摘 要：近代上海之崛起与其土地市场的繁荣密不可分，尽管学界很长时间并未意识到。而太平天国运动为上海土地市场提供了其必需的两大要素：大量难民的住房需求和来自战区的资金，由此催生了一个千载难逢的房地产发展契机。这既表现在战时土地交易额创历史新高，又体现在土地交易空间范围的急剧外扩：英法租界实现了土地被全部永租，而美租界则从一个蕞尔“虹口区”一跃而成为面积最大的租界。在土地市场的推动下，以洋行、洋商为主体的土地交易者并不顾忌华人利益，肆意攫取华人地产，并通过“专作买卖”、“租地造房”等方式赚取暴利，塑造了上海高密度土地利用的城市形态，对上海日后城市发展产生了深远的影响。

关键词：太平天国运动；租界；永租；土地交易；土地市场

中图分类号：K254 文献标识码：A 文章编号：0257-5833（2018）10-0143-19

上海之崛起很大程度上归因于土地市场的繁荣与发展，正如《费唐报告》所言，土地为“造成上海之财富与兴盛，而使为工商业中心之一种重要原素”，“公共租界内私有财产权之不容侵犯，业经承认，并有保障，且因有此种承认保障而感生之信用，乃使上海成为关系远大之商业活动中心”①。美国经济学家雷麦（C. F. Remer）也指出：“自从1870年以来，地产一业，尤其在上海，是外人投资的一种重要形式。”②房地产业在上海由来已久，而现代意义的房地产市场滥觞于小刀会起义和太平天国运动时期。长期生活在上海的姚公鹤在其《上海闲话》中指出，“太平天国之发难，其初外人亦严守中立，故租界因得圈出战线之外，于是远近避难者，遂以沪上为世外桃源。……