俞磊

【摘要】本文结合雄安新区实际情况，提出了在共有产权房建设的过程中引入PPP模式的建议。首先，构建了雄安新区共有产权房建设PPP模式的交易结构;然后，提出了租金机制、入住率机制以及提前回购机制三个措施来实现利益共享、风险共担。

【关键词】雄安新区;共有产权房;PPP模式

【中图分类号】F299.23

【文献标识码】A

雄安新区需要建设的保障性住房总量巨大，仅依靠地方政府投资建设以及财政拨款将给政府造成巨大的财政负担[1]。而PPP模式将部分政府责任以特许经营权方式转移给社会主体（企业），政府与社会主体建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，政府的财政负担减轻，社会主体的投资风险减小。本文提出在雄安新区共有产权房建设的过程中引入PPP模式，并合理设计基于共有产权的PPP模式建设的保障性住房建设运营模式以及收益分配模式。

1、雄安新区共有产权房建设PPP模式

1.1共有产权房的分割投资方式

政府与企业在公共品项目中的投资比例关系，是PPP模式的一个关键问题。这一比例可按照公共产权房定性、定量两个层面来确定。

首先就是共有产权房的定性问题。共有产权房项目属于公共产品，公益性与效益性相结合。政府吸引社会民间资本共同投资的模式设计充分考虑了保障对象的支付能力，防止私营部门为牟利而抬高价格，同时，为提高私营部门积极性，确保适度盈利[2]。

其次是定量的问题。根据收益情况可发现，私营资本回报率约为10%。假设共有产权房的分割投资政府与民间资本4：6的基础比例，具体资金比例由雄安新区与民间资本结合实际情况制定。针对雄安新区的共有产权房项目，项目总投资可分为M部分的政府投资和N部分的民间私营资本投资，其中M部分由中国雄安建设投资集团有限公司代表雄安新区管委会开发建设。N部分由社会资本、民间资本负责投资建设。雄安新区共有产权房的PPP模式如图1所示。

1.2共有产权房的运作模式

在项目运营阶段，政府部门根据项目实际情况拟定个人与政府在房产中的产权比例（如：40%～60%），销售价格（如：购买价格为相邻地段同品质商品房均价的50%）。对于政府持有的共有产权部分则由企业经营管理，并按照不同阶段收取租金，租金最后上交政府部门[3]。

通过这种运作方式，政府通过和社会资本签订合作协议长期合作，将保障性住房项目通过授予特许经营权的方式交由社会资本来设计、建设、经营及管理维护，在双方合作期满后，社会资本将项目完全移交给政府。这样政府不但减轻了财政压力，降低了建设和运营管理风险，同时也高效地为社会提供了公共产品和服务。

2、利益共享，风险共担

2.1租金机制

共有产权房住户以折扣价格购买雄安新区共有产权房的部分产权，住户需付租金为政府和特许经营公司当年所持产权资本价值的3%，这部分租金按照政府和特许经营公司拥有产权份额的比例分配。同时，特许经营公司的收益还包括共有产权房社区商业配套、车库的租金以及出售收益。项目采用“测算租金收入”作为确定投资方运营收入的依据，同时建立了测算租金收入的调整机制。

以测算租金收入为基础，特许经营协议中约定了相应的租金收入差额补偿和收益分享机制，构建了租金收入风险的分担机制。如果实际租金收入水平低于测算租金收入水平，政府需就其差额给予特许经营公司补偿。如果实际租金收入水平高于测算租金收入水平，特许经营公司应将其差额的70%返还给政府。

2.2入住率机制

入住率是收入的重要前提，而共有产权房项目入住率预测难度较大，争议较多，为此雄投公司可与特许经营公司共同聘请第三方预测机构公允预测。另外，入住率既受特许经营公司服务质量的影响，也受市政府城市规划等因素的影响，一些地方政府在保障性住房的规划、设计及配套措施建设方面相对滞后， 有些住房距离市区较远， 相应的配套措施建设跟不上去， 导致生活工作不方便[4]。因此，需要建立一种风险共担、收益共享的入住率机制。雄安新区共有产权房PPP项目的入住率机制为：当入住率连续三年低于预测入住率的80%，特许经营公司可申请补偿，或放弃项目;当入住率超过预测入住率时，政府分享超出预测入住率10%以内租金收入的50%、超出入住率10%以上的租金收入的60%。

2.3提前回购机制

在方案设计上，为保障社会资本SPV项目公司的投资安全，特意安排了一个提前回购机制。特许经营期限是5年，但是如果建成后入住率持续3年低于认可的预测入住率的一定比例，导致特许公司无法维持正常经营，雄安新区政府将根据《特许协议》的规定按市场公允价格回購N部分项目资产，但特许公司应自行承担前三年的经营亏损。

结语：

将PPP模式下引入雄安新区共有产权房建设，政府通过和社会资本合作，让社会资本参与基础设施的建设和运营，并引入社会资本的管理效率和技术优势，提高了公共服务的质量和效益。本文介绍了PPP模式在雄安新区共有产权房建设的运用，以期为政府的共有产权房建设决策提供有益参考。

参考文献：

[1]郑晓云，邓芮希.基于共有产权保障性住房PPP模式研究[J].城市住宅，2016，23（05）：77-80.

[2]张巍，王磊，王佳丽.共有产权住房PPP融资模式应用研究[J].建筑经济，2015，36（06）：63-66.

[3]李芸，徐玉芬，林敏，王继果.PPP模式下共有产权房价格及产权利益分配研究[J].江苏商论，2019（02）：23-25.

[4]张华欣.浅析PPP模式在保障性住房项目中的应用[J].法制博览，2018（06）：75-76.

作者简介：

俞磊（1997-），男，浙江嘉兴人，本科在读，研究方向为信息资源管理。