万利

摘要：本文从自持地块的住宅物业成本归集和分摊方式的现状出发，针对住宅开发各阶段影响成本高低的各种因素进行了详细的分析，提出了切实可行的解决方法，具有一定的现实意义和参考价值。

关键词：房地产；住宅物业；成本核算

随着2015年国内热点城市楼市火爆销售，2016年主要城市商品房售价持续走高，商品房库存以较快速度去化，土拍市场也引得各大房企争相竞拍，2017年部分热点城市甚至出现一地难求的局面。为严控地价、房价的快速上涨，各地政府相继出台了一系列调控政策，在土地供给市场，多个城市相继出现了“竞地价、竞自持（竞自持面积、竞自持年限）”等土拍模式。同时，十九大报告指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在竞自持的浪潮下，不少房企为了后续发展储备了有自持要求的土地。

本文主要从财务角度研究一定比例全期限自持地块的住宅物业成本归集和分摊方式，重点关注房地产开发企业开发成本在归集和分配过程中应以何种标准来准确核算自持部分和销售部分的成本，以期为科学、合理的核算此类型项目的成本提供有借鉴意义的方法。

房地产开发企业开发成本主要分为六大科目核算，分别为：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发问接费，我们逐项梳理进行了梳理，具体如下：

一、土地成本的分摊和抵扣问题

对于全部可对外销售的地块，目前土地成本的分摊方法主要有占地面积法、建筑面积法等方法。对于公司取得的一定比例全期限自持的住宅用地，由于自持部分是全期限自持，因此在土地使用权期限内不能销售，从性质来看其与销售物业不同，两种性质土地的市场价值有明显差异。另外，目前一些商业地产也会自持部分商业物业进行运营，但该种形式的自持在任意时点均可对外出售，与全期限自持有着本质区别，全期限自持是不允许对外出售并办理产权转移。如果按照传统占地面积或者建筑面积分配土地成本，自持住宅部分与销售部分的单方土地成本相同，根据存货减值测试要求，自持部分很有可能将面临减值风险，这将意味着该部分存货从拿到手之后就有跌价风险了，这一定程度上有违市场规律。

因此，自持部分土地成本的分摊原则应探究科学、合理的方法，若单一沿用传统分摊方法可能会导致结果失真，从而产生信息误导。笔者认为，自持物业土地成本可考虑在传统分配方法的基础上再按照合理的系数进行计算，系数的确定需经过科学的论证，必要时可咨询专业机构，同时考虑相关税务要求，综合分析评估确定，该系数一经确定不得随意变更。

二、开发成本中前期工程费

前期工程费是指在土地、房屋开发前发生的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘查、测绘、场地平整及临建费等前期费用。主要包含设计费、规审费、勘测咨询费、可行性研究费、场地平整及临建费、预算编审费等。具体成本归集及分配方式如下：

设计费可根据成本对象直接进行归集；规审费属于特定对象的规审费直接计入成本对象，项目整体规审费根据政府相关部门收费标准按照计量单位分配；勘测咨询费根据收费标准进行分配；场地平整及临建费、可行性研究费根据公司分配方法计入相应成本对象；预算编审费根据收费标准进行分配。

前期工程费中包含的各类成本大部分都有较为明确的成本对象，有明确成本对象的费用应直接计入相关成本对象；对于项目整体承担或不能明确具体成本对象的前期工程费，需要确定合理分配比例在自持和销售直接进行分摊，分摊方法一经确定不得随意变更。

三、开发成本中基础设施费

基础设旅费是指项目开发过程中发生的小区内道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通訊、照明、绿化等基础设施工程费用。基础设施费用是为地上可售资源服务的，其成本在地上可售资源中按照确定的分配方法分摊计入对应的成本对象。

对于自持物业部分，首先应分析其是与销售部分在同一围合区域内还是单独围合管理，不同的管理方式在施工过程中成本受益对象不同。若自持与销售部分在同一围合区域内，基础设施费应在自持与销售物业之间合理分摊；若自持部分是单独围合进行管理的，则该围合区域以内的基础设施费直接计入自持成本。

四、开发成本中建筑安装工程费

建筑安装工程费是指项目取得施工许可证后，各单体建设开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用。主要包括土建工程费、安装工程费、施工监理费。一般情况下，房地产开发企业的建筑安装工程费可直接归集到成本对象，自持部分发生的建筑安装工程费计入自持部分成本中，销售部分发生的成本计入相应成本对象中。

五、开发成本中开发间接费

开发间接费是房地产开发公司内部相关部门为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用，主要包括：现场管理费用、借款费用、质检费、其他等。开发间接费是为项目整体发生的，一般不能直接明确到具体成本对象中，需分配计入具体成本对象。目前开发间接费的分配方法主要有建筑面积法、投资额占比法等。对于全期限自持部分开发间接费的承担方式也应进一步分析、评估，避免不合理的分配方式导致开发间接费分配结果出现偏差。

通过前述对于成本项目的梳理，自持物业和销售物业由于两种物业的性质存在差异，其成本归集和分配方式与传统销售物业应区别对待，要准确、合理核算自持物业成本，首先应提前做好自持物业的规划设计，因为不同的规划设计影响到相关成本在自持和销售之间的分配方式。开发成本中所有明细项目可以分为直接成本和间接成本，其中直接成本直接计入特定成本对象中；间接成本是分配计入特定成本对象的，因此对于间接成本应明确哪些成本是自持物业不该承担的，哪些成本是应该承担的，以及对于自持物业应该承担的间接成本应明确分配标准，科学、合理核算自持物业成本。