黄国淏

摘 要：在房屋非法转租关系中，承租人非法转租的行为侵犯了出租人的信赖利益和处分利益，扰乱了经济活动中的诚信和稳定，依照我国新颁布的《民法总则》以及《合同法》、《侵权责任法》等相关法律规定，承租人应当对出租人承担损害赔偿责任。

关键词：非法转租;诚实信用;违约责任;侵权责任;不当得利

一、非法转租中涉及的法律关系

（一）出租人与承租人间的法律关系

出租人与承租人之间的租赁合同是否有效，应当依据承租人产生非法转租以牟利的时间点来加以区分。首先，如果承租人非法转租牟利的目的产生于合同成立并生效之后，那么判断该租赁合同法律效力，应当依据我国《民法总则》第143条，只需要租赁合同双方当事人均为法律规定或拟定的完全民事行为能力人，加之意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定和公序良俗，即可认定该租赁合同有效。

其次，如果承租人非法转租牟利的目的产生于合同成立并生效之前，即包括当事人以非法转租牟利的目的进行磋商和在磋商中产生非法转租牟利的目的两种情况。那么判断该房屋租赁合同是否乃基于欺诈而订立的，应从以下四个方面判断。其一，基于交易习惯和诚实信用原则，欲承租方负有向出租方告知说明自己的牟利转租目的的义务，如果没有进行说明，即应当判定其构成以隐瞒真相为手段的消极欺诈。其二，出租方因此欺诈行为陷入错误认识，即信任承租人并无非法转租的目的。……