王亚兰

摘 要：随着商业地产项目不断规模化发展，以及财务在企业管理中角色的深入，加强财务与业务部门间的协同合作，全面获取数据并挖掘价值的需求更为突显，业财一体化的应用恰是企业通过信息化达到提升运营管理水平及管理效率的有效手段。部门间对于有效数据的需求更加追求高效便捷，标准统一化的数据、一致性的目标核算，以及为满足跨区越、多层组织架构的管理要求，同时实现集团化的监督管理，通过财务与业务的一体化的推进，对实时数据进行获取及分析，同步提升工作科学化、效率化，以更好地为辅助决策提供强有力的支撑。本文结合商业地产企业实施“用友地产云”业财一体化，对财务及业务各着力点进行分析，分享一体化进程实施中的一点心得。

关键词：财务业务一体化;协同;管理

商业地产企业业财一体化，引入“用友地产云”平台的实施，解决了商业地产企业因建设周期长，跨业务部门环节多，而导致数据跨期过长，部门间目标不同、采集数据源不一致的局面。一体化信息让管理上台阶，结合项目的工程管理、营销管理与财务管理实现一体化管控，以搭建一个多部门协同的信息化工作平台，实现多项目集中规划、管理、决策，实时清晰记录业务流程，实现信息的集成化，高效实时的数据分析梳理，反馈给决策者，增强决策的科学性，提高决策效率。

一、有利于为工程管理提供科学计算依据，业财融合助房企数字化管理升级

通过前期部进行项目基础数据的搭建，对土地信息、报批报建信息等前期数据进行的铺设，进而设计部、成本部、财务部等对平台数据按着业务流正向的接续完善，确保数据的校验更新正确、及时、完整。为实现项目成本管控，建设流程的数据化对工程成本分析及招投标信息论证提供了科学的计算依据。业财一体化平台对基础数据的完善，完成了数据的信息化，财务与数据使用部门通过一体化数据分析，集中对项目做决策论证。财务提取业务数据作出分析预算，包括项目整体资金需求预算、阶段性需求预算、销售回款刚性需求、外部融资需求……

商业地产企业的成本管控中施工合同是尤为重要的环节，通过业财一体化电子信息平台管理，建立各环节：比如招投标意见建议、履行意见、复查结果等，形成一系列的合同审批及安检验收等流程。对设计变更、合同的变更、结算、签证，以及供应商审核、中标审核及竣工审计评估及留档等，通过多部门的交叉制约审批环节，形同整理后的各部门集中审批意见，汇总至线上决策部门实现执行审批。

在业财一体化平台上，在对合同管控融合财务审核，供应商资格审核：一般纳税人或是小规模，对进项税需求及成本需求的影响，以及报价比对的重点关注，同类项价款比对、稅率取费、付款节点、发票提供等财务性指标，同时也要根据工程量指标比对付款节点以及企业平均资金成本率等各项指标，多方面做出判断性指导意见，以辅助决策。

合同执行中的进度性付款更是与财务管理与业务管理密不可分的协同业务，完成量指标的确认来源于项目部门的层级审核，因信息一体化的便捷及时，财务的复审环节在线上变得相对快捷，收付款单通过业务资料员的提报、现场工程师及总工对完成量的权限确认、监理审核后经主管领导审批，财务只要根据数据权限平台“工作流”的引导，按权限形成组合约束审批后至资金中心，最终整个数据平台形成完整的链条转至后台会计账务处理。

在流程配置中，对权限的审批角色，形成交叉监管三方印证式审批，同样是付款或扣款单项任务，线上仅需各角色人关注“工作流”而形成高效审批，实现整体联动，部门间交叉管控的高效平台。

业务财务数据一体化的表现，以提报资金需求为例，会通过动态监督分析及数据反馈至财务中心，而对付款最终决策人形成数据业务流及资金流提示。

二、有利于销售精细化管理，业财融合强管理、降风险，增效益

业务为先，财务滞后。通过一体化信息平台的上线，前置规则，确定线上对应关系，使得跨业务协同流畅，规避财务风险。销售中心对基础数据的采集，实现“房源+客户+交易”。通过销售计划的目标制定，业务更关注的是完成率，科学有效的软件性分析，财务利用样本数据的采集，形成指标报表，及时从数据中得到销售阶段性回款预算完成率，以便更新变动应对不同时点的资金需求情况、阶段性预算执行情况。

销售业务通过对客户样本信息的录入，形成了集团化共享数据，集中的客户群资源，各项目因差异化进行营销跟进，定点投放，形成了更高效的成交率。

销售推广的投放，以往更多的是通过对销售费用预算的确定，以及后期对宣传推广及其他营销手段的效应的平面跟踪，不能十分精准地从业务层面决定是否要对销售计划进一步调整及加强或撤并，而财务与业务一体化的应用，使得营销费效比更直观、更明朗，更有效率。营销费效数据分析对投入产出回报比的跟进，通过对环比及同期数据的比较，做出更有利于实现目标的决策。

首先，结合在工作中推广“用友地产云”开展一体化业务的实际情况，集团每年在营销投入及产出效应比的审计，总是会有很多不同的声音，部门间的认可程度形成了营销力争花钱，财务审计力阻少花钱，执行层被动觉得不推广不见效益，推广了未必见效益的两难局面。而财务业务一体化的上线，不但减轻了审计任务，也取得了其他协作部门对营销推广费投入的认同。因为强有力的线上数据营销费效比数据就是最大的说服力。比较财务审核及佣金发放的确认环节，更是做到了快销快结算。

其次，财务业务一体化在市场定价决策中优势体现更加明显，以往的商业地产行业定价策略更多的来源于同区域、同类型、竞品优劣势这些层面。而财务业务一体化的应用，让业务层面的数据加入了财务方面的辅助信息，除了采集线上数据的同业、竞品的业务分析，结合财务数据融资成本率，项目投资回报期等因素，科学计算按资金需求节点制定销售计划的辅助定价策略，充分考虑了资金回款周期中的资金时间价值，完成预期收益率的同时又能按计划确保资金需求。从而为决策层做出判断提供辅助的依据。

再次，最为科学便捷的收付款管理方面，通过业财一体化平台，实现了正、逆向销退自如，转单换票业务操作快捷高效，同时避免错付、错录的人为情况发生。商业地产的销售自交易开始到后续的服务管理是系列的，且周期长，业务数据后期随着销售阶段性的收缩而松散，甚至会形成疏漏。业财一体化的数据平台的应用，从客户的成交、后续的回款、按揭、分期、催收、产权的办理、入住的移交等各个环节渠道，形成了链条式跟踪，线上电子化的催收系统及预警提示，在各个环节的“工作流”中形成每日工作清单，对业务的跟进起到了省时省力且高效的促进作用，并能实现业务协同部门间的无缝过渡。同时在财务环节也因一体化的电子警示及时对逾期或各项回款及业务的办理更有了提前的预见性，而使得财务由原来的后勤配合型进一步转化为主动参与管理型。

财务业务一体化的应用，使得服务状态的跟踪、工作流提醒，加强了各环节事务工作的任务性、计划性、可控性、高效性。同时也提升了集团管理层对执行层的满意度，以及最终客户的满意度。会计人员也因为一体化信息平台系统与业务的融合应用，而对收款、退款、转帐、换票、催款等多功能业务的处理，而凭借一体化平台变得更加高效快捷准确，省确了手工单据容易受个人因素影响或出现假票错票无法判别等情况，仅需通过交叉的监督审核组，就可以高效地完成整个链条的财务工作。

三、有利于为竣工管理提供数据支撑。业财融合实现数据统一、及时、完整

首先，在项目管理环节，竣工核算在合同环节形成了最终闭环，结算资料线上提报，通过财务部与成本部共同出具合同执行确认，经过初审及复审最后形成终审决算。这个环节的主操作部门为成本部及审计部，一般财务仅就付款及发票等非审计环节进行确认。一体化电子信息平台的应用，在闭环中对财务的参与度有所提高，审计部报核减及签证核增项的财务确认环节，其次业务中融合了财务审计的环节，一体化业务是财务深度参与成本管控的具体体现，2018年、2019年因全国增值税率两次降点，涉及原17%降至16%再降至13%，原11%税率降至10%再降至9%，跨此时间段内签约合同受税率下降而形成的成本差异2%-4%，财务据此给出调整意见，对形成终审决算提供关键性核减依据，这是财务在一体化中降低项目成本的具体表现之一。

其次，銷售管理环节，同样作为销售工作的闭环，销售业务部通过基础客户的合同信息，收付款信息，完成成交客户的入住、产权、档案等最终审核确认以及移交工作。财务根据“工作流”信息完成业务的递交的审核，同时对代收费用的移交管理等工作，分别完成财务待处理事宜。

四、有利于企业信息化再上新台阶，业财融合推动数字化再上新高度

信息化仅仅要求的是企业流程标准化，基础业务的电子化。而业财融合要的是进一步的数字化，要求企业从管理上提高度。随着一体化平台的推进，深度融合，财务管理更加趋向数字化、智能化。

“用友地产云”的上线，是站在风险控制的角度，由实施端按既定的流程、标准设定数据标准、审批权限与规则，业务数据实现层级管理，敏感数据设定安全级别、授权边界。层级明晰的审批权限，形成了一个开放、智联、高效的环境。

目前的企业数据由基础生产经营数据沉淀，数据归集资产投入量-目标完成量-实现去化销售量-资金回流量，充分利用业财一体化的线上数据做好线下的衔接。

未来会有多元化服务数据的引入。比如物业管理、商业活动以及其他服务行为带来的信息数据，在“用友地产云”的推广使用中都能作为数据的采集来源，形成更有效、更广泛的分析筛选，达到有效利用。能够更加充分利用数据对商业地产在各环节进行分析，实现各环节评测，实现企业价值最大化。

五、结语

财务业务一体化平台的应用，实现了企业数据实时监控，在标准化、程式化的方式下避免了数据不对称导致的财务风险，对业务进行操作及监督，实现统一平台、协同办公，在各部门间的协同与相互监督的同时，解决了部门间交流缺少有效性、监督控制力度不够，实现了高效的信息共享，业务的高度融合。消除了信息屏障，减少了人为性的数据错误，进而更加规范、多维、高效。

业务部门对数据信息的高效利用，对商业地产运营的售前、售中、售后的管理有序的结合，清晰反馈并记录业务，形成高效标准化操作。对财务的信息应用及数据使用带来的更大的便捷性及科学性，同时财务人员将有更多的精力可以分析数据、应用数据，监控数据，而非单纯的记录数据。财务端向业务端延伸，实时把控。业财一体化的融合及应用让财务部门对自动生成各种业务数据及财务报表数据信息进行采集，以及根据设定需求，从而有目的性的进行财务统计及分析，为管理提供更坚实的依据与方向。进而提升了财务的管理水平，开阔了财务的管理眼界。

参考文献：

[1]用友云财务服务 实时会计 智能财务[J].新理财，2018（06）：82.

[2]郭灿华.房地产企业财务与业务融合的实践探索[J].商讯，2019（25）：43+45.

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