● 曹世竹

随着国家相关部门对房地产行业的宏观调控与管理，房地产行业的经营利润逐渐趋于正常。为了促进房地产的可持续发展，必须要加强房地产项目的成本控制，提高房地产项目成本控制的有效性，同时提高房地产项目的经营效率，提升房地产项目的市场竞争力。但是现阶段我国房地产项目的成本控制，还存在着很多不完善的地方，对房地产企业发展的制约越来越大。必须要对房地产项目的成本控制进行针对性的分析，从而根据实际情况制定成本控制措施。

一、房地产项目成本控制的常见问题分析

（一）成本控制意识不高

近几年来，我国房地产行业的市场竞争越来越大，为了保证自身的生存与发展，很多房地产企业管理者将注意力集中在销售利润方面，希望通过快速销售来获得更多的运转资金，而没有意识到成本控制的重要性，经常忽视成本控制工作。另外，在实际的房地产项目运行中，管理人员的成本控制意识不高，基层工作人员也就会上行下效，忽视房地产项目成本控制的重要性，频繁出现房地产项目成本浪费的现象。

（二）成本控制手段不科学

房地产项目的成本控制贯穿于房地产项目运行发展的全过程。在房地产项目运行发展的过程中，很多房地产企业仅仅意识到施工材料的成本控制，经常对人工成本以及施工机械设备费用等方面缺乏有效的控制手段，主要表现在以下几方面。第一，有的房地产项目没有经过科学的可行性分析，就直接进入项目设计环节；第二，有的房地产项目在没有仔细调研房地产市场的情况下就盲目的做出决策，进行盲目的投资，成本浪费现象十分严重；第三，在房地产项目的施工阶段，相关企业没有将成本控制与项目合同管理进行紧密的结合，一旦出现合同纠纷，采用私下解决的方法，将会导致决算成本大于预期的成本控制目标。

（三）成本核算不规范

在房地产项目的成本核算过程中，相关工作人员过于重视开发成本，而忽略了具体实施过程中的土建成本控制；而且大多数的房地产企业在进行成本核算的时候，将“开发成本”列为一级科目，将“土建费用”等列为末级科目。没有细致的进行科目设置，直接导致在成本费用方面的核算过于笼统，无法确定具体的投资金额。

（四）制度流程流于形式

针对房地产项目的成本控制，受到人为因素的影响最大。所以每一个房地产项目的成本控制必须要有完善而有效的制度流程。但是在实际的房地产项目成本控制中，很多制度流程都流于形式，降低了成本控制的有效性。尤其是监督制度的形式化，以及项目运行个阶段的成本控制责任的形式化，严重降低了房地产项目成本控制的质量。

二、房地产项目成本控制的有效对策分析

（一）投资决策阶段的成本控制

房地产项目的投资决策阶段主要是进行房地产投资项目的可行性分析，进而选择出最优的项目投资建设方案。在房地产项目投资决策阶段的成本控制，需要注意以下几方面。第一，全面分析房地产项目涉及到的地块资料、项目所处位置的周边环境以及市场定位等；第二，根据搜集到的各种数据和信息，合理评估项目成本费用、投资风险以及投资效益；第三，房地产企业的决策者在了解了具体的项目成本、投资效益以及投资风险之后，要进行投入产出比分析，进而做出正确的决策。

（二）规划设计阶段的成本控制

在房地产项目的运行过程中，设计费用最低，但是设计阶段的成果对于房地产项目总的成本控制有着巨大的影响。设计阶段的成果决定了房地产项目的结构形式，决定了具体的工程投资情况，决定着施工阶段的施工图纸，决定着整个房地产项目的工程造价。根据科学的分析，规划设计环节对房地产项目成本控制的影响可以占比80%。要想加强房地产项目规划设计阶段的成本控制，建议做好以下几点。第一，通过招标的方式选择只适合的设计公司，为房地产项目的规划设计做好准备。第二，设计委托合同中要明确技术经济指标，明确房地产项目盈利模式。

（三）施工阶段的成本控制

要想有效解决房地产项目成本控制中的问题，加强房地产项目的成本控制，必须要加强房地产项目施工阶段的成本控制。而施工阶段的成本控制要重点关注以下两方面。第一房地产项目的工程招标工作，第二施工阶段的合同管理。

工程招标对于房地产项目的实施发挥着巨大的作用。首先，房地产企业要充分做好招标准备工作，反复验证招标范围、工程工期、成本结算方式等的科学合理性，最大限度的保证评标过程的合理性。其次，房地产要严格审核竞标单位的资质、信誉以及施工经验，必要时可以进行实地考察，择优选择资质上等的竞标单位。最后，对施工图纸进行细致的分析，提前进行标底编制，根据市场中同类型的项目来确定本房地产项目的最高标价以及最低标价，提升成本控制的科学性。

针对房地产项目施工阶段的合同管理，建议房地产企业做好以下几点。第一，针对合同管理专门成立一个部门，并参与合同签订的全过程，从而对合同内容有一个详细的了解，保证合同条款的落实力度。第二，施工合同文件的格式应当符合相关标准，合同内容应当系统、完整，对各方的权利以及责任都加以表明。第三，推行律师评审机制，控制合同法律风险。

另外，要想加强房地产项目施工阶段的成本控制，还需要重点控制以下两方面。第一，在不影响房地产项目施工质量的基础上，加强施工材料的管理和控制，尤其是对施工质量影响较大的施工材料，最好由房地产企业亲自提供，既降低了材料费用的成本，又可以保证施工质量。第二，积极配合监理部门对施工现场的监督工作，针对性的制定项目工程施工进度计划表，并以此为基础检查实际的施工进度，及时检验预算支出以及执行情况。

（四）竣工结算阶段的成本控制

一般情况下，房地产企业对于资金的需求数额都非常大，资金周转时间也非常长，房地产要想实现可持续发展，必须要在保证现金支付能力的同时，有效控制资金成本。而且房地产企业的资金主要来源就是银行贷款，所以房地产企业必须要全面分析房地产项目的实际运行情况，制定合理的筹资计划，确保资金的按时归还。另外，还需要加强售房款的回收，保障资金的回笼。

在房地产企业进行商品房销售环节，还会产生各种费用。尤其是随着信息技术的发展，营销手段越来越多样化，广告推广费用越来越不可控。为了加强销售费用的控制，房地产企业还需要优化项目的市场推广计划，加强预算的科学合理性，提升费用的利用效率。

另外，在房地产项目竣工结算阶段的成本控制，还需要做好以下几点。第一，加强竣工图纸以及相关文件的移交工作的监督和管理，为后期的工程结算与审计提供资料支持。第二，根据竣工图纸以及相关文件，严格核实可以竣工决算的工程项目，发现有不符合要求的地方，就及时提出改进，并确保审核后的结算与实际造价成本一致。第三，房地产企业要按照项目建设之前设立的成本控制目标，严格落实建设项目的检查和审计，严格检查成本控制目标的执行情况。

三、结语

综上所述，房地产项目的成本控制可以提升房地产企业的市场竞争力，增大房地产企业的经济效益，促进房地产企业的快速发展。但是现阶段房地产项目的 成本控制还存在着成本控制意识不高、成本控制手段不科学、成本核算不规范、制度流程流于形式等问题。为了有效解决这些问题，加强成本控制，必须要提升房地产项目成本控制意识、优化房地产项目全过程的成本控制。