■世峰

特邀嘉宾：

李后龙 省人大法制委员会副主任委员、常委会法工委副主任

张 弛 省人大常委会环资城建委委员

李 闽 省自然资源厅副厅长

2019年1月9日，省十三届人大常委会第七次会议通过了《江苏省不动产登记条例》（以下简称条例），自2019年5月1日起施行。不动产登记涉及广大民众的切身利益和社会主要财产关系的调整，条例的颁布实施为保障各类市场主体的合法财产权益和构建良好经济秩序提供了更加坚强的法治保障，在我省不动产统一登记制度法制化的进程中具有里程碑式的意义。为了更好地宣传贯彻条例，本刊特邀几位参与条例制定的嘉宾为您做全方面的解读。

问：不动产登记与广大人民群众息息相关，社会各界关注度高，但不动产登记也是一项专业性较强的工作，普通民众对此不是特别了解，请介绍一下我省为什么要制定一部专门的不动产登记条例？

李闽：房屋、土地等不动产作为重要的生产要素和生活资料，作为国家和社会的巨大财富，在各种财产中具有特别重要的经济价值和社会价值。不动产登记制度是对不动产物权公示和保护的重要基础性制度，涉及千家万户的切身利益。2007年3月《中华人民共和国物权法》颁布实施，明确要求建立不动产统一登记制度，统一登记的范围、机构和办法。不动产统一登记制度作为当前一项重点改革任务，对保护不动产权利人合法财产权、保障不动产交易安全、方便民众办事和提高政府治理水平具有重要的现实意义，对增加人民群众的财产性收入和完善社会主义市场经济基本制度也具有积极推动作用。近年来，我省在不动产登记中不断解放思想，勇于探索创新，许多工作走在了全国前列：2015年3月1日国务院《不动产登记暂行条例》施行，全国第一本不动产权证书在我省徐州市颁发；2016年6月我省全面实施不动产统一登记，目前不动产权证书发放量居全国第一；我省各地不动产登记机构在工作中因地制宜、先行先试，创造了许多富有成效的工作方法，诸多历史遗留及重大疑难问题迎刃而解，“一窗受理、集成服务”的不动产登记模式被全国推广，一批典型案例和成功经验为不动产登记制度的健全和完善提供了解决方案，贡献了江苏智慧。这些在实践中积累起来的有效做法和成熟经验需要及时通过地方立法予以固化。另外，在我省的不动产登记工作中，也遇到了一些新情况新问题，亟需通过立法加以规范和解决。为更好地依法规范全省不动产登记工作，推动我省不动产登记工作再上新台阶，迫切需要制定一部具有我省特色的地方性法规，为全省的不动产登记工作提供坚强法治保障。

问：作为全国第一部由省人大常委会制定的专门调整不动产登记的地方性法规，条例在解决不动产登记中的重大基础性问题方面有哪些规定？

李后龙：不动产登记是《物权法》确立的一项物权制度，作为物权公示手段，本质上将产生物权变动的法律效果。作为一部民事色彩很重的地方性法规，条例主要从以下几方面作了一些规定，为不动产统一登记提供法规上的指引和保障。一是对不动产登记作了定义，明确条例的调整范围。条例第二条第二款规定“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记和查封登记等”。二是明确权属明晰是不动产登记的基础条件。条例第四条规定“不动产登记应当在权属明晰的基础上将相关事项记载于不动产登记簿，不动产权属的确定按照有关法律、行政法规规定执行”，即当事人申请不动产登记时，不动产的权属应当是清晰的。三是明确不动产登记簿的设立及其作用。条例第十一条至第十三条对不动产登记簿的设立和根据不动产登记簿填写核发不动产权属证书作了规定，从法规层面进一步明确不动产登记簿的作用。四是体现“三权分置”的改革精神。根据新修改的农村土地承包法，条例第四章对土地经营权登记作了规定，明确通过承包地流转取得流转期限为五年以上的土地经营权，以及通过招标、拍卖、公开协商等方式取得不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地的土地经营权的，当事人可以依法申请土地经营权登记。

问：不动产作为千家万户的重要财产，事关民众切身利益，条例通过哪些程序对权利人的合法权益予以保障？

张弛：不动产登记程序的公开透明是不动产登记公正、公平的保证。在立法过程中，我们始终遵循保护公民私有财产、保护权利人合法权益的指导原则，通过细化不动产登记程序，进一步规范不动产登记行为，最大限度保障当事人的合法权益。一是对不动产登记的申请原则作了规定。条例第十五条规定不动产登记申请以双方申请为原则，同时规定了九种可以单方申请的除外情形，比如出现不动产转让单位已注销并且无权利义务承继人等条例规定的其他情形下，受让方可单方申请，避免出现不动产权利人无法申请登记的情形发生。二是强化了对未成年人等特殊群体的保护。条例第十八条规定无民事行为能力人、限制民事行为能力人的不动产登记应当由其监护人代为申请，并提交证明监护身份的材料；因处分不动产而申请登记的，应当提供为被监护人利益的书面保证。三是细化了不动产登记机构的审查职责。条例第二十四条规定不动产登记机构受理不动产登记申请后，应当对申请材料进行查验，必要时可以进行实地查看、调查、公告；第二十五条至第二十八条对申请材料查验、实地查看、调查核查和公告程序作了具体规定。四是明确了不动产登记机构的自我纠错义务。条例第三十二条规定“对于不动产登记确有错误，且通过更正登记不能纠正的，不动产登记机构应当撤销不动产登记行为，但不动产权利已由善意第三人取得或者撤销将给公共利益造成重大损害的除外”，做到既保护当事人的合法权利，又确保善意第三人的相关权益不被侵害。

问：条例在简化登记程序、方便群众办事方面，有哪些规定？

李后龙：推进简政放权，方便群众登记是建立不动产统一登记制度的一个根本宗旨，也是我们制定这部地方性法规的目的之一。为体现这一精神，条例对相关便民举措作了规定，通过立法确认和固化我省行政审批服务便民化的改革成果。一是将“保护权利人合法权益，方便申请登记”和“本省实行不动产统一登记制度”列入总则，规定由省自然资源主管部门负责指导、监督全省不动产登记工作，落实不动产统一登记制度重点改革任务。二是通过信息共享机制确保不动产交易与登记的衔接。条例第六条规定“设区的市、县（市、区）人民政府应当按照便民原则，集中办理房屋交易、不动产登记业务，实现房屋交易、纳税、登记一体化”，第十四条第二款规定“不动产登记机构应当在办公服务场所设立窗口，统一收取房屋交易、税收申报和不动产登记所需全部材料，实现一窗受理、集成办理”。三是体现“互联网+政务服务”的发展方向。条例第十四条第一款规定“申请人应当到不动产登记机构办公服务场所申请不动产登记，也可以通过不动产登记机构的网络平台申请不动产登记”，充分运用信息化手段为当事人提供便利。四是简化申请程序。条例第二十三条强调了当场审查的原则，对当场更正后受理和一次性告知需要补正的全部材料等作出规定；条例第十六条创新组合登记，规定了七种申请人可以一并申请登记的情形，省去二次登记的申请手续和时间。五是压缩不动产登记办理时限。条例第二十九条规定除政府组织开展的农村不动产登记和非公证的继承、受遗赠等复杂的不动产登记以及大宗批量不动产登记三十个工作日办结外，不动产登记机构应当自受理不动产登记申请之日起五日内办结，查封登记、异议登记应当即时办结。六是通过信息共享机制让群众少跑腿。条例第九十六条第二款规定“各级不动产登记机构会同有关部门建立不动产登记信息共享制度。不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交”。此外，条例还对不动产登记机构可以在银行、公积金管理中心等场所设立不动产登记便民服务点作了相应规定，最大限度方便群众办理不动产登记。

问：不动产登记的相关信息涉及当事人的财产安全和隐私保护，条例在保护不动产权利人的信息安全方面有哪些规定？

张弛：不动产登记资料的查询和安全是社会关注的重点，为了加强不动产登记资料的查询、保护和利用，条例在以下几方面作了相关规定：一是强化不动产登记信息管理平台建设。条例第九十六条规定不动产登记机构应当建立统一的不动产登记信息管理基础平台，做好系统建设、信息入库、数据整合与共享服务；第十二条和第九十五条分别规定，不动产登记机构应当对不动产登记簿和数字化资料进行异地备份，确保信息安全。二是明确不动产登记机构和不动产登记信息共享单位的保密职责。条例第九十七条规定“不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。不动产登记机构、不动产登记信息共享单位应当依法采取必要的措施保障信息安全。任何单位和个人不得泄露、篡改相关信息”。三是严格限定不动产信息的查询主体。条例第九十八条至第一百零一条对不动产权利人、利害关系人或者其委托的律师、其他代理人，可以依法查询、复制不动产登记资料以及监察委员会、人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料作了规定；第一百零二条第二款对不符合国家有关规定的情形，规定不动产登记机构可以拒绝查询。