周若谷

[摘 要] 随着中国房价的快速增长，在相同首付情况下，购房者由于贷款方式不同，会使购房者最终付出的还贷总额存在十几万元甚至更大的差额。文章从财务管理学项目投资管理角度，用内含报酬率这个指标通过EXCEL建模，分购房者提前还贷和不提前还贷两种情况，对不同情况下购房者的资本成本进行分析，从而帮助购房者进行决策。

[关键词] 等额本金还款方式；等额本息还款方式；内含报酬率； EXCEL建模

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 07. 031

[中图分类号] F234 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2019）07- 0070- 04

1 引 言

中国人民银行在《关于统一个人住房贷款分期还款额计算公式的通知》中规定：个人住房贷款可采用等额本息还款法和等额本金还款法两种还款方式， 借款人可以根据需要选择还款方式。然而，购房者会发现，在相同首付情况下，由于不同贷款方式的选择，会使个人最终付出的还贷总额存在差额。以2018年上半年成交的北京清华园附近某小区60平方米的二手房小户型为例，房屋每平方米10万元，房屋总价达到600万元，在购房者不提前还贷、利率不变的情况下，两种不同贷款方式的差额达到72万元，财务相关人员有必要帮助其理顺思路，进行必要的建议。

当前许多期刊论文都有对银行的两种贷款方式进行比较分析，但是都缺乏详细的数据作为支持，本文的研究亮点在于，从财务管理投资管理角度进行分析，考虑货币时间价值因素，使用动态评价指标内涵报酬率，对购房人购房产生的资金流用EXCEL进行建模。

2 个人购房贷款方式决策过程

2.1 總体思路

考虑购房者提前还贷和不提前还贷两种情况，在购房人两种还贷方式下，对银行收益情况进行对比，银行的收益率就是购房者的资本成本，购房者资本成本低的那个就是较好的方案。

2.2 购房模型参数设置

首先对购房的有关参数进行录入，包括首付比例、总面积、每平方米单价，房屋总价、银行贷款总额及贷款利率进行录入。这些数据可以根据购房人的实际情况具体录入，录入后构建的数据模型会根据实际录入数据对该次录入的案例显示分析数据如图1所示。

2.3 购房者不提前还贷下情况下贷款方式的选择

2.3.1 等额本金还款方式购房者还款情况

等额本金还款方式是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。图1详细列示了购房者第1个月到第360个月的每月还款情况以及各单元格求值公式。其中每月本金还款金额为固定值，求值公式为：每月归还本金=贷款本金总额÷总贷款期数。利息为剩余贷款产生的利息，求值公式为：每月利息=（贷款本金总额-（当前期数-1）×每月归还本金）×银行年利率÷12。

2.3.2 等额本息还款方式购房者还款情况

等额本息还款法是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款总额是固定的。图2详细列示了购房者第1个月到第360个月的每月还款情况，其中随着期数的增加购房者每月归还的本金逐渐增加，归还的利息逐渐减少，而每月归还的贷款总额不变。还列示了各单元格求值公式。IPMT求出各还款期间当期所还的利息，PPMT公式求出各个还款期间当期所还的本金数量，本利和即为归还利息和归还本金两者之和。

2.3.3 两种还款方式比较

对比图1图2，发现用等额本金还款方式购房者30年中还款总额是7 295 575.00，而采用等额本息还款方式还款总额为8 024 588.02，两者差距为72万余元，其中归还的本金金额都为420万元，等额本金还款方式归还的利息比等额本息少72万元。那么，哪一种还款方式对客户更有利？

本文从财务管理内涵报酬率的思路进行分析，考虑如下公式：

银行借给购房人的这笔款项的内涵报酬率=购房人借款的资本成本

因此购房人两种贷款方式的决策可以转换成两种贷款方式下借款人资本成本孰高的比较，最后转变成两种贷款方式下银行这笔借款投资的内含报酬率的比较。

从银行的现金流流动情况对两种贷款方式进行比较，如图1、图2所示，第一期的现金流为银行当期收到的购房者当期存入银行的正向的还款额和银行一次性贷款给购房者的负向的流出金额之和。由内含报酬率函数求出银行在30年中每期现金流的内含报酬率，发现两种贷款方式下，银行的内含报酬率都是4.94%，其中单元格E374和K374单元格的公式分别为：=IRR（F14：F373）×12，=IRR（L14：L373）×12。反过来说，也就是购房者无论用哪种贷款方式进行贷款买房，购房者付出的资本成本是相同的。因此购房者对两种贷款方式可以根据本人的实际承受能力和实际情况进行选择，而不用担心因为选择不慎而带来经济上的损失。

2.4 购房者提前还贷下情况下贷款方式的选择

购房者在购买房屋后还会出现一个情况就是，购房人由于经济实力的增强，会有更多的资金盈余，因此考虑提前还贷。这里假设第10年末，购房者由于某些原因获得280万元现金，由于没有其他的投资渠道，于是将280万元用来还贷款，对两种贷款方式进行比较。

2.4.1 等额本金还款方式购房者提前还款情况

提前还贷归还的是购房者的本金，购房者在第10年年末归还280万元的本金，正好把所欠银行的本金全部归还，因此10年间银行的现金流情况下图3所示，使用内含报酬率函数，利用第1期到第120期银行的现金流数据计算等额本金贷款方式下提前还款时银行的内含报酬率为：4.03%，公式为：=IRR（G14：G373）×12。

2.4.2 等额本息还款方式购房者提前还款情况

如图3所示，购房者在第10年年末提前还款，因此第120个月末购房者未归还本金金额为贷款总额减去前1-120个月的所有支付本金和加提前还款的280万元之和。第121个月以后每月还款额重新计算。继续构建银行现金流量表，用内含报酬率函数得到，提前还款情况下，等额本息还款方式的内含报酬率为4.94%。

未归还本金金额=贷款总额-前120个月支付本金和-280万

2.4.3 两种还款方式比较

在提前还款情况下，等额本金还款方式银行的报酬率4.03%小于等额本金还款方式银行的报酬率4.94%。也就是说，在提前还款情况下，对于购房者而言等额本金还款方式资本成本要低。所以当用户可能存在提前还贷的情况下，购房时用等额本金还款方式相对而言要比等额本息还款方式划算。

3 总 结

本文分购房者提前还贷和不提前还贷两种情况，对当前银行个人住房贷款的两种方式进行比较。通过数据分析发现，在购房者不提前还贷的情况下，由于银行的收益率都是相同的，所以购房者的资本成本也相同，所以不存在哪种贷款方式更好，在贷款相同金额的情况下，等额本金前期压力很大后期压力变小金额每个月都不同不便于记忆和归还，等额本息还款方式购房者的还贷金额不变，不存在起伏，便于记忆和及时归还，用户可以根据自己的实际情况选择一种贷款方式。

在购房者提前还贷的情况下，等额本金还款方式下银行的收益率比等额本息还款方式要低，也就是說等额本金还款方式下购房人的资本成本要比等额本息还款方式要低。所以理论上，在购房者提前还贷的情况下，等额本金贷款方式要好。但是具体购房者是否选择这种贷款方式，还要考虑购房者还款前期是否有那么高的贷款还款能力。其实购房者有资金盈余进行提前还款之前也还应该想清楚，如果这个资金能够有超过银行贷款利率的投资途径，其实可以进行其他投资而不进行提前还款。

主要参考文献

[1]李海燕.基于财务管理视角的个人住房贷款还款方式比较[J].太原师范学院学报：自然科学版，2016，15（1）：65-68，72.

[2]禹志明.按揭贷款等额本息与等额本金还款方式的比较研究：一二三模型[J].金融理论与实践，2014（10）：113-114.