季珂飞

摘 要：“买卖不破租赁”原则是民法领域的一项重要的原则。通过分析”买卖不破租赁“原则的法律依据，宪法条件，法律效力，适用范围及买卖的例外情况，不破租约。从发生到发展，发现了原理的缺陷，为改进原则提出了合理的条件。

关键词：买卖;租赁;效力;例外

中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）02-0104-02

一、买卖不破租赁规则概述

买卖不破租赁的含义是什么？从字面意思上理解是指承租人承租房屋在先，买受人购买房屋在后，买受人的物权不得对抗承租人的承租权;再从字面意思上引申扩大是指财产出租后，因所有权的移转，譬如赠与、遗赠、继承遗产、买卖、添附、合同等。十九世纪初期，商品经济的发展还没有现代社会的繁荣和快速，为了处于弱势地位的承租人，“买卖不破租赁制度”应运而生。但是随着改革开放，商品经济的发展，互联网时代的到来，承租人不一定总是处于弱势地位的一方，一味适用合同法229条的规定，势必会在一定程度上阻碍市场经济的流通，不利于公平公正。制度是人定的，在经济发展的同时，制度也应该做出相应的调整与改变。

二、买卖不破租赁的构成条件及法律效力.

（一）买卖不破租赁的构成条件

1."买卖不破租赁"中的标的物，是有特定的范围的，一般而言和买卖标的物的范围相同，包括动产和不动产，但是动产应该限于依法需要登记的特定的动产，不动产应该限于合法的房屋。[2]2.租赁合同必须合法有效。[3]当租赁合同非法无效，被撤销或者当事人一方依合同约定而解除合同时，承租人想溯及租赁合同的效力时就无权向出租人主张租赁权，也没有充足的法律理由向受让人主张其租赁权，更无权要求受让人继续履行旧的租赁合同。……