张丽娜

摘 要：智能与信息化技术应用在物业管理中，能大大提高物业管理水平，实现智能化物业管理。本文通过智能化物业与传统物业的对比，反映智能与信息化技术在现代物业管理中的应用现状，存在现阶段智能与信息化技术应用管理程度不高、人员素质低下等问题，认为物业管理应用智能与信息化技术，应解决技术、人才问题，提升物业公司管理水平，提供政府政策支持等。

关键词：智能化；信息化；物业管理

我国的物业管理起步于上世纪八十年代，历经二十多年的发展，现已获得了蓬勃的发展。在当下社会，不仅住宅小区、写字楼、商场广泛采用专业化的物业管理，学校、医院、车站、机场、甚至工业园区都已引进物业管理。物业管理的内容也日渐丰富，在房屋维修、设施管理、保安保洁、环境绿化的基础上，配备居民生活服务、物业中介等配套增值服务。随着科学技术的发展，智能与信息化技术在物业管理中的应用也日渐广泛，智能化、数字化、信息化的物业管理，正是智能与信息化技术应用在物业管理中的产物。

一、传统物业管理与智能化物业管理的对比

物业管理给人们的印象，大多停留在房屋维修、设施管理、保安保洁、环境绿化的层面，传统的物业管理多依靠人工（而不是计算机）进行管理。智能化物业管理，不仅管理范围更广泛、管理内容更丰富，在管理手段和管理模式上与传统的物业管理也大有不同。智能化的物业管理，是通过一整套完善的物业管理系统，进行集成化管理，在开展日常物业管理基础性工作的同时，利用智能与信息化技术，将管理变得实时、可视、可监控，并且使物业管理服务增值。例如现在大多数小区中安装了监控，可以实现远程监控，实时监控小区安全等。利用物业管理的信息系统，帮助住户提供代缴费用、租房信息发布等便民服务[1]。

传统物业管理和智能化物业管理的区别，可以归纳为以下几个方面：

（一）内容上的区别

传统的物业管理，主要表现为房屋管理、住户管理、收费管理、设施设备管理、保安保洁、环境绿化等。智能化物业管理的内容，其内涵更为丰富。在传统物业管理的内容中，增加了一卡通管理、三表数据远距离传送及收费管理、小区ISP/ICP服务、数据库住户租用、电子商务等。

（二）功能上的区别

在功能上，智能化物业管理是一种利用智能信息技术处理管理内容的管理方式。

1、传统的房屋管理在智能化物业管理中更侧重表现为房产管理，住户可以在网络上登记和查询在册房产登记和变更，是一种动态的管理。

2、在住户管理方面，利用一卡通或IC卡进行管理。物业通过一卡通进行业主认证、出入管理、停车场管理、收费管理。同时，用户可以利用一卡通或IC卡进行档案登记与网上报修，缴纳费用。

3、原来的收费管理升级为一种财务管理，涵盖物业收费管理、三表收费管理等，用户可以利用网络进行欠费查询和缴费。

4、在保安管理方面，智能与信息技术的应用，实现了安全警报、实时对讲、远程监控，保安管理比传统的保安巡逻发现安全隐患更高效。

5、在三表管理方面，智能与信息技术的应用，使得物业管理的管理信息能实时共享，互相融通。在三表数据远距离传送与收费管理这项服务中，三表数据可以实现自动采集统计，物业可以同时进行三表管理和收费，同时住户也可以查询三表管理数据和收费金额，物业管理和用户缴费均能实现足不出户。

6、小区ISP/ICP服务能提供小区INTERNET网络互联、网络化的家电遥控等服务。

7、数据库用户租用，能提供小区网络数据库租用，住户可以在网络数据库中存放个人资料。

8、电子商务，是与时俱进的一种便捷服务。在进行物业管理的同时，提供B2B、B2C或者成为C2C的中介，利用电子商务进行配送服务以及财务结算服务等。

综上所述，智能化物业管理最大的优势就是利用智能与信息化技术，使物业管理更科学、合理、经济。将物业管理变为动态的、实时的、交互的、信息化、智能化，这是最根本的区别[2]。

二、智能与信息化技术在物业管理中的现状

随着科学技术的发展，虽然很多小区都已踏上智能化的管理服务之路，但在总体上来说，我国多数物业管理智能化程度还处在较低的水平。比如住宅小区，虽然多数小区也已经安装配备了实时对讲系统、远程监控、物业管理信息化系统及相应的服务软件，但多数小区却只是按照智能化表面上的配备要求，配备硬件和软件设备，但并没有发挥人的主观能动性将管理智能化的程度发挥到最大。

智能化的物业管理，是人与信息技术完美配合实现物业管理服务的过程。显然，我国多数物业管理人员队伍力量较弱，主要体现在人员的物业管理专业化程度低、管理水平低下、人員素质不够高等。

此外，多数物业管理采用外包的形式，保安保洁、环境绿化多外包给专业公司承包，而保安保洁等工作的从业人员，年龄较大，甚至有退休返聘的人员，在人员素质和专业化水平上均跟不上新时代的要求。

因此，即使物业公司在管理中使用了智能与信息化科学技术，人员的素质和意识决定了信息技术是否能被有效运用，是否利用智能与信息化技术进行管理、降低管理成本，提升物业管理的效率和水平，是应用智能与信息化技术的突出问题[3]。

三、智能与信息化技术在物业管理中的发展应用

针对我国目前物业管理智能化应用的现状，若要解决上述问题，不仅要追本溯源，还需要内外部环境共同提供条件，支持物业管理应用智能与信息化技术。

（一）先进技术支持

技术问题是根本的问题。应用智能与信息化技术，首先要解决技术问题。这些技术在物业管理中应用，与计算机技术、通讯技术、互联网技术、网络安全技术密切相关。智能技术、智能产品、智能设施设备的智能化程度还有待提高，这些因素制约了智能与信息化技术在物业管理上的应用。因此，解决技术问题是先决条件。

（二）重视人才培养

智能化的物业管理，始终离不开人的管理。因此，人才是提高智能化物业管理的根本因素。智能与信息化的应用，需要更高素质的专业人才。物业管理人员不仅要具备较强的管理能力、沟通协调能力、应变能力，还要了解房屋维修处理的专业知识，计算机、统计学等的相关知识，是一项要求非常高的工作。推进智能与信息化技术的使用，社会、高校、公司都要重视人才的引进和培养。

（三）提升物业管理水平

是否应用智能与信息化技术进行物业管理，取决于物业管理公司的态度。公司有心提高物业管理水平，才会配备相应的人力、物力、财力投入到智能化物业管理中，只有这样，才能更好地发挥智能与信息化技术在物业管理中的应用。

（四）政府政策支持

智能与信息化技术应用在物业管理中，涉及住户个人信息、隐私信息泄密等信息，存在网络安全隐患的担忧。如何有效遏制网络犯罪现象的发生，有效规范住户和物业管理人员使用物业管理数据库的行为，需要政府制定相应的法律，加强法律保护和法律约束。另外，政府除了在制定法律方面保护措施外，还应该出台相应的优惠政策，对物业管理的智能化产品、设施设备进行税收减免、价格优惠等政策支持，鼓励各个物业管理公司应用智能与信息化技术进行物业管理。为物业管理应用智能与信息化技术提供了外部环境保障[4]。

四、现代物业管理智能信息化发展的趋势

虽然智能与信息化技术在物业管理中的应用程度还不是很高，但智能化物业管理已经在我国初见雏形，随着未来科学技术的进一步进步，智能化物业管理在我国是大势所趋。

（一）向“一体化系统集成”方向发展

现代小区物业管理实现智能化需满足自动化管理、三表计量、安全防范监控、火灾报警、对讲呼叫、设备监控等六方面的内容，把这六项内容的智能化功能集中，从而降低成本，是未来发展的方向。

（二）强化运营管理、提供增值服务

现代小区物业管理智能化能给住户带来一个舒适、安全、高效的生活空间，但是切忌一哄而起空虚盲目的追风炒作。应强化运营和管理，如何提供增值服务如视频点播、远程教学等服务。只有真正实现了良好的运营管理，才能给小区住户带来优质的服务。

（三）规范化、标准化

随着智能与信息化技术在物业管理中的发展，新技术、新产品层出不穷，但标准和规范的制定还在不断地进行中。因此产品和技术的规范化、标准化方面仍存在着相当多的问题，因此，制定标准需要认真研究，和国际标准接轨，并结合中国国情研究开发的产品和运行软件，不断的制定和完善相应的行业标准，来促进物业管理的发展[5]。

五、结语

智能与信息化的应用将大大提高了物业管理的科学化、自动化水平，如何将智能信息化和物业管理紧密结合起来，共同达到居住水平的和谐和舒适，是未来应值得关注的问题。目前需要不断的吸收和引进国内外先进的科学技术来为我所用，加大对于相应专业人才的培训，并且不断的制定和完善相应的行业标准，来促进居住环境的建设和发展，改善人民的生活條件和环境，最终实现现代物业管理智能信息化的健康向上发展。

参考文献

[1]王保和.试论物业管理智能化发展趋势[J].山西建筑.2010（07）.

[2]沙宁.智能化住宅小区的物业管理系统研究[J].黑龙江科技信息.2013（10）.

[3]龚勇.当前物业管理存在的问题及对策思考[J].中国科技信息.2011（21）.

[4]井凤娟.智能化管理对现代住宅物业的作用与意义[J].新西部.2016（08）.

[5] 马鸿雁，陈志新，何伟良.我国智能化住宅小区发展综述[J].北京建筑工程学院学报，2003（03）.

（作者单位：武汉科技大学城市学院）