不同类型REITS的股利收益率：股利收益贡献了总收益的60%，抵押贷款类REITS的股息率最高

虽然危机期间REITS的价格波动也很大，但高分红的特征使其长期中的总体收益率相对稳定。尤其是北美的REITS，截至2017年底，过去40年权益类REITS年均总回报率达到12.52%，其中股利收益率达到7.44%，贡献了总回报率59%；过去20年权益类REITS年均的总回报率也有9.12%，其中股利收益率为5.47%，贡献了总回报率的60%；而过去10年受金融危机影响，年均总回报率降至7.77%，其中股利收益率为4.29%，也贡献了总回报的55%。

总体上，北美权益类REITS的股利收益平均贡献了总收益的55%-60%。其中，康养类REITS的股利收益率最高，自1994年以来年均的股利收益率达到7.47%，当前的股利收益率也有6.04%；其次是独立店面REITS，1994年以来年均股利收益率达到7.28%，当前的股利收益率为4.94%；投资于娱乐场所、户外广告、农场等物业资产的特殊REITS自2016年以来的年均股利收益率也达到6.86%，高于同期的多数REITS公司，当前的股利收益率也有5.91%；多元化REITS，1994年以来年均的股利收益率达到6.26%，当前的股利收益率为4.90%；其他权益类REITS历史平均的股利收益率大多在5%-6%之间，当前的股利收益率则大多在3%-5%之间。

只有独屋出租、林场、基建、数据中心几类REITS，由于推出得较晚，受金融危机后降息影响，平均股利收益率较低；其中，独屋出租类REITS平均股利收益率还不到2%，其他几类新型REITS则在2%-4%之间。

至于抵押贷款类REITS，其股利收益率普遍较高，其中，商业地产抵押贷款类REITS自1999年以来的年均股利收益率达到9.6%，当前的股利收益率为7.86%；而住宅抵押贷款类REITS自1999年以来的年均股利收益率更高，达到12.9%，当前的股利收益率也有10.19%。

相应的，抵押贷款类REITS的股利贡献比例均超过100%，而权益类REITS平均股利贡献比例也在55%-60%水平。其中，酒店物业的股利贡献比例最高，自1994年以来，股利收益贡献了总收益的90%；其次是多元化REITS，股利收益贡献了总收益的79%；社区商业中心REITS的股利收益贡献比例也达到70%；康养物业的股利收益贡献比例达到66%；独立店面REITS的股利收益贡献比例为58%；与之相对，自助仓储类REITS的股利贡献比例较低，只有32%，而新近推出的独屋出租、数据中心、基建类REITS的股利贡献比例均不到20%。

那么，股利收益率是否越高越好呢？实际上，股利收益的高低主要取决于物业市场和资本市场的估值水平。物业市场的估值越低，物业本身的净租金回报率就越高，REITS公司的可分红空间就越大；同样的，资本市场的估值越低，在相同股利收益下的股息率就越高。所以，股利收益率较高的REITS通常面临成长性不足或业绩波动大的问题，需要用较高的股利收益来弥补股价的高波动；而股利收益率低的REITS通常具有更高的成长性或较稳定的业绩表现。因此，投资人需要在股利收益和资本利得之间权衡，但总体上，相对于资本利得，股利收益的波动较小，它在很大程度上降低了REITS投资的风险，提高了REITS公司的风险回报。

综上所述，北美权益类REITS平均的股利收益贡献比例在55%-60%水平，物业市场或资本市场估值较低的REITS其股利收益率一般较高，历史平均的股利收益率可达7%以上，贡献了总收益的70%以上，如酒店物业、康养物业、多元化物业等类型的REITS，股利收益的贡献比例都较高；而一些物业市场或资本市场估值较高的REITS，其股利收益率通常较低，当前的股利收益率还不到3%，在总收益中的贡献比例也不到20%，如独屋出租、数据中心、基建等类型的REITS。至于抵押贷款类REITS则主要依靠股利收益的贡献，历史平均的股利收益率可达两位数水平，当前的股利收益率也在7%以上。较高的股利收益率在一定程度上降低了REITS投资的波动风险，但最终投资人仍需要在股利收益率和股价波动之间做出权衡，以获取最高的总回报率。

不同类型REITS的总收益率状况：工业地产、数据中心REITS的短期回报最高，而自助仓储类REITS的长期回报最高

资本利得+股利收益就是REITS公司的总收益。过去40年，北美权益型REITS的年化收益率为12.52%，其中资本利得贡献了5.08%，年均股利收益率则达到7.44%；而自1994年以来，北美权益型REITS的年化总收益率为10.36%，其中资本利得贡献了4.58%，年均股利收益率达到5.78%；但不同类型REITS的收益率状况差异较大。

其中，数据中心REITS自2016年以来（截至2018年7月）已累计获得65%的总回报，回报率居同期所有类型的REITS之首；其次是基建类REITS，自2016年以来的累计总回报为53%，预制房屋REITS自2016年以来的累计总回报为49%，独屋出租REITS为48%，酒店REITS为45%，而投资于户外广告、娱乐场所等的特殊REITS自2016年以来也累计获得了38%的总回报；抵押贷款类REITS方面，住宅抵押贷款REITS自2016年以来已累计获得59%的总回报，商业地产抵押贷款REITS也累计获得了36%的总回报。与之相对，受到电商平台的冲击，社区商业中心REITS自2016年以来股价累计下跌了21%，累计总回报为-12%；而购物中心类REITS自2016年以来股价也累计下跌了16%，累计总回报为-6%；但同属于零售物业的独立店面REITS，自2016年以来股价累计上涨了12%，累计获得总回报26%。类似的情况也发生在住宅市场领域，虽然2016年以来独屋出租和预制房屋REITS都获得了近50%的总回报，但出租公寓REITS却面临金融危机后新建项目增多、供应釋放的压力，过去两年累计股价涨幅只有2%，累计总回报也仅为9%。可见，虽然REITS在长期中具有较强的相关性，但在短期中、波动方向和变动幅度还是有较大差异的。

而从更长的时间周期来看，自1994年以来，年化总回报率最高的当属自助仓储类REITS。虽然这类REITS在过去两年由于市场渐趋成熟、竞争加剧而导致资本市场表现不佳，2016年以来累计总回报只有2%，但自1994年以来其年化总收益率达到15.7%，其中，资本利得贡献了70%，年均股利收益率为5.02%。其次是独立店面REITS，自1994年以来年化总回报率达到12.65%，其中资本利得贡献了42%，平均股利收益率达到7.28%。排名第三的是预制房屋类REITS，自1994年以来年化总回报率达到11.93%，其中一半来自资本利得的贡献，年均股利收益率为5.77%。而购物中心、出租公寓、康养物业等类型的REITS虽然在过去两年表现欠佳，但自1994年以来的年化总回报率都在11%以上；与之相对，商业地产抵押贷款REITS和酒店类REITS虽然在过去两年表现较好，但自1994年以来年化总回报率分别只有2.10%和5.72%，而多元化REITS和社区商业中心REITS自1994年以来的年化总回报率也只有8%。

考虑风险调整因素后，从短期看，数据中心REITS、基建REITS、独屋出租REITS、特殊地产REITS的单位风险回报都较高，但由于这些REITS的历史数据较短，所以，还不能判断其长期中的风险回报状况。从长期看，自助仓储REITS的单位风险回报最高，达到0.85倍；其次是独立店面REITS，0.76倍；预制房屋REITS，0.73倍；出租公寓REITS，0.66倍；康养物业，0.63倍；与之相对，商业地产抵押贷款REITS、酒店REITS、工业地产REITS、社区商业中心REITS的风险回报则较低，均不到0.50倍。

综上所述，REITS投资不能单纯比较股息率的高低，需要权衡股利收益与资本利得，一般来说，短期投资人会更看重企业的成长性，而长期投资人则更看重股利收益的稳定性。

不同类型REITS的回报率差异较大，有些长期表现较好，但短期表现欠佳，有些则短期表现较好，但长期回报一般。这其中，宏观周期、行业周期、并购整合以及商业模式等因素均對REITS的收益率产生影响，而不同类型的REITS又对这几个因素的敏感性不同。如酒店类REITS对宏观周期最敏感；而社区商业中心REITS和购物中心REITS则受到商业模式变革的困扰；出租公寓REITS、自助仓储REITS则面临行业供应增多、竞争加剧的压力；至于工业地产REITS和独屋出租REITS则在机构投资人的推动下处于大规模圈地整合阶段，物业估值普遍较高。所以，对REITS细分市场的研究能够在很大程度上提高投资回报率。

作者微信公众号为：杜丽虹另类金融说