我国不动产登记机关赔偿责任问题探讨

2019-01-31高建伟潍坊市不动产登记中心山东潍坊261041

中国房地产业 2019年22期

文/高建伟潍坊市不动产登记中心山东潍坊 261041

我国《物权法》在其第二十一条内就做了如下规定，即当登记机关因登记信息错误而导致物权人利益受损时，登记机关需承担赔偿责任。而当登记机关赔偿后，可依据登记人员主观错误类型继续向登记人员索赔。这就对登记机关登记错误，导致物权人利益受损这一事件的处理建立了合法规章。即如果登记机关在登记过程中发生错误登记的现象，致使物权人利益受到了损害，则物权人有权要求登记机关予以自己赔偿。这一规定的出现，不仅对物权人和利害关系人的合法权益保障有至关重要的作用，且对确保登记资料的精确性、登记有效性都有极大的提高，甚至于交易市场的秩序维持也有非常价值。但是在实际裁决时，这一规定却略显原则和粗放，难以充分满足司法裁判所需，发挥规定的应有价值，因此，本文以此为出发点，探析不动产登记机关赔偿责任问题，是具有非常重要的现实意义的。

1、不动产登记机关赔偿责任性质应当定位于行政赔偿

不动产登记机关赔偿责任性质的确定，关系着对赔偿归责原则、赔偿原则、利益被损害的物权人及利害关系人得到的赔偿程度，同时也对赔偿体系是否科学完善和有效开展相关的问题起着决定性作用。诸如我国的上海、深圳、武汉等市，在物权法正式出台之前，曾就土地或房产发生的过户登记、他人物权登记等不动产登记，制定了地方性法规，继而在实践中赔偿物权人及利害关系人进行性质不统一的赔偿。尽管这些地方法规中并没有明确规定不动产登记机关的赔偿行为为行政诉讼，但综合相关司法裁定实践来看，一旦登记机关出现登记错误，且这些错误影响到了物权人的利益时，物权人首先就会发起行政诉讼，上诉到人民法院，走行政赔偿，从而根据行政程序而审判处理，所以综上将不动产登记机关赔偿责任性质定位行政赔偿责任，是不争之事实。

不动产登记机关赔偿责任的性质问题，引起了社会各界人士的高度关注，学术界也对这一问题进行了深入探讨，意见大致可统一为两个，一方说是因不动产登记机关是国家部门，是借助国家公信力而实施这一登记权利的，所以它保障物权人合法权益的行为未落实时，就应该由以国家部门承担赔偿责任。而另一方则恰恰相反，它认为登记机关虽然属于国家部门，但是登记错误这一行为本质上却是侵犯了私人利益，这是属于民法管辖领域内的侵权行为，因而登记机关应该承担民事责任。对于上述问题的讨论，笔者更倾向于前者，原因在于不动产登记是由各个国家部门协同完成的，带有鲜明的行政色彩，所以因登记机关登记错误而造成的损失，应当属于行政诉讼，这种性质不会因为侵权物权人利益是私人行为而改变。其次，如果将不动产登记机关的赔偿责任定位于国家赔偿，则物权人和利害关系人的合法权益将得到有效保障，因为行政赔偿有明文规定下，而我国也将不动产登记机关的赔偿责任纳入了国家赔偿范围内，所以当事人的合法权益保障能够得到直接赔偿和延伸偿还。

2、不动产登记机关赔偿责任的归责原则应采用过错责任制

我国《物权法》第十二条规定了登记机关的职责，如查验申请人所提供的权属证明和其他必需材料；就相关事宜详细询问申请人；及时和如实的登记有关事项。这一规定的出台，为我国不动产登记机关的审查登记提供了有力保障。因登记机关人力有限和登记任务的繁重，所以“实地审查”的实现明显存有较大难度，所以这就要求登记机关人员要尽可能的提高形式审查的监控力度，确保形式检查毫无纰漏，如此才能确保不动产的登记质量。因此，如果物权人提供了完善的登记材料，但在登记过程中，登记机关人员因自身原因而出现了疏忽，导致登记信息出现问题，影响到了物权人的利益，则登记机关人员将要负以行政赔偿责任，所以出现错误时，确定赔偿责任应该和机关付出成反比才能确保法律公正，所以笔者认为其应当采用过错责任制。如此才能保障物权人的根本利益，监督登记机关人员的工作，使其时刻牢记工作职责，不敢马虎对待登记工作。

3、不动产登记机关登记错误应予以赔偿的情况

3.1 登记机关人员发生主观错误

对于登记机关人员因犯主观错误而导致登记出现差错，使物权人和利害关系人的利益受到损害的，无论大小笔者认为都应该严厉惩罚，因为尽管是小小的过失，但所造成的损伤却可能是致命的，所以在形式审查方式下，若登记人员发生登记错误，这是无法容忍和姑息的，唯有惩罚警示，让每位登记人员都提高警惕和敬畏心，才能有效提高登记机关的公信力，确保登记资料的真实性。

3.2 登记机关人员违反登记程序

这些情形主要包括不动产登记机关的工作人员，无故拖延申请人的登记期限，对登记资料不予以公示，违背既定的公告期限，或者随意更改物权所属等。建立审查、登记一体化的登记程序，唯一的目的就在于确保登记过程顺利却登记结果真实，所以没有严格遵守登记程序要求而为申请人服务的工作人员，造成物权人利益受损，应当承担赔偿责任。