刘珂

摘 要：我國房地产市场迅速发展，房地产估价在房地产市场中扮演的角色也越来越重要。因此，对房地产价值进行合理的估价，有助于对房地产市场的供求情况和价格变化情况进行及时的掌握，同时也有利于相关政策和法规的制定。

关键词：房地产评估；收益法；应用

当前房地产评估行业面临着新的机遇和挑战，进一步进行房地产评估技术的完善和行业自率越来越引起人们的重视。在房地产评估实践中通常在数据选用上存在着主观性的弊端，房地产评估的还原法作为房地产评估的基本方法之一也难以避免上述弊病，因此，通过对房地产评估在应用中的现状分析、房地产各种评估方法介绍、着重对收益法进行了理论和应用案例的研究，获得制度上或方法上的创新与发展，以便更好地服务房地产评估实践工作，对实际工作具有一定的参考意义。

1 收益法的含义及应用范围

收益法又称为收益还原法、收入资本化法、资本法，是以还原率将待估房地产未来产生的正常纯收益贴现到估价时点，通过选定的贴现率计算贴现之和，即得出待估房地产的价格，此方法广发的应用于收益性房地产的评估中，以收益法得出的待估房地产价格又称为收益价格。采用收益法的理论前提是待估房地产能够在未来时期内（评估时点后的时期内）产生断的收益，因此适用于有收益的房地产和土地评估中，例如写字楼、旅店、家庭公寓等，而不适用于公园、学校、医院、公益性房地产的评估中。……