王淼

摘要：在网络化时代，电子政务已经在社会很多领域中普及，目前房地产市场也逐渐实现了电子政务.这对房地产行业与管理提出了更高的要求。原本不对称的信息发布与采集模式，导致存量房市场交易信息流通与管理出现缺位.从而制约房地产管理工作，房地产市场交易中的问题由此更加凸显，比如信息重复发布、交易价格模糊等等，为此，制定和完善存量房网上合同备案系统，进一步满足房地产行政管理的需求，落实网上备案管理系统，迫在眉睫。

关键词：存量房；备案系统；建设

为更好的促进存量房交易市场和房地产经纪行业的健康发展。我市正式开始对市区存量房交易实行网上备案管理及交易结算资金监管。存量房网上合同备案工作的实施，规范了存量房交易行为和房地产中介市场，保护了市民的合法权益，促进房地产市场的健康、稳定发展，提高行业管理水平，为老百姓提供便利。本文探讨了建立存量房网上备案管理系统的必要性，分析了存量房网上备案管理系统的重点，提出了存量房网上备案管理系统应采用的在线方式，指出系统应预留资金监管接口，阐述了存量房网上系统运行后的优点，以促进存量房网上备案系统的应用。

一、存量房网上备案管理系统的重点

（一）为避免出现不必要的合同纠纷，加大关于存量房网上备案系统的关注力度，可以有效解决存量房网上备案问题。该系统以解决经济合同、买卖合同和租赁合同等纠纷问题为主。在网上进行合同信息核对和备案，通过经纪机构进行数据的收集和定性，此时需要房屋权利人或者代理人同时参与，才能完成合同的拟定；对于租赁系统，合同的拟定需要在租赁时进行备案，并按章程打印。备案的内容以合同的签订、变更和注销为主。在该系统中，能够避免同一房屋被多次买卖（签），如某一房屋已被签订买卖合同，则不允许再被签订租赁合同，而在租赁的过程中则允许签订买卖合同。为了避免合同双方出现单方面的合同内容修改问题，需要在合同签订以后，各自设置独立保护密码，如需对合同内容进行修改或撤销，需要由双方同时出面才能完成。

（二）案管理系统应采用在线方式

为避免重要的信息出现泄露问题，在进行信息内容查询时，登录界面只承认在网上有注册资质的经纪机构，也只有这些机构才能完成存量房的网上备案。该系统的存在，可以让经济合同、买卖合同或租赁合同受到法律的保护和看管，让使用者的权益不被侵害。同时，利用在线信息存储的方式，让数据的更改和登记过程更加便捷，方便进行数据的交换和维护：1）进行网上备案需要使用管理子系统中的相关基础数据才能完成；2）利用网络进行登记数据交换，此时进行提交信息的核对与检索，确保了交易过程的安全和合同签订时业务的有效性。

（三）建立行业信用评价体系

为完善市场监管机制、维持存量房网上签约有序完成，房地产管理部门应制定相应中介经纪机构及从业人员信用评价标准及办法，建立统一的行业评价体系，将经纪机构执业情况、从业人员从业信息、违规违法从业行为及社会公众评价等内容，通过签约完成后的信用评价体系向社会公开。加强信用信息采集和运用，从而强化对房地产经纪机构及从业人员管理，进而促进存量房网上备案安全有效进行。

二、采用中间库解决系统间接口问题

存量房网上备案系统（以下简称网备系统）与登记管理系统的接口采用中间库模式来实现，在中间库定义数据标准，网备系统为登记管理系统提供的数据或登记管理系统为网备系统提供的数据都需要写入中间库，以保证各自系统的独立性。如果数据需要实时同步，则可利用同义词、数据链接、触发器等技术方式编写脚本来实现数据的即时同步。产权数据库、中间库部署在内网，网备数据库部署在外网，内网和外网之间的数据隔离使用网闸。

三、建立同步数据日志

由于存量房网上备案系统发布在外网，由经纪机构来使用，所以其办理存量房网备业务的时间点未知，也不可控，有可能出现当内网中间库服务器出现故障时经纪机构仍在办理网备业务的情况，这时网备数据写入网备数据库后而未能写入中间库，导致数据不一致。因为即使中间库服务器做了双机热备，备机接管主机也需要1～3分钟，所以要对所有没有正常写入的数据操作予以记录，由系统管理员定期查看、修正，以保证数据的完整性。

四、防止经纪机构滥用查询功能

经纪机构登陆网备系统后，可以根据产权人提供的产权证号、姓名、證件类型、证件号码作为查询条件，查询该房产的具体业务信息，如果没有查封等权利限制的话就可以选中查询结果记录签订经纪合同（卖方委托经纪机构寻找买家）。为了防止经纪机构利用此功能进行与业务无关的查询，可以采用身份证读卡器进行限制，把产权人姓名和身份证号两个查询字段设为不可编辑状态，即经纪机构工作人员不能自己输入，只能靠身份证读卡器来读取这两个字段值，也就是说必须有身份证原件和房产证的前提下，才能够进行查询。对于证件类型是军官证、护照的情况可以提出查询请求，经房产管理部门核准后，返回查询结果。同时网备系统对经纪机构的查询操作进行记录，房产管理部门管理员可按其查询操作日志与其签订的经纪合同进行审计比较。

五、利用webservice技术

存量房网上备案涉及到资金监管环节，可利用webservice技术搭建房产管理部门与银行数据交互的平台。它可以解决银行与房产管理部门操作平台不一致、软件开发的工具不同等问题。不管银行的操作平台是windows、linux还是unix，不管它的数据库是Oracle、Mysql、SqlServer、DB2、Sybase等，都能够实现互访互问。

六、用户认证及管理

主要包括网备系统用户的认证、用户的分级授权及管理等。包括注册用户信息审核、用户权限管理、用户服务状态监测以及用户行为审计等。对用户的管理采用分布注册、集中认证和分布授权的方式，注册信息统一集中存放于系统主节点，通过统一认证中心的身份和权限认证，用户登录采用“用户名+密码+密钥+验证码”四重登录验证模式。

结语：

在信息自动化办公时代，房地产行业也逐渐实现了网上办公，存量房网上合同备案系统的研究，对我国房地产行业的信息化、自动化、现代化建设有着一定的研究与参考价值。本文从这个方面进行了研究和讨论。希望通过本文的研究，能够为相关不同以及工作人员提供一些建议和参考，并对房地产行业可持续发展提供助力。