张建庭

摘要：2019年各大房企纷纷发债融资以应对即将到来的集中偿债期，眼下保命大于发展。针对企业财务风险，要有效完善才能取得良好效果，获得更大经济效益。本文主要分析了房地产企业目前存在的财务风险，并提出了有效的解决途径，优化管控水平，降低风险概率。

关键词：房地产;财务风险;管控探究

按照风险的内容分类可以分为战略风险、财务风险、市场风险、运营风险和法律风险等。本文从房地产企业角度论述目前存在的财务风险和风险管控，主要考虑了下列这些房地产企业财务风险：现金流、负债率、偿债能力、财务费用等。

一、房地产行业背景分析

在最近两年的限价限购等严厉调控下，房价涨幅趋于平稳，房地产市场热度有所下降。根据国家统计局发布的2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2018年我国一二线城市住宅销售价格累计平均涨幅同比回落。根据中指研究院统计数据显示，2018年房企综合融资成本较2017年提高了约1-3个百分点。2019年各大房企纷纷发债融资以应对即将到来的集中偿债期，眼下保命大于发展。

二、房地产企业财务风险

（一）现金流紧张

2019年初房地产企业资金压力突出，偿债高峰期到来，房企融资力度明显加大。对房企来说，2019年受到贷款集中兑付，融到的资金基本用于偿还到期债务，眼下保命大于发展，现金流重于利润，快速回款仍然是2019年房企最重要的事情。如果房地产企业无法快速回款或者融不到资，可能会发生资金链断裂的风险。

（二）资金结构不合理

从目前上市房企来看，资金结构不合理，融资渠道单一，其中50%都来自于银行贷款，企业自身的资金积累能力有待提高。虽然利用杠杆融资比重大有利于企业扩大规模，但也加大了企业的财务风险。

（三）资产负债率高

房地产公司的资产负债率偏高，往往超出了70%的警戒线，前期资金需求量大，而如果房地产企业预期收益未达到，极有可能会引发财务风险，甚至面临企业破产的风险。

（四）资金成本高

根据中指研究院统计数据显示，2018年房企综合融资成本较2017年提高了约1-3个百分点。防控金融系统风险的逐步落实和深入，非标业务的严厉监管对中小房企影响较大，房企不同阵营融资成本加速结构性分化，大型国有房企融资成本小幅微涨，中小房企融资成本普遍提高3个点以上。值得注意的是，2018年四季度房企密集通过债市和票据市场融资解渴。融资利率持续上升，最高接近14%。针对如此之高的资金成本，若企业长期以往，房地产行业有可能会出现巨亏，对企业经营不利，引发财务风险。

（五）制度不健全

房地产行业往往过多追求经济利益，忽视了制度建设的重要性。有些房地产企业虽然集团制定了比较完善的制度，但房地产以项目运营为主，项目执行力却非常差，根本无法落实。人员按照多年经验来处理问题，不参照公司现有的规章制度，导致流程中出现漏洞。房地产企业往往个人权力过高，缺乏集体决策制度，而针对越来越复杂的业务流程，财务缺乏有效的管理制度。

（六）人员素质不高

房地产企业财务人员年龄结构偏大、裙带关系普遍、专业水平不高，采用传统的财务核算模式，已无法满足企业发展需要。特别是目前大数据时代下，财务人员依然采取简单记账、核算，对财务管理重视不够，与业务线缺乏有效沟通。未采取大数据分析提高企业风险把控能力，规范业务流程。传统的财务核算模式已经不能适应现有企业的发展。

三、房地产企业财务风险管控策略

（一）构建财务风险管理体系

房地产企业首先要构建财务风险管理体系，做好目标设定、事件识别、风险评估、风险应对、风险监控等整个财务风险管理流程。对危险性因素应尽可能采取规避策略。每个企业根据构建的财务风险管理体系，要具体问题具体分析，对可能出现问题进行预测，将损失降到可承受范围。

（二）扩展多元融资渠道，降低资产负债率

房地产业进行项目开发一般所需资金非常大，单纯依靠银行贷款不能有效解决融资问题，对银行依赖性太大，财务风险太高。首先要不断加强对债券、股票、房屋预售款的管理。其次要扩大自身的资金积累，降低资产负债率，并同时扩展多元融资渠道，提高长期负债比例。整合信托+银行+债券等组合工具，通过多元化的融资，合理搭配资本权益等，提高企业的偿债能力，降低因资金结构不合理引起的财务风险。

（三）做好调研和分析，合理企业规模

房地产行业受经济环境及政府政策的影响较大，要从各部门抽调专业人员设立专门市场调研小组。在项目投资前，对市场进行调研，根据当地市场情况完善项目可行性分析报告，力求有效投资，合理企业规模。同时房地产企业必须加强项目投资管理，及时做好项目全周期测算，确保项目目标利润的实现。

（四）针对资金成本过高，设立时点利率警戒值

2018年四季度房企密集通过债市和票据市场融资解渴。融资利率持续上升，最高接近14%。针对如此高的资金成本，中小房地产企业如何拓展融资渠道、降低资金成本是企业发展的关键。在实际经营过程中，我们要设立融资时点利率计算模型，并根据企业自身发展设立时点利率警戒值，把控企业财务风险。时点利率计算模型如图1：

房地产企业应加强资金统筹，降低资金成本。主要措施如下：1.做好资金计划表，根据公司经营需要，监控做好投资和资金使用。2.根据公司的资金情况，合理选择投资项目，做好项目可行性研究分析工作，确保项目运营的成功。3.做好项目周期规划，根据市场行情，做好开盘节奏。4.争取尽快回笼，合理利用资金。销售过程中，尽量選择全款客户或者高首付客户。及时与客户签订销售合同，尽快提供按揭银行所需客户资料，并加强与金融机构对接，及时跟进按揭放贷进度，争取尽快回笼。

（五）建立健全财务制度

房地产行业经济环境变化快，受宏观政策影响大，在现有财务制度基础上，根据企业发展变化不断进行更新完善，健全企业财务制度。同时要保证制度的权威性，将具体制度落实执行下去。制度要保持自身的先进性，与企业战略发展目标一致，发挥正确指导作用，防范财务风险。

（六）提高财务人员素质

房地产企业应遵循德才兼备、以德为先和公开、公平、公正的原则，通过公开招聘、竞争上岗等多种方式选聘优秀人才，为内部注入新鲜血液，建立起一支高素质人才队伍。在日常工作中，应积极与业务线有效沟通，重视财务管理，提高企业财务风险防范意识，通过采取大数据分析进行风险把控，规范业务流程。

四、结论

综上所述，房地产企业财务风险管控研究具有重要意义，本文从六个方面提出了有效的解决途径，降低财务风险，为企业发展保驾护航。房地产企业在项目投资前，应当进行严密的市场调研、谨慎的风险分析和合理的预测，判断项目投资是否可行。总之，在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要想获得持续竞争力，就必须有效完善财务风险，取得良好效果，获得更大经济效益。

参考文献：

[1]王磊.房地产企业集团财务管控的实施分析[J].中国经贸，2018 （3）.

[2]刘素丽.基于企业财务风险管控的思考[J].中国商论，2018 （1）.