刘 鹏

(中国民用航空局机关服务局，北京 100710)

0 引言

2013年，国管局印发《关于开展中央和国家机关老旧小区综合整治工作的通知》，规定对1990年以前的老旧住宅小区开展综合整治，着力做好老旧方案抗震加固及节能改造，着力完善老旧小区基础设施和配套建设，努力改善居民住房质量和居住环境。

本文以北京东四十一条小区31号楼为例，介绍老旧小区住宅的综合整治改造。

1 小区现状分析

东四十一条小区位于北京市东城区东四十二条南侧，是建于20世纪80年代以前的住宅区，住宅楼为3层砌体结构，层高3.4 m，建筑面积2 347.2 m2，平面形状为凹形，东西长42.4 m，南北长22.1 m。

该小区建造年代久远，现已不能满足居民生活要求(见图1)，通过现场踏勘并走访业主，了解到主要存在以下问题：

1)本建筑于1980年之前建成，根据国管局文件精神要求，需要进行结构加固和完成外墙外保温以及更换节能门窗等节能改造。

2)建筑墙面和公共区域的地面、门窗破损较重，需维修、更换。

3)外墙为砖混结构，年代久远，部分砖墙砂浆老化，存在渗漏现象，无保温措施，冬天不暖，需要进行节能改造。

4)公共区域电气管线老化以及布设混乱，既影响了使用，也危及到人身安全。

5)户内的热力管道以及暖气片老化严重。

2 改造设计方案

2.1 改造目标

以国管局《关于开展中央和国家机关老旧小区综合整治工作的通知》《中央国家机关老旧小区综合整治技术导则》为指导文件，提高房屋抗震、节能性能，完善小区设施和配套建设，改善居住环境。

2.2 改造原则

1)因地制宜，经济合理。

改造需充分结合小区现状及地区能源条件，因地制宜避免不必要的资源浪费，提高经济性的同时增加方案可行性，同时减小了对居民的干扰。

2)以人为本，贴合需求。

对老旧小区而言，老年人为较大的居住群体。改造设计应注重以人为本，除满足一般的使用要求外，应注重满足老年人等特殊群体的使用需求。

同时改造前应充分进行现场踏勘和调研，与小区居民及时沟通，了解居民需求，尊重居民利益，确保改造方案合理、易于推行[1]。

3)注重安全、适用。

三相并网逆变器稳态运行时,开关动作频率越高,对应的开关损耗也会相应的增加。降频模型预测直接功率控制的目标是在保持三相并网逆变器稳定运行的前提下降低开关频率,减少开关损耗。图4展示了三相逆变器在某一瞬间预测下一时刻矢量的开关动作路径。假设当前的电压矢量为V1(100),那么到下一时刻,可能会有0个开关动作(100)、1个开关动作(000、101、110)、2个开关动作(111、001、010)或3个开关动作(011),最优的状态是在最少开关动作的前提下,系统依然能够稳定运行。

提高日常使用及抗震安全性、延长房屋使用寿命；加强消防功能、降低火灾隐患，为改造设计的重要任务[2]。在注重安全的同时，也需结合居民需求制定改造方案，注重方案的适用性。

2.3 改造内容

1)建筑改造。

包括增加外墙保温；更换节能外窗；外墙现有空调架拆除重新统一安装、重刷饰面；室外台阶重做；屋面新增保温、防水重做；楼梯间、电梯厅等公共空间粉刷；楼梯栏杆重新刷油漆；自行车棚支柱除锈见新，顶棚重新更换，地面换为透水砖；花池拆除后恢复；建筑北侧和停车区域路面改为普通透水砖；入户更换下水管、洁具和暖气片。

2)结构加固。

采用外墙及楼梯间增加板墙，建筑外加套钢筋混凝土圈梁构造柱的加固改造方案，见图2。

3)给排水改造。

室外给水管、室内给水干管和立管及户内水表前的支管全部更新，给水采用市政压力供水；室内外排水管道全部更新，本工程采用污、废水合流制，靠重力排水的污废水自流排至化粪池，处理后排入市政管网；雨水管道全部更新，屋面雨水经室内雨水管排至室外散水，经收集后排入市政雨水管网。在主要用水进户管上安装计量水表以控制耗水量；粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管。

4)暖通改造。

现地下室采暖系统为上供上回式双管采暖系统，改造沿用原采暖系统形式，增加高阻力恒温阀；现地上采暖系统为上供下回式垂直单管采暖系统，改造为上供下回单管跨越式系统；采暖系统的散热器及供回水管重新安装，采用上供下回单管跨越式系统。

5)电气改造。

楼内配电系统按现行规范进行更新改造；将沿建筑外墙明敷弱电管线，改为埋地敷设；楼内强弱电管线进行规整、压槽，沿墙水平及垂直引上引下敷设；地下室照明修复，每层的公共照明更换为声光控节能灯；更换门禁对讲系统；增加室外视频安防监控系统；新建附属用房配电系统；更新防雷接地系统、小区室外照明。

3 改造工作探讨

3.1 优化改造方案，减小施工干扰

《中央国家机关老旧小区综合整治技术导则》文件第3.2.3条规定，加固设计应采用对楼内住户生活影响小的设计方案，应结合建筑节能改造，改善使用功能，并注意美观。这也与居民的普遍需求一致，过多的入室加固改造不仅会对居民的生活带来严重干扰，也会不可避免的破坏居民室内装修，让居民产生破坏过大难以修复的担心。为减小入室加固对居民带来的困扰，本次改造经方案优化，选取在外墙及楼梯间增加板墙，建筑外加套钢筋混凝土圈梁构造柱的抗震加固方式，避免了入室内墙加固，受到居民一致认可。

3.2 重视群众工作，保障居民利益

改造工作需要在居民生活区域进行施工，甚至包括对居民现有的居住环境及设施进行拆除重建，对于更换下水管、暖气片等直接保障居民利益的改造内容，居民普遍较为欢迎，但对于拆除违建、空调支架重新统一安装等改造工作，可能不被群众理解、受到一定阻碍。改造工作首先需要与居民做到充分沟通协调，向居民详细介绍现有问题的隐患和缺陷，以及改造的技术及意义，提高居民对改造的认可度和支持度[3]，同时在满足规范要求和施工工艺的前提下，结合居民需求最大限度的保障居民利益，改造施工后对造成的破坏全力复原，降低居民的顾虑和担心。

3.3 对改造价值低的老旧住宅若有条件可进行翻建

由于建造年代久远，老旧住宅在抗震、消防等方面与现行规范差距很大，部分老旧住宅改造价值较低，改造费用与新建费用相当。对于此类住宅，按照《中央国家机关老旧小区综合整治技术导则》文件的指示，经鉴定后可进行翻建。

3.4 老旧住宅综合改造后的管理机制亟待建立

老旧住宅的管理多数水平较低，多为简单清扫，甚至无人管理。综合改造后原来的管理模式难以适应改造后小区的需求，包括楼梯间等公共区域的杂物堆放、私搭乱建等情况，均需要相应的管理机制进行监督管理，对于某些增设电梯或停车位的小区，更应增加相应的管理人员。目前这方面的管理机制仍然较为欠缺、亟待建立。