马祥武

摘要：随着人们生活水平的提高，社会经济快速发展，房地产行业竞争更加激烈，企业盈利空间变小，因此加强对房地产开发项目的成本管理十分重要。在如此激烈的竞争环境中为确保房地产企业的经济效益，应该构建科学、系统化的成本管理系统，从而协助企业管理者来找到一种有效的途径和方法来提高企业经济效益，提高项目利润率，降低企业的经营成本。作业成本法是一种新型成本管理理念，以市场定价为指导，为房地产企业提供生产决策、产品定价和成本控制等的管理系统。作业成本法在房地产企业成本管理中应用，对于降低企业经营成本，提高房地产企业的竞争优势，具有重要意义。

关键词：作业成本法;房地产项目;成本管理;应用

随着全球经济一体化的快速发展，国内外企业竞争更加激烈，尤其是房地产企业在近年来竞争不断加剧，经营成本不断增加，使房地产企业利润空间缩小。为确保房地产企业的长效经营与健康发展，在激烈的市场竞争中占据优势，就要降低运营成本，对生产经营成本进行合理的控制[1]。采用作业成本法即可实现对成本的控制，作业成本法是根据市场导向，为企业在经营与发展中进行合理与准确的指引，实施低成本策略，提高企业产品的竞争力，提高利润收入。

1、作业成本法

作业成本法也被称为作业成本分析法，或是作业成本核算法，这种成本计算方式最招是由美国会计大师所提出，是经济发达与现代化的产物，作业成本法的发展与应用引起了社会业界人士的关注，并在生产作业场所中对资源按照动因进行分配，根据作业动因将作业成本分配到各个产品上。作业成本法可以推动社会经济的发展，同时也能满足房地产行业对成本管理的需求，在企业经营和发展过程中通过作业成本法来实现有效的成本管理，对企业在经营与生产活动中所产生的成本进行有效管理[2]。近年来，随着社会经济快速发展，房地产行业交易成本不断增加，房地产行业要想不断提高自身经济效益与社会效益，在激烈的市场竞争中获取有利地位，就要通过作业成本法来对企业经营成本进行核算，确保企业运作与经营流程顺利进行，避免资源浪费，提高房地产开发项目的经营效益。

2、作业成本法在房地产开发项目成本管理中的应用

2.1对开发成本进行准确估算

在房地产开发项目中企业多是将各项直接费用与间接费用相统筹，并根据直接成本所占比例及财务会计预算成本来对企业的经营成本进行核算与管理。采用这种管理方式还存在有一定的弊端，可以使企业在间接运作下所产生的费用被忽略，难以对企业在整个经营运作活动中所产生的成本进行全面计算。为此房地产企业可以通过作业成本法来对企业经营成本进行计算，同时根据企业自身经营情况和发展实际情况对运营作业项目内容进行划分，根据不同的特点来建立作业中心，明确各项作业中心间接花销，如建筑修理费等[3]。找出各个间接花销动因，并对间接花销成本动因进行分析，将所得数据计入到数据库中，对每项作业成本分配率加以计算，将间接成本与直接花销成本相加其总和就为企业的经营总成本，可以全面反映出企业在经营发展情况，以便于企业更好的做出决策。例如在某小区新开发项目中，该项目为某省市中心的投资项目，总面积约为15000m2，该建筑楼层为复式型楼房，针对高收入人群的项目[4]。该项目中所建小区绿化面积为整体建筑开发面积的四分之一，当前已竣工和销售完毕。在该项目中企业具有控制成本的理念和意识，并采用作业成本法，对该开发项目整体运作过程进行成本控制，并通过项目分析来提高项目在开发中的成本控制认识，在实际开发中做好成本调控工作，并采取必要的成本核算与控制手段，不仅有利于对项目成本的控制，同时也保障了该小区的质量和安全。

2.2流程再造估算

在房地产开发项目中运作流程具有较大的弹性，同时项目運营也会在一定程度上受到外在环境的影响，在房地产企业运作中需要较大的运作资金成本，因此可见作业成本法在房地产开发项目中较为适用，可以有效促使房地产开发项目的运作流程动态化与系统化。在历程再造中可以对房地产企业各项管理工作进行改进与创新，并将原有职能方面管理中心向流程方向转变，通过这种管理方式是对企业原有管理理念的一种创新与突破，在管理方式上也得到明显的改进[5]。流程再造指的是始终围绕着客户进行，注重用户的经济理由，并强调对资源的重新调配，确保可以满足用户的需求。采用这种方式可以为房地产企业带来较大的经济效益，提高其流程运作速度，从而提高房地产开发项目的经济利润。

2.3作业分析估算

作业分析估算通常是在房地产企业流程再造后，对企业经营环节中的各个阶段及各项作业进行分析，并对企业经营作业加以辨别，判断出企业的作业成本与实际运作情况一致性，并找出作业动因影响因素，从而对企业在经营发展过程中所消耗的成本进行有效反映出来，对动因进行详细跟踪与分析，对企业经营成本与生产成本进行总结与计算。通过作业分析与估算的方式可以剔除企业在经营和运作中所产生的无效消耗与无效作业，减少企业资源浪费，提高企业的经营效益。

结语：

在房地产开发项目中采用作业成本管理法，对企业经营运作的整个环节及各个流程都实行作业成本管理，贯穿于房地产开发项目筹划，运作及项目运作完毕，对房地产开发项目的各项作业成本实施动态管理，根据项目作业成本的改变而制定出相应的成本控制措施，促使经营总成本降低。在作业成本法的应用中，企业应在开发项目中引入价值工程，并将价值工程与成本管理的理念相结合，使项目成本管理工作的顺利进行，提高项目管理水平与经营水平，并提升房地产企业在市场及行业中的竞争地位和优势，从而提高房地产企业的经济效益。

参考文献：

[1]钟顺红.作业成本法在房地产开发项目成本管理中的应用研究[J].价值工程，2016，35（24）：20-22.

[2]邢爱萍.房地产开发项目设计阶段的成本管理对策分析[J].中国市场，2016（30）：153-154.

[3]戚安邦，高跃.基于概率分布的房地产开发项目风险性成本管理方法研究[J].项目管理技术，2016，14（03）：44-49.

[4]林国琼.浅析房地产开发项目成本管理的优化对策[J].商，2012（05）：50.

[5]钟任智.从流程再造角度谈房地产开发项目的成本控制[J].项目管理技术，2005（08）：37-41.