摘 要 商品房按揭涉及多种法律关系，相关研究不少，但争议仍多。本文以其中涉及的预告登记制度为中心展开研究，重点关注其中的权利冲突问题。经研究本文认为：预告抵押权人不等于抵押权人，不享有优先受偿权。但为了保障抵押权的实现，预告抵押权人在条件具备时享有申请将自己登记为抵押权人、继而享有优先受偿权的权利；同时，预告抵押权人有权因预告抵押登记的存在，而享有对抗任何不特定第三人的权利，任何人不得主张与在先预告抵押权相冲突的权利，不得阻碍或者妨害预告抵押转换为抵押登记。预告登记不仅影响后续物权的效力，而且不同程度地影响后续合同行为的效力；预告登记的对抗效力不仅针对平等主体的民事主体，而且针对司法行为。在开发商的合同解除权与预购人债权人申请预查封发生冲突的时候，应该尊重预售商品房预告登记的效力，将预售商品房作为预购人的责任财产，对于预购人债权人的权利与利益予以优先保护。

关键词 按揭 预告登记 预告抵押 优先受偿权 预查封

作者简介：汪道伟，澳门科技大学法学院，博士研究生。

中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.12.171

商品房按揭起源于英国，英文单词是mortgage，广义的mortgage即物的担保的统称，是质押、留置、财产上的负担以及按揭担保的上位概念，狭义的mortgage则仅指按揭担保，是与质押、留置、财产上的负担并列的一种物的担保类型。 自上个世纪九十年代从香港传入大陆以来，首先在广州、深圳等珠三角城市试行，现已成为全国各商业银行的基本金融产品之一。……