周宇

摘 要：随着近年来我国城市建设快速发展以及国家住房制度改革，房地产开发主要指城市住宅建设水平和建设数量也得到了极大提高。在住宅开发中，容积率是对住宅品质影响最大的指标之一，容积率的高低直接影响地块出让总价的高低和决定住宅品质。除此之外，容积率还直接影响城市的空间布局、基础设施规模以及相关公共配套用房数量和土地利用等一系列问题。城市规划中确定土地使用的容积率时要从经济效益、环境效益和空间形态等方面综合分析，在我国的城市规划（主要指控制性详细规划）实践中确定容积率时，往往是经济效益起主导作用，空间分析主要作为论证经济效益的论据，在修建性详细规划中进行确定，而环境效益往往不受重视。

关键词：容积率；政府；房地产；收益；大连市

1 容积率内涵

1.1 概念

容积率是西方国家（主要是美国）在20世纪初推行的城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标，最早见于1957年在美国芝加哥首次提出并采用。此后，英、日等国家也将其用于城市规划的用地管理。

容积率在我国的应用比较晚，1987年在民用建筑设计通则（JGJ37-87）才开始列有“建筑容积率”指标， 2016年修订版《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93对容积率名词的解释为：建筑面积毛密度（也称容积率），是每公顷居住用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万m2/hm2）或以居住区总建筑面积（万m2）与居住用地（万m2）的比值表示。

通俗的讲，容积率是指在城市化建设过程中为防止建筑密度过高、土地使用强度过大（或者过低），防止产生一系列问题在控制性详细规划中制定的一项重要规定性的控制指标，一般按上限控制，容积率英文为Floor Area Ration英文缩写FAR[1]。

1.2 容积率的特性

（1）容积率外部效应。将反应某一区域环境质量的相关指标进行变换，可引申出下式：

FAR=BA/LA=SB×N/ LA=BD×N/ BD+GA+RD

式中：FAR—容积率；BA—建筑面积；SB—单层建筑面积；LA —用地面积；N—层数；BD —建筑密度（%）；GA—绿地率（%）；RD —道路（地面停车）密度（%）

这一公示反应了容积率的大小体现在建筑面积与用地面积的比值关系，建筑面积可以分解为建筑密度和层数（建筑高度）的关系，当建筑面积为恒定时，建筑密度和建筑层数是反比关系，建筑密度越小、建筑间距越大、绿化面积越多、空间感更强，缺点就是建筑高度更高，建筑对人的压迫感更强，建筑外部负效应增加；建筑密度如果加大便意味建筑高度降低，建筑尺度感更舒适，日照时间更长，缺点是建筑间距离短，绿化面积减少。

（2）容积率是有一定弹性的“控制指标”。在完全竞争的房地产市场，容积率影响土地价格、政府收益、建筑成本和开发企业利润，各方对容积率倾向不同，规划部门会从多维度确定地块的合理容积率，土地提供者期望容积率越大收益就越大，开发企业追求地块和适当高的容积率，尽量压低楼面地价。

由于近些年来我们国家城市化率不断提高，一、二线城市的集聚化效应加强，造成城市土地供需矛盾进一步加大，城市优质地块成为各开发商争夺的对象，价格因素成为平衡各方的主要杠杆。

2 容积率与地价的关系

容积率不仅仅是城市规划的控制指标，它还是影响土地价格的重要因素，尤其在一些经济较为发达的城市，对于同一块土地，容积率的不同会导致地价产生巨大的差异。

以大连为例，根据大政发[2000]40号《关于调整市内四区土地级别及土地出让金标准的通知》要求，市内四区土地共分九个级别，各类别的土地出让金的标准重新调整和完善，出让金按楼面地价收取，详见1表。

根据住宅类用地出让金标准可以得出影响楼面土地出让金标准有两方面因素：土地级别越高，单位面积土地出让金越高，也就是说城市核心地区单位面积土地出让金要高于城市郊区；另一方面，同一地段，容积率越低，单位面积土地出让金就越高，容积率越高，单位面积土地出让金就越低。由此可見，在同一区域，单位面积土地出让金与容积率呈反比关系。为了能简要说明，下图选取了Ⅰ级1类、Ⅲ级1类、Ⅵ级1类、Ⅸ级1类用地出让金标准进行比较。

横轴为容积率，竖轴为四个级别1类地单位平米楼面出让金数额。

单位宗地的土地出让金总额=楼面地价×计容建筑面积，抛开其他因素，单从政府出让土地收益进行测算，同一宗地容积率越高政府的收益就越多。在合理的区间内，通常容积率越大，土地利用程度越高，如果突破这个区间，随着容积率的提高，地块的边际效益就会逐步降低，就会给地块本身和周边环境带来负面效应。详见图2。

横轴为容积率，竖轴为四个级别1类地单位用地面积出让金数总额。

土地价格的内涵包含三个部分：第一、真正的地租，即绝对地租和级差地租；第二、土地投资的折旧；第三、土地投资的利息。土地价格即以上三个部分之和的资本化[2]。长期以来，土地财政收入成为城市基础设施建设资金缺口的重要来源，住宅房地产开发在地方财政收入中占比最大。随着房地产的繁荣，土地价格随着水涨船高，政府成为最大受益者。但是，容积率对于地价的影响不是线性关系，容积率对于地价会形成边际收益递减规律，只有适当的容积率才是最佳容积率，超出最佳容积率会对社会、城市产生负面影响，只有在最佳容积率下的地价才是最高地价。

如图3所示，理论上土地的价值和政府的收益是随着容积率的提高而增加，在实际过程中，由于边际效益递减效应随着容积率超出合理范围时土地的价值会随着递减，在A点的容积率X1和其对应的土地价值Y1是最佳收益。

3 容积率与房地产开发的关系

对房地产开发而言，地段是决定房地产开发产品和利润的决定性因素，容积率的大小直接影响和决定产品类型。由于容积率不但决定一宗地的开发规模的大小，还涉及到产品品质、舒适度、产品的差异化和产品单价等。在单位售价和建造成本差异不大的前提下，提高容积率指标能更多的获得可售建筑面积，进而产生更多的超额利润。

3.1 容积率与产品业态的关系

容积率的大小往往是决定產品形态的最重要因素，简单来看，楼层越低的产品容积率越低，反之越高。需要特别说明，由于国家出台相关文件要求，禁止住宅项目容积率低于1.0，目前市场很难看到有容积率低于1.0的项目出现。一般情况下容积率小于1可以做独栋别墅、联排别墅，容积率在1-2之间可以做洋房类产品，容积率大于2以上可以做小高层或者高层，也可以根据实际情况做不同类型的组合类产品。

3.2 影响容积率与产品形式的因素

从理论上来说，容积率大小与产品形式之间存在关联性，上述关联又不是绝对的，但影响产品形式有多重因素因素，技术上如：宗地的地形、宗地地质水文情况、宗地的大小和地块规整度、宗地周边业态、日照、通风、卫生视距、消防和防震等要求、宗地临道路等级及建筑退红线的要求、市政综合管网布置、城市限高等多重因素影响。开发商对不同地块同一容积率面对市场的需求也可以规划出多重产品形式，中高容积率也可以采取“高、低配”开发出别墅类和高层组合，4.5以上的容积率也可以开发出小高层和超高层组合。

3.3 容积率对住宅产品舒适度的影响

容积率在一定程度上可以反映建筑的舒适度，但是它们之间并不是简单的线性比例关系。人对住宅舒适度主要分为心理和生理两方面感受。建筑风格、社区氛围、空间感受都会影响人的心理活动；容积率的大小又直接影响住宅的密度、高度、绿化率等指标，人们总是喜欢在低密度，较低的建筑高度和较高的绿化环境里居住。由此可得，容积率的大小会直接影响住宅的品质和人的舒适度。

4 容积率对房地产利润的影响

对房地产开发而言，在同一宗地上，容积率越高就表示该项目开发规模越大，如果假定单位平米利润不变的前提下，开发规模越大项目利润额就越多。容积率的增加一方面会增加单位面积的建安成本，另一方面，容积率如果超出合理限度会降低住宅的舒适度和品质，并影响售价，最终降低项目利润率。

如图4所示，MP、MC分别代表房地产项目收益和成本，P代表最低收益率。随着容积率的增加MP先增后减，而MC一直呈上升趋势，容积率在X1和X5时收益和成本相等，代表项目收益率为0，容积率在X3时收益率最大。由此可知，在一般情况下，对于房地产开发项目，合理的容积率才能使项目收益最大化，过高或过低都会影响项目收益。

5 结束语

容积率不但是控制性规划中规定性指标，也是土地出让、地价评估的重要依据。由于受地块土地性质、区位、基础设施条件、空间环境条件、土地价格等多种因素影响，不同的宗地条件适合不同的开发强调。容积率的大小也不是万能钥匙，在确定一宗地容积率大小应平衡城市规划、土地出让和土地开发商等各方利益，通过科学、规范的决策确保土地集约利用、城市建设和房地产健康有序的发展。

参考文献：

[1] 邹得慈，容积率研究[J].城市规划，1994（1）：19～23.

[2] 毕宝德，柴强，李玲.土地经济学[M].北京：高等教育出版社，1999：25～27.