岳志斌

摘要：随着我国经济的不断发展，房地产行业和建筑行业得到广阔的发展空间，随着不动产买卖数量不断增大，不动产测绘成为顺利完成产权交易的重要基础环节，能够保证买卖双方的权益不受到损害，是不动产行业健康、可持续发展的基础。本文从不动产及其测绘特点、测绘技术出发，分析测绘技术在不动产测绘工作的运用，探究更好的推动我国不动产交易健康发展的策略。

关键词：不动产测绘；测绘特点；测绘技术；分析应用

在建筑工程建设和房地产交易过程中，有一项非常重要的环节，即对不动产的测绘。不动产测绘为建筑工程建设的设计施工和房地产产权交易提供了诸如不动产坐标、面积、结构、平面图等重要的基础数据，为买卖双方提供相对公平、公正的交易平台，是推动我国建筑和房地产行业发展的重要基础。

一、不动产测绘特点

不动产是指自然属性和法律规定中不能移动的有形资产，主要属于不动产的是土地、建筑物、矿产、所属权、开发权等在土地上自然或人力附着的物质，不动产具有不可移动、独特、耐久、数量有限等特点，因此不动产测绘也具有相应的特点。

（一）不动产测绘具有权威性

不动产的测绘是在国家法律法规的规定下进行的，需要采用规定的测量仪器，根据相关文件性规定，由专业测绘人员进行仪器操作，且不动产测绘的结果需要作为该项不动产档案由相关部门档案室进行保存。且不动产的测量需要经过相关部门的审批，经过审批的不动产测绘结果可以作为不动产交易的依据和基础，是我国不动产产权交易过程中的重要环节。

（二）需要專业人员实操

在工程测量工作中，不动产测绘对专业人员的实操要求不同，需要参与测绘工作的人员完全符合我国在不动产测绘方面的资质要求（图1即为我国相关机构颁发的测绘资质证书），在不动产测绘工作进行的同时肩负起对不动产交易公平性的测量。因此，不动产测绘人员不仅需要具有较高的测绘专业水平，还要比较了解不动产产权交易方面的业务知识，即参与房地产测绘的专业人员需要更多了解房地产产权交易业务知识，参与地籍测绘的专业人员需要更多的了解地形、地质、地籍业务知识，才能更好的承担不动产交易公平性测量的任务。

（三）测绘对象和比例尺

不动产测绘主要有两个方向，房地产测绘和地籍测绘，其中作为地籍测绘的不动产测绘主要在野外进行，测绘数据和图纸当中涵盖的内容较房地产测绘更多、更广泛，因此进行地籍测绘时必须对物质界限、经济价值进行标注，配合GPS网对测绘比例尺进行相应的调整；房地产测绘主要为了反映房屋的基本情况、权属界线，更多的关注房屋本身的界限、附属设施、布局、朝向、层数、用途、各项号码等信息，在房地产测绘领域中对测绘结果分为分幅平面图、分宗平面图、分户平面图，其中分宗平面图是房地产产权的基本图，比例在1：100～1：1000之间，分幅平面图是分宗平面图的基本资料，分户平面图是在分宗平面图基础上绘制的，在核发房地产产权证件、变更房屋产权时使用，如下图所示：

二、不动产测绘技术

不动产测绘过程中主要应用数字测图技术、坐标分解技术、GPS技术进行测绘作业，其中数字测图技术在地籍测绘领域中应用更多，测量效率和质量较高，属于充分利用网络技术进行数据处理的技术；坐标分解技术在房地产测绘和地籍测绘中都得到应用，测绘准确率较高，但对面积的计算方面有所欠缺，对计算条件要求较高；GPS技术主要用于对测绘目标坐标、定位的准确度提升，为不动产建立三维模型，是提高我国不动产测绘水平的技术。

三、不动产测绘技术运用

（一）计算机系统运用

当代不动产测绘技术应用过程中，计算机系统的辅助作用不可忽视，用计算机代替人工进行测绘数据的采集和处理，极大的解放了人力资源，提高了不动产测绘的科学性，对不动产产权公平交易打下坚实的基础。且运用计算机系统可以实现不动产测绘技术与计算机网络的连接，实时修正测绘成果，对不动产测绘成果进行即时保存；还可以在投影设施的辅助下，进行对不动产测绘成果的检验和验收。

（二）面积统计计算

不动产测绘的结果处理工作中，不动产面积的统计计算是不可忽视的部分，对不动产产权交易具有重要的意义，因此在进行不动产测绘的过程中，专业人员需要为不动产面积的统计计算进行相关数据的测绘和采集。在现代化不动产测绘发展过程中，成功简化不动产测绘和不动产面积统计计算能够有效提高不动产测绘工作效率和质量，为不动产归属、经济价值提供科学的、公平的数据基础。例如，S市Q区商业性住宅楼需要进行不动产测绘，经过专业人员的测绘结果处理可知，该处商业性住宅楼批准使用面积1125m²，实际商业性住宅楼的建筑面积只有590m²，测绘专业人员为此次不动产测绘生成了书面文字报告，对不动产坐标位置、不动产面积等信息进行阐述，并在经过对该商业性住宅楼设计因素的分析后，认为建筑面积590m²是该处不动产的建筑施工面积，不动产经济价值和产权交易过程中的价格都应当以此面积数为基础进行计算。

结束语：随着现代科技的发展，我国测绘领域得到了迅猛的发展，测绘技术更多的在建筑工程设计和房地产产权交易过程中得到应用，推动不动产相关工作顺利发展。想要发展测绘技术，并保障测绘技术在不动产测绘应用中的质量，应当注重对测绘技术的实施，运用合适的方法，提升不动产测绘质量。