徐菲菲

摘 要：近年来随着全国房价的持续高涨，尤其是安徽省合肥市的房价受到了全国人民的关注，合肥的房价从2015年均价8211元/平方米迅速上涨到2017年的均价12679元/平方米，增长了56.11%。与此同时，安徽省的其他地级市如芜湖、铜陵、六安等地的房价也持续走热，居高不下。过高的房价为整个社会，尤其是一个普通家庭带来了更多的负担，降低了一个家庭的幸福指数。基于此，将以安徽省16个地级市的数据为样本，放弃传统的可支配收入或生命周期收入均值等方式测算收入，而是采用卡尔曼滤波器算法测算出持久收入，进而更加准确的测算出安徽省16个地级市的房价-收入比，并基于时间趋势分析和城市间的对标分析结果提出协调安徽省房价与居民收入的政策建议。

关键词：持久收入;房价收入比;对标分析;卡尔曼滤波器

中图分类号：F2 文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.03.005

1 引言

1998年以来，我国的住房制度改革有效的推动了经济增长，刺激了经济活力，对我国经济增长起到了举足轻重的作用。但伴随而来的居高不下的房价也带了很多的社会问题和经济问题，引起了社会各界的关注。例如，房价的变化会影响家庭收支分配结构，过高的房价会降低家庭幸福感，其中房价与家庭总收入密切相关，若采用单套房房价与家庭年总收入的比值衡量房价收入比，那么房价收入比就是评估房价社会效益的重要指标，也是衡量居民购房支付能力的重要指标。另外，近年来随着全国房价的持续高涨，尤其是安徽省合肥市的房价受到了全国人民的关注，合肥的房价从2015年均价8211元/平方米迅速上涨到2017年的均价12679元/平方米，增长了56.11%。与此同时，安徽省的其他地级市如芜湖、铜陵、六安等地的房价也持续走热，居高不下。过高的房价为整个社会，尤其是一个普通家庭带来了更多的负担，降低了一个家庭的幸福指数。基于此，本文将以安徽省16个地级市的数据为样本，深入分析我省各个城市间的房价收入比的现状与时间变化趋势。

2 文献综述

通过梳理国内对房价收入方面研究文献，发现文献多集中在实证研究方面。早期文献集中在房价和城镇居民可支配收入的比值研究：陈杰（2009）选择了我国30个省级的房价和城镇居民可支配收入数据，首次分析了房价收入比的时间变化趋势;徐泽民和隋云鹏（2009）也通过房价收入比的结果证明可我国各线城市的房价收入比差距，其中一线城市的房价收入比已经远远高于一个家庭的收入承载范围;吕江林（2010）借用房价收入比模型测算出我国居民能最大承受的而房价收入比的范围为4.38-6.78。随后的文献集中在房价收入比的影响因素方面：薛莉苇等（2010）重点分析了我国的24个重点大城市的房价收入比与经济增长水平和基础设施水平的关系，结果发现房价收入比与基础设施水平呈正相关，而与经济增长呈负相关;李斌和赵秀娟（2013）以我国35个大中城市在1999-2010年数据为样本，实证分析发现我国房价收入比与市场化程度呈正相关关系，近年来虽然市场化程度的加强，房价收入比持续上涨。近期文献集中在对房价收入比测算模型的改进方面：范超和王雪琪（2016）基于持久收入模型，以我国35个重点城市为样本，建立了状态空间模型估计出房价-持久收入比，并模拟不同情境下房价-持久收入比的合理范围。

基于以上三方面文献的梳理，本文以安徽省16个地级市为样本，放弃传统的可支配收入或生命周期收入均值等方式測算收入，而是采用卡尔曼滤波器算法测算出持久收入，进而更加准确的测算出安徽省16个地级市的房价-收入比，并基于时间趋势分析和城市间的对标分析结果提出协调安徽省房价与居民收入的政策建议。

3 房价-持久收入模型

根据当前最普遍的等额本息法的购房还贷方式，范超和王雪琪（2016）认为一个家庭当年的单套房购房价格Pit受到了首付款比例kit、房贷年利率rt、家庭持久收入YPit、月收入中用于房屋还款的比例vit、还款期限Nit等因素的影响，所以：

4 实证分析

4.1 数据收集与处理

基于上文第三部分的房价-持久收入模型，本文在2011-2017年的《安徽省统计年鉴》收集到安徽16个地级市（2011年巢湖市不予考虑）的住宅商品房单位面积平均销售价格、住宅商品房平均单套销售面积、城镇居民家庭人均可支配收入、城镇家庭户均人口数指标数据（通过人口总数除以城镇家庭户数），可以直接预估出房价-持久收入比和持久收入。

4.2 结果对标分析

基于房价-持久收入模型和2011-2017年的安徽省16个地级市的统计数据，计算得到安徽省16个城市2010-2016年房价-持久收入值，结果如表1所示。

为了更加直观的表达出16个城市的房价-持久收入比的结果，对表1中2016年数据绘制出图1，即2016年安徽省16城市的房价-持久收入比的对标分析图。从图1中可以看出，合肥市的房价-收入比最高为9.37，远远高于其他15个城市，这一点很符合实际的社会反映情况，即使合肥居民的持久收入在全省最高，但合肥的房价更高。其次，黄山的房价-持久收入比为7.08，全省第二，背后的原因是黄山居民的收入较低，而房价相对较高。再次，六安市的房价-持久收入比为6.7，全省第三，很符合实际情况，因为六安靠近合肥，在合肥高涨的房价带动下，导致了六安居民的持久收入较低但房价却很高。最后，马鞍山市的房价-持久收入比为3.44，全省最小，是全省购房压力最小的城市。

从每个城市的房价-持久收入比的时间变化趋势情况。2010-2011年内，每个城市的房价-持久收入比都有轻微的上涨趋势，而在2011-2015年内，除了合肥市、安庆市以外，其他14个城市的房价-持久收入比都呈现下降趋势。在2015-2016年内，每个城市的房价-持久收入比都有上涨回升的趋势，这一年也是全国房价疯涨的一年，安徽省的16个城市的实际情况符合全国趋势。另外，也可以看出合肥市的房价-持久收入比在所有年份属于全省最高，是购房压力最大的城市;马鞍山市的房价-持久收入比在所有年份属于全省最低，是购房压力最小的城市。

5 结论与展望

本文在持久收入假说的条件下，以安徽省16个地级市为样本，放弃传统的可支配收入或生命周期收入均值等方式测算收入，而是采用卡尔曼滤波器算法测算出持久收入，进而更加准确的测算出安徽省16个地级市的房价-收入比，得到如下结论：第一，城市间对标分析结果显示合肥市的房价-收入比最高为9.37，远远高于其他15个城市，马鞍山市的房价-持久收入比为3.44，全省最小，是全省购房压力最小的城市。第二。各城市内部的时间趋势分析结果显示2010-2011年内，每个城市的房价-持久收入比都有轻微的上涨趋势;在2011-2015年内，除了合肥市、安庆市以外，其他14个城市的房价-持久收入比都呈现下降趋势;在2015-2016年内，每个城市的房价-持久收入比都有上涨回升的趋势，与全国趋势一致。针对以上结论，本文提出了如下两点建议：一要继续调控房价，尤其是要降低房价收入比，减轻居民购房负担，才能切实保证居民的生活水平。二要在不同的城市内部实施不同的房价调控政策，尤其是对省会一级的大城市进行有效的房价调控政策，降低各城市间居民生活水平的差距。

参考文献

[1]薛莉苇，赵晓军，许健.房价收入比影响因素分析[J].浙江社会科学，2010，（03）：17-20.

[2]范超，王雪琪.我国35个大中城市房价—持久收入比研究[J].统计研究，2016，（08）：95-100.

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