唐可

【摘 要】三十年坚守价值，多元化上下求索。万科企业股份有限公司成立于1984年，三十多年来坚持稳健发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商。纵观其发展史，万科一直坚持“有质量的增长”，ROE常年在20%左右徘徊，常年作为房地产行业的标杆龙头。

【关键词】万科;房地产;财务分析

一、万科公司概述

1984-1993：多业务并行的初创期。万科成立于1984年，公司公开向社会发行股票2800万股，在1988年完成股份化改造并于深交所上市，进军房地产;1990年，形成商贸、工业、房地产和文化传播“四大支柱”的经营架构，1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1993年3月，本公司发行4500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。1994-2004：聚焦房地产行业的快速成长期。2005-2014：以城市配套服务商再定位的多元化探索期。2014-至今：进一步升级为“城乡建设与生活服务商”。万科30多年来的发展，经历了从多元—专业化—多元的过程，这也是一个主动的、追逐行业红利的业务调整历程。

二、房地产行业状况

国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于100为景气空间，低于100 为不景气空间。2018年11月国房景气指数为96.4，这是该指数连续第4个月下跌，也是自2019年3月份以来该指数首次跌破100的“景气临界点”（见图表1）。该数据也反映出在房地产开发投资增速放缓、新开工面积、施工面积以及销售面积增速全面回落的情况下，总体看来，房地产行业近来发展不太景气，与国家宏观调控有关系。

三、财务比率分析

（一）偿债能力分析

偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。

（二）发展能力分析

万科企业的净资产收益率始终在15%以上，甚至高达20%以上，说明投资者投入该企业的权益资本获取收益的能力较大，能吸引较多投资者的投资，这也是它能筹集较大资金的原因之一。总体来说万科在2018表现是足以令中小股东满意的，股东收益水平良好。企业的毛利率始终维持在30%以上，且逐年增加，这表明万科经营的房地产业的直接盈利能力很强，这也符合房价不断持续上涨的现实。2017年万科股票每股收益为2.54元，而在2018年万科股票每股收益为3.06。说明万科股票今年收益比上年可观。企业的每股收益逐渐增长，这是一个很好的趋势。该公司发展潜力较大，股票市值有较大的升值空间。

（三）营运能力分析

企业营运能力主要指营运资产的效率与效益。营运资产的效率通常是指营运资产的周转率或周转速度。营运资产的效益是指营运资产的利用效果。企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。

短期资产营运能力分析：

应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额

分析：应收账款周转率越高，说明企业应收账款回收快，流动性强。2017年、2018年比2016年的收账款周转率有大幅度提升，证明平均收账期有所缩短，应收账款的回收加快，资金滞留应收账款上的数量减少，资金使用效率有所提升。万科A三年平均应收账款周转率要高于行业平均3.23%，表明万科应收账款回收快，流动性强。

存货周转率=营业成本（收入）/存货平均余额

分析：存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强.万科2018年的存货周转率比2017年有所提高，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。2016年、2017年说明企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高。万科三年平均存货周转率0.33%略低于行业平均0.39%，表明万科存货变现速度要比同行业慢。

长期资产营运能力分析

固定资产周转率=营业收入/固定资产平均占用额

分析：该指标越高表明企业固定资产利用率越高，企业固定资产管理水平较好。从数据显示看，万科2016年和2017年指标较高，说明固定资产利用率较好，2018年指标最低，说明固定资产利用率较低。万科三年固定资产平均周转率要高于行业，表明万科固定资产使用效率比行业优，能使企业总资产发挥最佳的经济效益。

总资产营运能力分析

总资产周轉率=营业收入/固定资产平均占用额

分析：该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高。万科17年总资产周转率比16年稍微上升，其总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。18年的总资产周转率最低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力。万科三年平均总资产周转率要略高于行业平均，表明企业全部资产的使用效率较行业高。

四、结论

万科A股股票价格整体是上升的趋势，虽然会有偶尔的波动，但是都是总体趋势是上升的。在2019年5月，出现了下降的趋势，这也是由于当时的经济形势出现了紧张状况，导致股票大盘都有所下降。因而，万科也受到了影响，随后一段时间，经济形势有所缓和，万科的股票价格又出现了上涨的趋势。总体上，可以预测万科股票价格有上涨的潜力，并且保持相对稳定。万科无疑是房地产行业的领跑者。万科股价变化幅度均高于沪深300和房地产行业股价，说明万科在房地产行业中的龙头地位是名副其实的，在众多行业中，万科一直追求高标准、高水平、高质量。因而，股票的价格保持相对稳定，大趋势变化逐渐上升的。

【参考文献】

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