傅迪

[摘 要] 房地产行业是我国经济发展的支柱，国家宏观经济政策对本行业发展具有重要影响，因此进行合理适当的税收筹划对于我国的房地产企业具有积极意义，华夏幸福基业股份有限公司是中国的房地产行业中发展前景较好的公司，文章将根据华夏幸福基业公司的实际情况进行税收筹划，实现最优的节税效应。

[关键词] 税收筹划；个人所得税；企业所得税；土地增值税；华夏幸福基业股份有限公司

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 07. 013

[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2019）07- 0030- 02

1 房地产行业税收筹划风险

1.1 政策风险

房地产企业的政策风险是指部分房地产企业对于国家出台的政策理解不够准确，使得原本符合法律法规规定的纳税筹划变成违反法律规定的逃税漏税行为，导致企业被税收管理部门罚款，社会声誉下降，失去社会公众的信任等风险。同时，对于不同的地区，国家的税收政策可能不相同，企业不应该为了降低税收，而违反法律。

1.2 经营活动存在的风险

房地产企业在日常的生产经营活动中，如果只考虑降低企业应该缴纳的税款，可能会导致企业在生产经营投资决策中考虑的因素过多，丧失可能会获得高额回报的投资项目，如果企业资金链断裂或者投资项目亏损，企业将面临财务危机。其次，企业如果进行税收筹划，筹划所需的成本较高，且结果具有不确定性，在国家政策刚发布的一段时期，企业根据税收政策调整公司实际业务将会产生额外成本，如果政策继续发生变动，表明企业前期的税收筹划工作失去意义，投入的成本也没有办法收回，使得企业的成本增加。

1.3 执行风险

企业内部员工在进行税收筹划时可能隐含以下风险：

（1）企业经理层的理解错误，部分企业的高级管理人员利用企业的税收筹划来为自己谋取利益，导致企业的违法行为，例如逃税，偷税漏税等等；

（2）企业进行纳税筹划的员工自身有关税务方面的知识匮乏，无法进行高效合理的税收筹划。此外，有些税务人员自然职业道德缺乏，无法高效正确进行筹划工作，使企业税务负担加重。

2 房地产企业在税收筹划方面存在的问题及改进建议

2.1 进行税收筹划的意识不强

虽然国家在纳税方面有相关的法律法规，然而有些企业仍然没有重视纳税筹划。此外有些企业利用法律制度的不完善，钻法律的空子，虚开增值税发票，阴阳账簿等问题屡见不鲜。为了有效防止这种行为的产生，国家税务机关应该针对我国法律上的漏洞，及时修改完善税收方面的法律法规；企业的董事会和高层管理人员应该及时关注国家最新出台的政策，不定期地组织本企业职工学习掌握新的法律法规，了解新出台的优惠政策，进行适当合理的筹划，还需要对企业负责筹划的员工进行定期的继续教育和激励，提高本企业税务人员进行税收筹划的积极性主动性，减少企业税务负担。

2.2 企业内部组织机构不完善

在房地产公司，税收筹划工作没有专门的部门人员负责，税收筹划工作通常交给企业的财务人员，由于财务部门人员的税务专业知识不强，税收筹划工作的效率和效果不理想。针对这个问题，企业应该建立专门的税收筹划部门，由具有税务工作实务经验的管理人员管理，同时提高税收筹划部门工作人员的专业胜任能力，建立适当的绩效考核制度和奖惩制度，提高职工的主动性积极性。

2.3 企业的风险管理意识薄弱

我国房地产企业属于高额收益产业，房地产行业的蓬勃发展对国民经济的健康稳定发展作用重大，利润高，通常经营风险财务风险较高。然而，当前我国的房地产企业进行风险管理的意识薄弱。房地产企业应该提高自身的风险重视程度，在进行项目决策时，应该考虑税收，权衡各方面的因素，谨慎做出决策。

3 华夏幸福基业股份有限公司简介

华夏幸福基业股份有限公司总部位于河北廊坊，公司于1998年成立。近些年来，公司的主要业务是新城的投资、开发、建设与运营，目前华夏幸福基业奠定了本企业在房地产行业中的地位。公司依托PPP运营模式，成为处于产业领先地位的新城运营商。公司在2017年，实现的主营业务收入为1 522亿元，排在行业第十。公司近五年的销售额增长率为48%，利润增长率为38%，企业的业绩迅速增长，缴纳的税款约110亿元。

4 華夏幸福基业有限公司的税收筹划措施

4.1 增值税的税收筹划

4.1.1 概述

华夏幸福基业股份有限公司作为房地产企业，承担着商品房建造的工作，面临着商品房建造过程中的原材料采购任务，在营改增实施以后，企业对纳税人的选择，会影响企业应该缴纳的增值税税额，应该进行合理的供应商选择，降低企业的纳税负担，降低企业的成本。之前的营业税税额与企业的主营业务销售额相关，但与原材料的取得成本无关，企业进行供应商选择时不需要考虑成本因素，自从营改增之后，按照税法规定企业的增值税的进项税额可以进行抵扣，但是税法规定，小规模纳税人不具有开具增值税专用发票的资格，可以有税务机关代开抵扣率为3%的发票。选择小规模纳税人会导致企业的纳税负担增大，企业在购买原材料时，可以选择是增值税一般纳税人的供应商。但是教育税附加与增值税相关，因此需要计算企业的利润平衡点。

4.1.2 增值税纳税筹划计算

华夏幸福基业股份有限公司属于增值税一般纳税人，税法规定房地产企业应该缴纳的增值税税率为11%，应该缴纳的企业所得税税率为25%，如果企业选择增值税一般纳税人处取得货物和原材料，则可以抵扣17%的进项税额，如果选择小规模纳税人购买材料处取得只能抵扣3%的进项税额，设定参数A、B，A代表企业从一般纳税人取得原材料，B代表从小规模纳税人那得到原材料，A、B均是含税销售额。

则A 从一般纳税人购进货物的净利润={销 售额-A ÷（1 +17% ）-[销 售额×17% -A ÷（1 +17% ）×17%] ×（城 市 维 护 建 设 税 税 率+ 教 育 费 附 加 征 收 率）} ×（1 -25%），B从小规模纳税人购进货物的净利润={销售额-B÷（1+3% ）-[销售额×17%-B÷（1+3% ）×3%]×（城市维护建设税税率+教育费附加征收率）}×（1-25%）。

当上述两式相等时，当城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%时，如果A等于100元，则B需要小于86.8元，如果B大于86.8元，企业应做出向一般纳税人购买原材料的决定。

同理可以计算得出，如果企业选择增值税税率为11%的原材料供应商，当A等于100元时，企业的税前扣除成本相同，B需要小于等于92.5元。如果增值税税率为6%，则需要小于96.88元，如果高于96.88元，则企业应该选择从一般纳税人处购进原材料，才能保证企业实现利润最大化的目标。

4.2 个人所得税纳税筹划

4.2.1 概述

税法将纳税人分为居民纳税人和非居民纳税人，对于居民纳税人来说其境内境外的收入都应该缴纳所得税，而非居民纳税人只需把境内收入缴税，企业可以根据这种差异进行纳税筹划。由于个人所得税实行累进税率，分为十一个税率，每个税率对应的工资标准和速算扣除数不相同，因此可以根据税率的差异进行企业的纳税筹划。

4.2.2 计算

房地产企业属于人口密集型企业，在企业的负债项目中，应付职工薪酬数额占据的比例大，企业2017年年报显示，本期支付的短期薪酬为7 748 571 154.22元，本期计提短期薪酬为8 981 536 925.89元，由于2017年企业扩大规模，雇佣员工数量增加，奖金发放数额增加，导致企业本期应付职工薪酬同比增加130.13%，因此，对于劳动密集型企业，进行个人所得税的税收筹划具有的意义重大。

个人所得税的应缴纳的税额为个人的月工资薪金收入减去税法允许扣除的3 500元的部分，不超过1 500元的部分税率为3%，1 500到4 500元的部分，税率为10%，允许的速算扣除数为105，假设公司员工月平均工资分别为5 000元，5 500元，6 000元，分别计算应该缴纳的个人所得税。

当月平均工资为4 500元时，全月工资应缴纳税额=（5 000-3 500）×3%=45元；

当月平均工资为5 500元时，全月工资应缴纳税额=（5 500-3 500）×10%-105=95元；

当月平均工资为6 000元时，全月工资应缴纳税额=（6 000-3 500）×10%-105=145元。

通过上面计算结果分析比较，可以总结出，企业可以适当降低员工的每月工资额，来达到降低税率，降低个人所得税缴纳数额，如果是同样的税率，例如上述的5 500元应该缴纳的个人所得税为95元，6 000元应该缴纳的个人所得税为145元，可以通过在相同税率范围内，降低工资标准来降低个人所得税。

对于房地产行业来说不同阶段销售量不同，有时取得的收入较多。在这种背景下，企业可以与购房者协商，分批支付房款，低的收入额对应的税率较低，可以达到节税的目的。如果企業取得劳务报酬收入，由于提供的劳务是分次发生，如果雇主分一次支付劳务报酬，会使得征收的税率较高，企业可以与雇主沟通，分几次支付劳务报酬，降低应缴纳的税费。

5 结 语

本文通过分析税收筹划的风险，增值税、个人所得税的纳税筹划，帮助华夏幸福基业股份有限公司达到节税目的，减轻企业的纳税负担。企业积极的税收筹划，有助于调整国家的税收收入结构，可以缓解国家与纳税人在纳税方面的利益矛盾，有助于我国经济健康稳定的发展，有助于我国的税收体制的改革和发展，促进企业形成正确的纳税观念和意识，发挥企业在我国纳税体系的重要作用。

主要参考文献

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