章霖杰

【摘 要】 目前中国房地产市场可以说是蒸蒸日上，但是在房产市场迅速发展的背后却产生了一系列问题。工薪阶层对高房价望房生畏，房地产泡沫影响经济市场的健康发展。为了保证房地产市场的健康发展，政府加强了对房地产市场的宏观调控。房地产市场的变化对于军队住房保障体系也产生了一定冲击。

【关键词】 高房价 泡沫 宏观调控

一、我国房地产的发展历史

新中国成立以来，房地产的三次重大发展均出现在改革开放以后的近20年，每次都呈现6～8年的周期性规律。第一次高涨期在80年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富的迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。第二次高涨期在1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三个高涨期始于1998年的住房制度货币化改革，在银行金融创新与国家金融政策的支持下，全国掀起了一场轰轰烈烈的“造城运动”。国内房价快速飙升，房地产市场利益越来越不平衡，国内房地产市场所聚积的风险不断上升。如今房地产市场问题已不再仅仅是某个行业的问题，或者说不是一个纯粹的经济问题，而上升为国民普遍关心的社会问题。

二、我国房地产市场存在的主要问题

（一） 货币升值对房地产市场的影响

自2002年人民币升值预期出现以来，我国房地产价格的持续上扬就成了社会各界人士关注的焦点之一，并于2005年成为了宏观调控的对象。央行在取消了实行多年的房贷优惠利率后，接连出台了国八点、国八条、七部委新政、调整住房转让营业税等针对房地产的调控政策。但在调控取得阶段性成果后，北京、广州、深圳的房价再次强势反弹，有的城市涨幅高达25%。于是又招来了九部委《意见》和“国15条”，宏观调控浪潮再次席卷整个房地产市场。

货币升值对房地产价格有极大的推动作用，容易产生房地产泡沫，影响经济发展。

（二） 房地产泡沫的危机

房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能夠带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论。

房地产泡沫可能造成经济结构和社会结构的失衡。泡沫的存在意味着投资于房产有更高的投资回报率。在泡沫经济时代，大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。同时泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。如果泡沫危机得不到有效控制，还有可能引发政治和社会危机。

三、对军队住房体系的冲击

军队的住房，主要包括了营区生活用房，训练保障用房以及保障性住房，同样存在地方住房的问题。军队的住房要符合国家宏观经济调控，满足军队经费收支平衡，符合军队后勤保障的政策方针。

军队的住房体系要着眼于从需求出发，结合实际情况，统筹考虑，必须符合市场经济发展规律。地方房价普遍性呈增长趋势，人民买房的负担日益加剧。军队住房问题的解决，或许可以通过适当的补助性措施，亦可以完善军队住房公积金政策，为军队的住房提供保障。

地方房地产问题势必会冲击军队住房体系，带来不可避免的影响。军队体系有其特殊性，可以出台适当的政策来削减这种冲击，以保障军队住房体系的发展建设。

【参考文献】

[1] 中国住宅与房地产信息网.

[2] 易忠，我国房地产市场社会问题及其解决途径 2008.

[3] 牛凤瑞 中国宏观经济形势与房地产调控 2008.

[4] 徐滇庆，于宗先、王金利 泡沫经济与经济危机 中国人民大学出版社，2000.