摘 要：近年来，物业服务合同纠纷导致的城市住宅小区物业管理矛盾激增，物业服务合同标的物为物业服务，而物业服务本身具有无性、非储存性以及评价的主观性，使得合同双方抗辩权的内容存在多元性、分散性，不利于当事人利益的表达，无助于物业服务行业的发展。我国《物权法》《物业管理条例》等法律规范也没有对物业服务合同履行中抗辩权的类型和行使作出具体的规定。

因此，明确物业服务合同中的抗辩主体，抗辩权的性质类型以及规范抗辩权的具体内容和行使，将有助于物业服务合同的有名化、规范化并能够充分保护合同双方当事人的合法权益。

关键词：物业服务合同抗辩权；抗辩权类型；抗辩权内容

一、物业服务合同中抗辩权的行使主体

通常认为，在物业服务合同中，行使抗辩权的主体有两大类：

一是单个业主，也是物业服务合同的服务对象。当纠纷涉及单个业主的利益时，单个业主可以行使抗辩权。比如小区照明设施毁坏致使某业主下楼时踩空摔伤，此时单个业主完全可以成为抗辩权行使的主体，请求物业服务企业承担未提供合理服务导致的业主损失。虽然在物业服务合同中，单个业主不是合同的主体，但是由于全体业主范围较广、不易及时保护单个业主权利的特殊性，司法审判中并不否认单个业主行使抗辩权的合法性。

二是业主大会或者业主委员会。当抗辩内容涉及小区公共利益，比如小区的绿化服务、卫生打扫、供暖供电等情况时，此时由业主大会或者业主委员会行使抗辩权更能保护全体业主的利益。……