周旭

[摘 要]房地产企业由于投资周期长、回报较慢、投资金额高等特点，易导致财务风险。本文以房地产企业为关注点，从财务风险切入，通过运用财务数据指标，分析案例企业存在的财务风险及其成因，并提出相应的防范措施。

[关键词]房地产;企业财务风险;防范

[中图分类号]F299.233 [文献标识码]A

1 C房地产集团财务风险现状

1.1 偿债能力较差

1.1.1 短期偿债能力

表1显示，连续三年流动比率呈上升趋势，说明短期偿债能力较稳定。但速动比率始终处在较低的状态，尽管近三年都有显著上升，这远远不够。

1.1.2 长期偿债能力

从数值看资产负债率过高，且整体上出现了缓慢的增长，这表明企业的资本结构需要引起足够的重视，负债过高带来的潜在财务风险较大，极有可能因资金周转困难导致企业危机。

1.2 存货在公司的资产中占较大的比重，流动性差

通过上表得知，企业资产整体的流动性极强，但进一步分析，我们可以观察到，在流动资产中占据最大比重65.5%的正是存货，作为房地产开发企业所有已开发或未出售的楼盘都是企业的存货，而这些往往投资回报期长，可以说大量存货在完成企业扩张的同时，也带来了资金占用比重过高的问题，结合上一步分析可知的偿债风险，企业的财务风险，特别是资金周转问题更加凸显。

1.3 C房地产集团整体资产运用的效率在下降

从上述指标可以看到，企业2015-2017年的总资产周转率较低，在0.1-0.3之间浮动。这表明企业的各项资产管理效率都不好，最终将影响企业的盈利能力。企业应采取相应的有效措施，提高每项资产的利用水平，从而增加销售收入或处置过剩资产。因此企业应建立存货适时控制系统，降低存货的占用率，大大提高企业运营管理效率。

2 C房地产集团财务风险成因分析

2.1 企业获利能力弱

通过对企业经营能力的分析，可以看出企业经营管理中存在的主要问题是库存管理不善和库存周转率低，说明企业销售能力严重不足，库存积压过多，不仅增加了库存管理成本，也占用了大部分资金，一旦大量的房屋库存难以及时出售，企业投资资金无法收回，甚至导致企业资本链断裂，阻碍企业未来的正常运营和发展。

2.2 资本结构不合理

资本结构囊括企业全面资本的构成情况，以及各项来源资本的比例关系。从大方向来说就是负债与净资产的关系，由于具有杠杆效应，适当的负债能帮助企业扩增发展，但若自有资本量过少，负债占据比例太高，债务危机就悄然而生。从表1可以看出资产负债率已经高达83.9%，在2017年高达84.8%，负债比率始终过高，自有资本占比太低，一旦遇到还款困难，资金紧缩，企业则不得不面临贱卖资产偿还负债的局面。

2.3 现有销售策略单一

作为民生基础的住房，房地产行业受到政策影响巨大，特别是非一线城市。在不同地区、不同时段、不同市场环境下，企业需要积极地调整销售策略，才能改善盈利状况不佳的局面。纵观企业目前销售策略略显单一，品牌影响力有限，旗下楼盘知名度不够，自然在销售上难以取得优势，重整销售策略，丰富销售手段，这是改善盈利能力最直接、有效、快速的方式。

2.4 风险防范意识较弱

管理层对财务风险的认识薄弱，将对整个企业产生潜移默化的影响。企业在没有风险防范意识的情况下，也会面临巨大的风险损失。对于企业来说，财务风险管理和控制的意识应该渗透到整个企业文化中。为了建立这种风险意识，每个员工都应该关注财务风险。企业应重视风险防范，只有这样才能促进企业健康有序地发展。

3 C房地产集团财务风险防范措施

3.1 改善资金使用效率，提升周转能力

资金是企业的重要生命线。由于房地产企业对资金的高度依赖，一旦企业资金链阻塞或断裂，很可能会爆发企业经营危机。改善资金情况，需要从两个方面出发，第一方面：适度缩短资金的占用周期，加快资金回流，保证资金来源;另一方面：在资金使用上也要合理布局，调整库存比重，或者各个楼盘之间的开发销售周期关系，做到每一周期集邮一部分现金回报，又有经营开发项目在进行。并且为了加强企业资金的使用效率，还需要合理控制资产与负债的比率。

3.2 降低资本成本，调整资本结构战略

负债经营对企业来说是把双刃剑，一方面能增加扩增资本，完成自己资本实力以外的扩张，另一方面负债具有需要偿还的特点，并且会产生利息支出。因此，企业应根据自身实际情况，合理调整负债资本与权益资本的比例。例如，当净资产收益率上升时，可保持偏高水平的负债率，以充分发挥财务杠杆的效率;当净资产收益率下降时，为防范风险，应适当降低负债率。要为企业发展寻找最佳的资本结构，适度负债经营，提高企业财务效益。

3.3 优化各類应收款项管理

各类应收款项管理也是保证资金的手段之一，各类债权从发生之处到最终回收都要细化管理，分析债权人的信用和还款能力，提高信用等级管理，优化催收款项手段，并且建立预警机制、客户黑名单等方式，提升债权的回款。对相关经手人和经手业务也列为内部审计的重点。

3.4 丰富灵活运用销售策略

采用差别化销售策略、多元化销售渠道，加强产品在销售时的定位，例如建立“花园住宅”“年轻蜗居”“健康养老”等产品概念。除此之外，为维护楼盘品质，物业管理不可轻视，不少口碑房企都建立自己的物业管理公司，并且美誉度较高，在这点上，企业也可以效仿，让住户买得放心、住得舒心。

[参考文献]

[1] 龚敏.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].财会学习，2017（12）.

[2] 任娜.限购背景下的房地产财务风险分析[J].市场研究，2017（03）.

[3] 刘美岑.X房地产企业财务风险控制研究[D].中国财政科学研究院，2016.