APP下载

设立“涨停板”能将房租关进笼子吗

2018-11-05谭浩俊

产权导刊 2018年10期
关键词:涨停板房租租金

谭浩俊

今年以来,深圳房租最高涨幅达到30%。在此背景下,深圳发文明确,采取严格的租金管制,一房一价、一年一调,且租金年增长率最高不超过5%,面向深圳缴纳社保满一年的未购房居民,在线申请后进入排队程序。

消息发布以后,不仅引起了社会各方面的广泛关注,也引起了不小的争论。支持者认为,深圳这样的做法,能够对房租快速上涨形成有效遏制,避免房租步入房价上涨轨道,影响住房租赁市场健康发展。反对者认为,此举违反了市场规律,会对住房租赁市场发展产生不利影响,让房租回归到政府定价的传统手段,不利于发挥市场对资源配置的决定性作用。

那么,到底哪种观点更有道理,更符合住房租赁市场发展需要,更能不让租金成为住房租赁市场发展的障碍,而能够推动住房租赁市场发展呢?给租金设立“涨停板”,能否将房租关进笼子,不出现房价那样的快速上涨现象呢?如果出现房租上涨突破“涨停板”的问题,又将通过什么手段来解决呢?

显然,不仅要看政策,更要看效果;不仅要看形式,更要看内容;不仅要满足眼前的需要,更要对未来有利,特别是对住房租赁市场健康发展能够产生积极影响。

面对房租的快速上涨,如果没有相应的措施做保证,在市场供需矛盾比较突出,租金与房价存在比较大的反差,住房的建设成本难以通过租金消化,租金收益与房产持有成本存在倒挂,资本大量涌入住房租赁市场,中介、住房租赁企业等存在很多不规范行为的情况下,如果单纯依靠市场调节,确实会出现许多问题,住房租赁价格也会出现失控现象。搞不好,房价问题就会在租金身上重现,广大居民也会从“买不起”变成“租不起”。其中绝大多数租房者,都是刚性需求,是属于收入水平相对较低的人群。那么,住房租赁市场发展有可能从启动开始,就陷入租金无序上涨、过快上涨的格局,让住房租赁市场发展举步维艰。

而深圳为了防止租金的过快上涨,用设立“涨停板”的方式给房租套上“紧箍咒”,从眼前来看,是需要的,也是符合实际情况的,是能够对租金上涨形成有效遏制的。至少,在深圳等一线城市和流动人员较多的二线城市,是有必要存在的。不然,真的很难控制。

需要注意的是,住房租赁市场的发展,也不是靠行政手段就能管制得了的,“涨停板”可以在一定时期起作用。时间长了,就极有可能对住房租赁市场产生扭曲,甚至对住房租赁企业的信心产生不利影响,会使租赁房的增量业务受到很大抑制。要想住房租赁市场健康发展,且不会出现房租恶性上涨现象,最关键的因素,还是要增加市场的租赁房供应数量,扩大租赁房的供应规模,改善租赁房的供应结构,提高住房租赁企业的收益,以此来鼓励更多的企业投入到租赁房的供应和建设之中。

加大租赁房土地供应量

首先要解决的一个问题就是加大对租赁房建设的用地供应,增加租赁房建设的用地规模,让租赁房供应不因土地供给力度不大、数量不足而受到影响。这也意味着,地方政府在安排建设用地时,用于建设租赁房的土地不能少于当年新增土地的30%,最好能够在40%以上。也只有这样,租赁房的供应才能满足市场需求,才能对租金形成有效约束,避免出现租金上涨过快的现象。

控制好土地的供应价格

虽然租赁用土地也要实行招拍挂,需要按市场规则执行。但是,考虑到发展住房租赁市场的需要,政府在确定土地底价、征收土地出让金时,可以采用比较灵活的方式,把土地价格控制在一定范围,以减轻住房租赁企业的负担。特别是土地出让金,不能按商品房建设用地征收,可以在住房租赁企业摘牌后,以财政支出的方式予以弥补。弥补部分,作为政府投入,在租赁房中占有一定比例,以此来保证房租不出现快速上涨。

确定好租赁房结构

依据城市发展需要和租赁房的需求状况,在租赁房的供应结构方面尽可能地适应市场需求,满足多数人的租房需要,如公寓式租赁房、小户型的租赁房等,尽可能地按照城市人口的结构,设计租赁房,以满足不同人群的租房需求。

发挥不同投资者的作用

有人建议,租赁房应当增加“国家队”的比重,最好以“国家队”为主体。就眼前来看,有一定道理。但是,从长远来看,还是要发挥各类投资主体的作用,让更多社会资本进入到租赁房建设和供应中来,避免给政府带来太大压力。在地方政府债务沉重,央企等也在去杠杆的情况下,尽量不要扩大“国家队”的比重。

加大市场监管力度

重点抓好两个方面的工作:一是加强制度建设,把住房租赁市场的规则制定好,让不同所有制投资者都能按照统一规则执行;二是加大监管和检查力度,凡是不规范行为,不按规则执行者,坚决予以处罚,确保市场健康有序运行。

猜你喜欢

涨停板房租租金
租金320元!70斤iPhone官方自助维修包,里面有什么?
新政府会计制度下保障性住房租金会计核算案例
大树爷爷收租金
防范未然 “稳房价”更要“稳房租”
取消新股首日44%涨停板限制,为科创板与注册制做准备
涨停价以下挂大买单的含义
房屋交易“涨停板”忽视了私人自治的法治底线
买不如租
提前交房租
鸡同鸭讲闹笑话