倪鹏飞

从时间看，楼市危机不在真实需求出现拐点的2025年之前局部出现，就会在市场预期发生根本逆转的2025年左右全面爆发

中国房地产正面临日益严峻的市场风险。住房与房地产是国计民生的支柱和枢纽部门，它的发展、繁荣与安全关乎4亿家庭的幸福，决定13亿人大国的前途。虽然目前国家楼市、金融、经济与社会风险总体可控，但是房地产“灰犀牛”正在步步紧逼。

房地产泡沫风险已经较大。首先是重点城市房地产价格泡沫较大。2017年全国地级以上城市平均房价收入比为1∶7.5（中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究团队测算），35个大中城市超过1∶10，重点城市的房价收入比是合理区间的两倍。

其次，全国房地产的数量泡沫比较严重。2016年10月以来，在从严调控不断加码的作用下，楼市急剧升温趋势得到了控制，通过各方主体博弈和角力，市场进入短暂的弱均衡状态。但楼市均衡是“刀刃上”的均衡，楼市稳定是“铁令下”的稳定，自2018年4月一些城市又出现反弹的迹象。尽管从2018年7月开始住建部等七部委联合开展为期半年的治理房地产市场乱象的专项行动，会起到稳定房地产市场的积极作用，但是未来房地产市场形势日益严峻。

虽然存在着价格泡沫破裂的风险，但总体上，还是面临市场反弹和泡沫扩大的风险。

房地产金融的杠杆较高。首先，金融机构的房贷比例偏高。2017年住房抵押贷款与房地产价值比（LTV）达到59.3%（中国人民银行测算），如果房价降幅超过50%以回到合理区间，则不少家庭的“贷款价值比”（LTV）将小于1，将面临“弃房弃贷”的断供违约风险。……