张施怡 罗杰思 黄谣

摘 要：随着经济水平的高速发展、产业结构的调整，我国的第三产业站在了经济发展的舞台中间。而房地产企业作为第三产业的重要组成部分，对推动我国经济发展做出了不可磨灭的贡献。李克强总理在2016年政府工作报告中宣布全面实施“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，虽然2017年经济压力较大，但政府扩充的财政赤字也为“营改增”提供了空间。以常德地区为例，结合理论知识，借助参考文献，就税负影响进行分析，并针对其目前存在的问题提出合理化的建议。

关键词：营改增;房地产企业;规避纳税风险

中图分类号：F23 文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.03.043

1 引言

2016年5月1日以来，我国全面推进“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业税率为11%，按照计划的要求，“营改增”后要确保所有行业不增加税收负担。国务院2018年2月28日再次对增值税进行改革，将建筑、销售不动产等增值税税率从11%降至10%。近年来，常德房地产业投资大幅增长，在所公布的数据中，2017年1月至9月，常德市房地产开发完成投资127.13亿元，同比增长34.10%;竣工面积166.39万平方米，同比增长104.30%;商品房销售面积达到497.61万平方米，同比增长38.10%，房价在政策上虽有调控，但仍是在上升，隐藏的问题和矛盾日益突出，对房地产行业的研究时下也成了一个炙手可热的对象。

2 有关常德房地产企业的涉税风险问题

近些年来，常德地区的经济快速发展，作为一座旅游城市，常德有着优美的环境，加之国家政策的大力支持，房地产企业掀起了如火如荼的发展高潮，企业业绩不断增长。其中，万科、碧桂园突破了3000亿元，绿地、保利、中海、融创、华润、金地等企业也纷纷进入了房企中的千亿行列。房地产企业创造如此高额的销售利润，“营改增”势必会给房地产企业的税负造成影响，按理说“营改增”打通了房地产企业和制造企业增值税抵扣链条，避免了重复征税，减轻企业整体税负。但事实上“营改增”为房地产企业带来了涉税风险，也加重了企业的税务筹划负担。通过走访常德的部分房地產企业，我们了解到一些涉税风险：

（1）“营改增”政策在房地产企业刚刚落实，房地产企业税务风险管理机构不健全。

营改增后企业并未设立专门的税务风险管理机构或税收风险管理岗位，在税收风险管理职位上没有足够的专业人士，一般是由财务人员兼任，专业性的缺乏导致企业在税收筹划方面面临一定的风险。

（2）营改增后税收政策的改变对企业财务人员和税务管理人员带来了挑战，也增加了成本。表1展现了“营改增”试点前后房地产企业的涉税情况。

新的税务政策要求企业财务人员和税务管理人员对税务处理相应作出改变，并明确扣缴义务发生时间、扣缴地点和扣缴期限，企业可能会因为同业务不同税种的纳税流程不同，在税收政策调整后不能及时的做出相应财务处理，从而增加企业的涉税风险。

（3）“营改增”后企业增值税发票的取得和管理至关重要。原来的营业税主要通过增加销售的价格来将税负合理转嫁，由于税务政策的调整，企业对税负转嫁方向就得做出相应的调整，其中最重要的一环，就是企业大部分员工尤其是财务人员和采购人员，能否取得合法的增值税发票以及及时抵扣。

（4）未关注常德得天独厚的地理环境优势。

（5）并不注重新政策变化后对企业的影响，难以适应统一的新政策。大部分企业未能实现新模式的转换，依然采取原有的“粗放式”经营管理模式，对于业务范围的调整有难度，难以和国家财政税收经济结构调整与时俱进。就常德来说，大大小小的房地产企业的发展并不均衡，若无法跟上其他企业的脚步，未能适应新政策，必然会影响自身财务工作的进行，很有可能受到一系列的打击与挑战。

3 对策

针对上述常德地区房地产企业的涉税风险，为了使房地产企业的发展在“营改增”背景下更好地适应社会经济发展需求，本文认为，应从以下几个方面进行考虑：

（1）建立完善的税务风险管理机制，规避涉税风险。在企业内部建立有效的税务风险管理机制，避免因制度缺陷而引发的税收风险。“营改增”后，对于房地产企业税收种类的调整，适时设立企业税务部门，细分部门职责，在缴纳时间、税务申报等过程中，进行合理的税务管理;税收风险要根据实际情况进行调整并纳入日常管理。在日常生产经营管理和财务业务流程中完善税务风险管理机制。

（2）加强对财务相关人员税务培训以及增值税票据管理。在“营改增”后，对于房地产而言，负税高低的重点在于企业是否能合理的取得增值税专用发票以及对增值税专用发票抵扣联的管理。而纳税地点也发生了相应的变化，原先营业税只需去地税局缴纳，“营改增”后增值税发票的领用及缴纳均需在国税局完成，所以房地产企业应提高对财务人员的要求，增加税务培训课程，使其熟悉不同的业务不同税种的纳税流程，在税收政策调整后能及时的做出相应财务处理，增强对增值税专用发票的管理意识，并能够鉴定取得的增值税发票的真伪以及抵扣联及时抵扣，避免不熟悉流程而增加企业的税负。

（3）增强采购人员控税意识，控制生产成本。注意与建筑业之间的联系，慎重选择建筑公司，应通过招投标方式，根据施工企业资质、报价，综合考虑相关企业的质量、信誉等问题，特别是要考虑该企业能否开出增值税专用发票，尽量让建筑承包购买零散原材料的业务。房地产行业与建筑行业的税率都是10%，而购买建筑材料从供应商所取得的增值税专用发票税率抵扣为16%，企业有必要提高采购人员的税收知识水平，使其能合理运用税收知识，降低企业税负。

（4）房地产企业的业务转型。常德地理环境优美，有得天独厚的自然条件，环境治理也是数一数二的，适合居民休闲娱乐，如柳叶湖、大小河街、桃花源等景点就可以多加利用，房地产企业可以利用进项税额抵扣的条件，积极扩展业务，加快业务转型，从房地产开发到住房保障和旅游景点开发等，并巩固现有产业，开发新兴产业，加大服务力度，以吸引更多的消费者和投资者。

（5）企业外部涉税风险以及税务筹划也不应忽视。“营改增”后，房地产企业的税收种类进行了调整，企业向税务机关缴纳税收的部门也相应进行调整，为了企业更好地了解掌握相应的税收知识和政策的调整，应和当地的税务机关各税务部门多沟通和交流，定期关注税收政策的变化以便能及时做出相应之策。如房地产企业卖精装房要比卖毛坯房在税负上更低，这些均需要专业人员熟读税法以及了解本企业的实际情况进行筹划。“营改增”为房地产行业带来了机遇和挑战，企业也应根据税收政策的调整并结合自身实际情况调整相应的销售模式和经营模式。

4 结语

综上所述，“营改增”的实施对常德地区房地产行业的影响十分广泛。“营改增”在一定程度上对遏制房价大幅度上涨、推动房地产企业的发展具有重要意义，但也使房地产企业面临新的涉税风险。对房地产企业本身而言，这不仅要求财务核算系统要更严格，也对房地产会计工作人员能力提出了一个更高的要求，以推进房地产行业进行精细化管理。因此，房地产企业应结合自身特点，设计出合适的避税方法和税收筹划，针对其存在的潜在问题提出合理的对策，使其能够在“营改增”下减轻税负，促进自身更好地发展。

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