杨华平

[摘 要]随着中国房地产市场的发展及城镇化进程的推进，政府为抑制房价上涨过快，除各地陆续出台限购、限售政策外，政府加大投资保障性住房。政府保障性住房土地储备机构为落实保障性住房计划，按照土地总体规划和城乡规划的要求，依法取得土地进行前期开发如完成动迁后，以划拨的方式供应保障性住房、棚改房用地，引入社会力量建设保障性住房项目，选择具有相应资质和良好社会责任的企业实施建设，从而出现政府委托企业代建工程。文章介绍了房地产代建工程企业的营业成本及费用的会计核算、代建工程企业开发成本的会计核算及代建工程的涉税处理。

[关键词]代建项目;会计核算;税务处理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.33.142

代建项目通常是受托代建，相当于劳务服务，受托企业不拥有土地，受托代理整个开发过程，立项报批是以建设单位的名义办理，受托企业向建设单位收取代理费，只是起一种工程组织协调作用，同时相当于定向开发，即先有买主，后有产品。如在土地、房屋还未开发之前，就已经知道了业主（委托方）是一种量身定做的开发，房屋已销售给了特定的对象。

1 代建项目概述

按照税法对代建业务定性不同，房地产代建业务存在着不同形式，税务与会计处理方式也有所不同。房地产代建工程项目由委托方立项、委托方拥有土地使用权、签订委托代建合同、项目建设发票开具给委托方、受托方按照代建工程项目总投资的一定比例收取代建服务费，满足上述条件的代建工程项目，税法上认定为“现代服务业”，否则视为“销售不动产”业务。……