王彬

【摘 要】安置房建设制度是我国一项重要的公共政策和法律制度。文章详细讨论了安置房建设制度管理中存在的问题及难点，针对这些问题，作者提出了一定的对策。本文主要根据拆迁安置纠纷的分析，对于安置房建设的现状进行分析，从而发现安置过程中的问题并加以解决。

【关键词】安置房；建设；制度房

1.“安置房建设”的利

拆迁意味着建筑物的去旧还新，还意味着新的住房投资和住宿安置。对于搬迁户，开发商，城市的建设和发展都有积极的作用。

1.1站在拆迁户的角度

对于拆迁户来说，虽然现今拆迁存在许多违规现象，但就总体而言，是有利于拆迁户的。第一大有利于拆迁户的要点即是拆迁户可以因为旧房改造得到新的生活环境。再者，如今自然人口过剩，旧房子日益满足不了现今的生存空间需求，必然会造成大面积违章建筑的诞生，而安置政策一般取决于家庭人口的实际价值来确定房屋面积，且受法律保护。另外，拆迁得到的补偿款有机会购置新房或者创造新的机会发家致富。

1.2站在开发商的角度

自然人口的急剧增长调动了商品住房需求的增长，经济增长促使开发商对于土地规划开发的需求，然而现有的土地并不满足该需求，唯一的方法即是大面积的拆迁。况且，大量的人口对于住房的需求以及人们对于“家”的观念，使得房屋泡沫经济的影响并不足为惧，人在家在，开发商便以此为“把柄”屹立不倒。

1.3站在城市的角度

城中村的拆迁使得城市管理趋向系统化，城市化进程亦可以大幅度的提升。货币化安置的不足：（1）棚改导致大量的资金涌入三四线城市，再加上杠杆对三四线城市房价带来的冲击；（2）货币化安置导致原生农民与城市居民混居现象加剧社会矛盾。

总之，安置的优点：（1）优化住房结构；（2）便于原居住村民集聚管理；（3）房住不炒，不容易导致住房价格疯涨；（4）将人口流量掌握在地方政府主导的手中，减少人口流失、为城市将来的发展、规划。

2.“安置房建设”的弊

2.1缺乏拆迁安置房建设总体规划，未形成统一的安置房土地指标分配

居民拆迁安置房建设专项工作开展以来，缺乏站在加快城乡统筹发展和现代城市化进程，保障和提高广大动迁居民生活居住质量，提高城市建设品质高度上的全方位战略性规划，其中包括如何控制拆迁安置房小区规模、建筑形态、基础配套、建筑节能等课题研究严重滞后，未出台统一的安置房建设交付标准以及土地指标分配不科学，使总体安置房建设按商品房建设思路运行，不能与被拆迁居民实际需求对接，导致动迁难度加大、动迁居民对交付房屋质量和配置意见大，社会矛盾突出。

2.2拆迁安置房建设进程滞后于房屋拆迁进程

目前已建或在建的大部分安置房小区选址都涉及到集体土地的征用，集体土地征用审批时间较长，安置房规划定点及用地手续不能及时到位，建设手续不全，导致前期各项准备工作时间较长，延误了开工建设时间。为实现拆迁零过渡目标，易出现拆迁安置房在没有办理完基本建设程序前提下提前开工建设，不符合国家基本建设程序。

2.3相关支持政策滞后导致开发成本居高不下，政府负债

目前，针对拆迁安置房项目建设的支持政策尚未建立或健全，缺乏控制安置房建设成本的相关配套制度，导致建设成本难以降低，此外根据苏政发【2017】124号文，地方政府对于投资建设安置房这类大型基建工程时，采取PPP模式，从而使得地方政府建设成本增加，债务累积居高不下。

3.几点建议

3.1加强组织领导，加大对安置房建设的领导和协调力度

一是建议市政府根据拆迁安置房建设的总体需要，建立和健全领导机构，定期召开会议，协调部门配合，系统推进安置房建设。二是市城投公司要建立拆迁安置房建设领导小组，把安置房建設的相关管理工作下放到市经济房地产公司，由该公司代表市城投公司处理拆迁安置房建设管理相关事宜。三是协调相关职能部门积极帮助及时协调解决项目建设基础设施方面的问题。协调各区政府支持安置房建设的拆迁与费用结算工作。

3.2加快研究和制定安置房建设管理的配套政策

一是进一步制定成本控制制度，尽快出台拆迁成本管理办法，从制度上来控制建设成本。二是要研究拿出办法，在招标文件中对房型、面积，尤其是质量标准和配套设施作为条件予以明确规定。这样有利于后期对工程的监管。三是要积极探索货币化、市场化安置办法，研究相关导向政策，鼓励货币化安置，被安置对象的货币化安置收益应等同于实物安置标准。目前江阴安置房建设以带方案进行招拍挂为主，前期由政府聘请设计院对方案、户型、配套设施等进行设计，并经市行政审批局审批（审批内容绿色建筑、方案审查、各相关方联席会议、回购价格认证、出规划条件、建设条件意见书、土储中心核准等。待后期开发商摘得土地，不得对方案、户型等进行变更，且后期手续由开发商办理，待竣工验收完成后政府再进行回购安置。

3.3要规划先行，努力提高规划的超前性和科学性

要根据城市建设发展总体规划和当前拆迁任务的需要，与市规划部门对接，超前做好征迁安置点的布局工作，使市规划部门根据城市发展的需要和城市功能区的调整，及时完善安置点布局规划。安置点的布点规划要统筹考虑，并建议召开听证会，切实提高规划的科学性，增强可操作性。安置房建设要注意建筑的档次，医疗卫生、社区服务用房等基础配套设施应与安置房同步规划、同步设计、同步建设。

3.4要加大资金筹措力度，提高资金使用效率。

在全方位拓展融资渠道的同时要加快建设速度，按照安置协议进度做好安置工作，尽可能减少拆迁户超期过渡得不到及时安置的现象，同时也是为了减少安置过渡费，如遇原材料上涨及下跌应加入调差机制，降低安置成本。安置房的建设与征迁工作要同步进行，可学习杭州模式向先建后拆的方向努力。

3.5在安置房项目物业管理上应充分考虑安置房小区的可持续发展。

新建安置房小区要按一定比例配建商业门面，将其作为承担小区物业管理费用的重要来源。或在拆迁安置阶段就将商业门面按每套房若干面积补贴给拆迁安置居民，一方面作为物业管理经费的提取，另一方面作为补充安置居民的生活费来源。

4.结论

和谐社会建设要求及时化解房屋拆迁矛盾，房屋拆迁的稳定与和谐关系到国家的稳定与和谐。因此，各地区、各个主体都积极寻找房屋拆迁矛盾化解的模式，并总结出一些有特色的应用模式。这些模式的应用一方面有效化解房屋拆迁矛盾，另一方面也为我们研究房屋拆迁矛盾化解机制应用模式提供了有益的借鉴与思考。

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