黄雪勤

摘 要：中国现有的商品房预算合同登记备案制度是国家为了管控商品房预售市场、降低买受人经济风险的重要手段，然而现行的商品房预售合同登记备案制度的重心却更倾向行政管理，在制度实施的过程也出现了很多的缺陷，给市场及买受人带来了一定负面影响。本文从商品房预售合同备案登记效力入手，分析了中国商品房预售合同登记备案的制度缺陷，提出完善商品房预售合同登记制度与预告登记制度的措施。

关键词：商品房预售合同登记；效力；缺陷；措施

商品房预售合同作为一种远期交货合同，其法律关系属于债务债权关系，预购方式的债权人，其实并没有取得房屋的所有权，只是取得了房屋所有权的期待权利。由于合同履行期限相对来说比较长，并且在履行期间房屋的外观、内置等及合同履行的远期性都存在一定的不确定性，开发商的合同履行行为必须得到规制，因此商品房的预备合同备案就显得十分关键。相关部门必须对商品房预售合同登记备案制度进行完善健全，以达到对履行期间不动产的安全性及纠纷有效的规避，从而保障预购人的合法权益，维护商品房市场的秩序。

1 商品房预售合同备案登记的效力

自90年代《 城市房地产管理法》规定了商品房预售合同登记备案以来，上到国家，下到地区市级，相应的规定也是层出不穷。在《城市房地产管理法》九五年首次实施和零七年二次修订的第四十五条中，对商品房预售合同登记备案的制度进行了明确规定：“根据国家有关法律的规定，商品房预售人应该把商品房预售合同上报给县级以上的房产管理部门及土地管理部门进行备案登记。……