行有效地实质审查，从而影响到了不动产登记实质审查的质量[4]。此外，如果相关登记部门长期行使实质审查的有关工作内容，很有可能会导致申请当事人的私人权利受到国家部门的干预，从而影响到不动产登记的公信力。因此，在实际工作当中，我们可以将不动产物权变动的有关核实工作交由相关的公证机构。这些公证机构是依法设立的，具有独立行使公证的职能，并承担着相关民事责任的证明机构。而我们可以由相关公证机构做好物权变动的审查和核实，可以有效地减少不动产登记部门的工作量，从而提高登记的效率。这样不动产登记部门既能很好的引入公证实质审查制度，又能减少工作的高强度以及高负荷问题，从而实现不动产的有效登记。

2.公证机构的专业性法律服务职能，可以提升实质审查的合理性和现实性

因为在不动产登记部门中，很多登记人员并没有经历过专业的法律培训以及考试，而不动产的实质审查公证又涉及很多的内容和法律事项，如果登记部门仍然坚持承担着实质审查的重任，可能无法保障登记项目的真实性。所以，在不动产登记工作中，有关登记部门可以结合公证机构的专业性法律服务职能，让其落实好各项不动产实质审查工作，可以提高审查的合理性和真实性[5]。同时，公证机构人员都具有一定的法律思维和判断能力，他们都是经过专业的司法考试，所以登记部门将实质审查交由公证机构，借助他们的专业性法律服务职能，可以提升不动产登记实质审查的质量，这样既不影响相关实质审查公证的进程，又能提高不动产登记的实时性，因此有关登记机构需要有意识地结合公证机构来做好实质审查的引入工作，从而实现实质审查的可行性[6]。

3.公证机构具有系统的审查流程和制度保障，促进了实质审查的可行性

公证机构都是依照相关的公证法成立的，而且具有一定的中立性和独立性，所以他们可以单独完成比较复杂的不动产实质审查工作，使得登记部门可以及时的处理不动产登记件数。同时，公证机构内部具有系统的不动产审查流程，相关公证员都需按照相关的流程展开实质审查，有助于保障审查的公正性。其次，公证法涵盖了很多的公证内容，包括公证业务的范围、公证的法律法规以及机构的公证责任等，这些都为公证机构实质审查提供了制度的保障，让公证实质审查具有一定的可行性[7]。此外，当前我国公证行业也建立了相关的职业责任赔偿保险，可以对审查过程中出现的错误导致当事人损失进行补偿等，有利于推进实质审查工作的发展。

四、結语

综上所述，在不动产登记过程中，我们引入公证实质审查具有一定的意义和可行性。通过由公证击鼓复杂不动产审查核实公证，可以减少登记机构的工作压力，也能实现有效地实质审查，从而提高不动产登记的公信力。

参考文献

[1]朱洁莹.探讨不动产登记引入公证实质审查的可行性[J].华章，2014，37（34）：895-895.

[2]吕远霞.浅谈不动产登记中强制公证的原则[J].职工法律天地，2017，11（18）：117-117.

[3]杨华.公证介入不动产登记的可行性及其推进策略[J].法制与社会，2015，26（11）：561-561.

[4]孙海东.论不动产登记中强制公证的必要性[J].职工法律天地：下，2017，20（31）：86-86.

[5]马君琴.不动产登记中公证制度的作用浅析[J].法制与社会，2015，29（28）：560-560.

[6]翟国徽.浅析公证在不动产登记中的合理定位[J].中国土地，2016，20（32）：26-28.

[7]潘韦琛.刍议公证在不动产登记中的合理定位[J].卷宗，2017，36（20）：213-213.

（作者单位：河南省漯河市天汇公证处）