张双山

“邹主任，给我一个机会，我还想发言……”5月15日上午，《重庆市物业管理条例（修订草案）》（以下简称修订草案）立法论证会在九龙坡区绿韵康城小区活动室举行，历时两个半小时的交流发言结束后，还有一位居民代表站起来，要求发言，主持人给了他这次会议最后一个发言的机会。

当天，市人大法制委邀请业主代表、业委会代表、物业服务企业代表、主管部门及行业协会代表、街道社区干部代表、立法咨询专家代表、市人大代表、律师代表等参加会议，围绕业主在物业管理活动中的权利和义务、如何解决业主委员会成立难的问题、如何加强对业委会成员的监督等热点问题，进行了激烈讨论，并提出立法建议。

业主大会召开难

“请大家直奔主题，提出宝贵意见建议。”市人大法制委主任委员、论证会主持人邹钢说。

“我遇到了一个普遍性问题，召开业主大会太难了。”业主代表杨孝明首先发言，称他所在的小区从去年8月就开始筹备召开业主大会，但筹备过程很艰难，由于自筹备组成立起九十日内未能召开业主大会，现在筹备组已经解散。此外，街道和社区的支持力度也不够。

业主大会召开难，已经成为社会所诟病的一大问题。

对此，主管部门代表、市住房城乡建委物业处副调研员陈月英，街道社区干部代表龙玮分别进行了回应。

陈月英表示，修订草案对业主大会筹备人员构成、筹备时间等进行了明确规定，目的就是希望解决业主大会召开难这一问题。

对于杨孝明提出的街道社区支持力度不够问题，龙玮回应称，修订草案提出，筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内的显著位置公示七日以上。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

“实际工作中，业主提出异议的情况经常发生，街道社区干部需要花费大量时间核实问题、调解异议。”龙玮说。

对此，龙玮建议，将现行条例规定的九十日延长至六个月，为业主大会筹备组提供充足的工作时间。

修订草案提出，占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府书面告知后召开首次业主大会会议。

“百分之十，具体到某些居民数量庞大的小区，也意味着有数百上千户，筹备工作比较难。”因此，立法咨询专家孙鹏建议，只要一个物业管理区域内，物业出售并交付的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主就可以召开首次业主大会，选举产生业主委员会，街道办事处和乡镇政府要主动协助筹备小组开展工作。

业委会发挥作用难

“业委会成员的素质参差不齐，导致物业管理过程中出现一些乱象。”律师代表杨家学建议，业委会成员需要兼具热心、能力两大关键素质。

“我今年69岁，党龄48年，已当了两届业委会主任。”业委会代表蒋应全在介绍自己时，强调了这3个数字，他也觉得，业委会成员的素质十分重要。“实话实说，业委会的自身建设是一个短板。”蒋应全说。

业主代表汪健插话讲了一个案例：某小区业委会换届后，上一届业委会拒绝对小区账目进行交接，让新一届业委会难以开展工作。

实际上，像这样的案例时常发生。

对此，陈月英说，修订草案对业委会成员的素质作了要求，其中就包括热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定组织能力;具备履行职务的健康条件和文化水平;具有必要的工作时间等。此外，修订草案还规定，业委会成员本人、配偶以及直系亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作。

“许多业主向我反映，业主和业委会很难与物业服务企业平等沟通。由于业委会过于弱小，导致了物业管理过程中出现一些矛盾。”杨家学表示，业委会的运作与公司管理类似，仅靠业委会的几个人，很难管理好。街道办事处或乡镇政府应该大力支持业委会开展工作，但边界必须清晰，切忌越界管理。

对于业委会的工作，业主代表旦旭光说，可以在小区成立业主监事会，让业委会的运作公开在广大业主面前，讓更多的业主积极主动参与到自己所生活小区的管理当中。

规范物业服务难

修订草案提出，物业服务企业不得以业主不缴物业服务费为由，实施限制或者停止供水、供电、供气等行为，以及侵犯或者越权限制业主权利的其他行为。

“这条规定非常好，我要点个赞！”孙鹏认为，当前物业纠纷主要集中在服务质量问题和公共收益管理两个方面。

“有的小区十几年不涨物业费，这是不合理的。”汪健分析道，物业费用不涨，而物业服务企业要盈利，就会通过降低服务质量或侵蚀公共利益的方式来维持，这样一来还是业主受损。

“物业服务企业必须依法提供服务，这是企业运营的前提。”物业服务企业代表高荣江表示，物业服务从业人员的个人素质固然重要，但法律法规的前瞻性必须体现出来。目前，物业管理协会已经出台了相关规定。希望条例在修订时，在这方面多进行调研，确保修法更适用，如增加“鼓励物业服务企业推进智能化建设”“建立信用体系”等内容。

目前，修订草案已明确了对物业服务的评价方式，提出建立物业服务第三方评估制度。业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、物业专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。

监督业主尽责难

修订草案规定，业主有遵守管理规约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，按照国家有关规定交纳物业专项维修资金，按时缴纳物业服务费用等6个方面的义务。

“对于业主的监督，普遍缺位。”汪健举例说，“比如业主破坏小区公共设施，该如何监管？”

对此，高荣江表示，权力义务再小，也需要制约，业主更不能例外。

杨孝明认为，业主接受了物业服务，就有缴纳物业费的义务。对于业主不缴物业费的问题，他认为，业委会的宣传和劝告必不可少，此后应尽量进行调解，如果仍不能解决问题，可以走司法程序。

蒋应全说：“当了8年业委会主任，让我認识到，物业管理中最重要的，还是对业主的管理。”

“物业管理有一个关键词——业主。虽然各个小区面临的问题不同，但最主要的问题，还是业委会的作用发挥得不够好。”杨家学总结道，“业主无法直接参与小区管理，业主大会不是一个常设机构，因此，无论是对业主权责的规范，还是对物业服务企业的监督沟通，都是业委会应当承担起来的重要职责。业委会才是物业管理的重中之重。”

据了解，目前，我市仅有不足四分之一的小区成立了业委会。

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收集意见建议2600条

现行的《重庆市物业管理条例》是2009年经市三届人大常委会第十次会议审议通过的，随着经济社会发展，已经不能完全适应我市物业管理的需要。物业管理涉及千家万户，因此，物管条例的修订备受居民关注，大家渴望新的物管条例能早日出台并实施。

2018年11月27日，市五届人大常委会第七次会议对《重庆市物业管理条例（修订草案）》进行了一审，修订草案在现行条例基础上修改79条。

为深入推进科学立法、民主立法、依法立法，将修法与普法有机结合，市人大常委会决定召开此次专题立法论证会，充分了解物业管理活动中物业服务企业、业主委员会的履职情况，对修订草案中的相关制度设计，进行科学评估和研究;更好地集中民智、了解民情、反映民意，倾听社会各方对如何有效加强物业服务企业、业主委员会履职监督的意见建议，发挥社会力量在地方立法工作中的积极作用，推动解决人民群众最关心、最现实的问题;引导各方树立法治观念，充分运用法治力量，更好规范物业管理活动。

这也是我市首次将立法论证活动放在居民小区内进行，是市人大常委会开门立法的新尝试。

除了召开立法论证会，市人大常委会还组成五个调研组，分赴主城各区和江津、南川、梁平等区开展实地调研，先后召开17场座谈会，听取基层的意见和建议。同时，还通过召开座谈会或者发函的形式征求了市政府相关部门、市政协社法委和部分专家学者的意见。此外，将修订草案推送给全体市人大代表和立法咨询专家征求意见;通过市内主要新闻媒体全文公布了修订草案内容，公开征求社会各界意见，收到市民关于修订草案修改建议的来信近300封。在5月31日，市五届人大常委会第十次会议对条例草案进行二审前，共收集到各方面的意见建议2600多条。（编辑 郭刚 yuan377@sohu.com）